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近日，笔者接手一个案件，我方当事人购买对方拆迁安置房，双方签订购房协议，我方当事人陆续将房款付清，并实际占有了房屋，之后房屋产证办出，待我方当事人要求办理过户手续时，得知房屋已被法院查封，对方当事人也无法联系。接手后笔者开始调查了解到查封涉案房屋系一件民间借贷纠纷案件，该案件还在审理中，于是笔者与承办法官取得联系，想提起保全裁定复议申请（依据：江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》第五条、《民诉法司法解释》第一百七十二条、《民事诉讼法》第一百零八条），但承办法官告知案件庭审已结束，判决即将做出，让笔者最好还是待案件进入执行程序后，提起执行异议申请，沟通无果，笔者只好待案件进入执行程序后提起执行异议申请。跟进该案件进入执行程序后，笔者立即查询到执行法官，向其提起对该执行案件的执行异议申请，要求法院停止对涉案房屋的执行。案件尚处该阶段，法院还未对执行异议申请作出处理，若法院裁定驳回，笔者已作好提起执行异议之诉的准备。为了案件后续顺利进行，笔者进行大量的研究与求证。相关的法律依据有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条。同时笔者在“无讼案例”搜罗苏州地区执行异议之诉裁判案例，在查询栏中输入关键词“执行异议之诉”、“房屋买卖”，显示出28个案例（按下载的顺序标注案例1-28），其中10个并非案由为执行异议之诉或同性质的案例，也就是说在“无讼案例”网上搜索苏州地区共有18个执行异议之诉且涉及房屋买卖的案例，笔者就这18个案例作出研究并摘要了法院的裁判理由。 该18个案例案情大致相似，皆是案外人购买了房屋，而该房屋被某一执行案件而查封，案外人就对该执行案件先提起执行异议申请，要求停止执行。若法院裁定驳回，案外人作为原告要提起执行异议之诉，继续要求停止执行；若法院裁定中止执行，那该执行案件的申请执行人作为原告提起执行异议之诉，要求继续或许可执行。（以下案例卖房者在执行异议之诉中统称“被执行人”，申请执行人和案外人视案件实际情况称呼原告或被告） 1-许金水、常熟市沪虞毛衫有限责任公司等买卖合同纠纷、案外人执行异议之诉民事裁定书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉要求解除查封，最后一审和二审法院均裁定驳回诉讼，其理由：原告针对该执行案件提起执行异议之诉，而该执行案件对应的查封并非首查封，属于轮候查封，尚处未生效状态，所以原告对于该执行案件的查封行为提出执行异议，要求解除查封，并进而提起执行异议之诉的前提条件尚不具备，因而驳回诉讼。
2-鲍传斌、苏州亨通担保投资有限公司等执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉要求停止执行，法院最终判决驳回原告起诉，其理由：1、未有足够证据证明原告方支付相应的房款；2、原告未及时办理过户登记。3-交通银行股份有限公司常熟分行、吕长根等申请执行人执行异议之诉民事判决书这个案例正好与前面案例操作相反，案外人提起执行异议申请，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉，请求继续对涉案房屋的执行，最后法院判决驳回原告诉请。其理由：1、被告作为善意购房人的合法权益应当得到保护；2、如果继续执行，被告就执行所得款项却无法获得任何清偿，会导致善意购房人与申请执行人之间出现明显的利益失衡。4-刘健峰、徐乐等申请执行人执行异议之诉民事裁定书该案例是案外人提起执行异议申请，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉，请求继续对涉案房屋的执行，最后法院裁定驳回原告诉请。其理由：被查封涉案房屋属于预查封，在预查封期间，该房屋并未正式成为执行案件的执行标的，因此被告也尚未成为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行异议及执行异议之诉的适格当事人。5-范永明、金珺等申请执行人执行异议之诉民事裁定书该案件与案例4类似，属于同性质案例，事实部分相同，诉请相同，法院以同样理由裁定驳回原告诉请。8-陈斌、王珮蓓等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例在案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉要求继续执行涉案房屋，法院最终判决继续执行，其理由：被告既未支付全部房屋价款和实际占有涉案房屋，也未及时办理房屋过户登记手续。9-谢振辉与叶玉琴、中国农业银行股份有限公司吴江分行案外人执行异议之诉一审民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉要求停止执行，法院最终判决驳回原告起诉，其理由：原告虽在购买之前，并已实际占有案涉房产，但房屋价款没有全部付清，也未在合理期限内积极办理过户登记手续。10-王根法、王军等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉要求继续执行涉案房屋，法院最终判决驳回诉讼请求，其理由：被告已实际履行了房屋买卖合同中的付款义务，并实际占有了房屋，虽未办理过户登记手续，但被告对此并无过错（涉事卖房者，也就是被执行人已无法取得联系，其在法院受理的诉讼案件传票已公告送达，表明卖房者下落不明，从而无法办理过户，所以被告并无过错）。11-庞掌珠、于永春等案外人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉，要求停止执行，法院最终判决停止执行，其理由：原告已于法院采取查封措施前向被执行人全额支付了购房款且已实际转移占有了涉案房屋，虽未房产过户登记手续，但对于普通的购房者不可均视为法律专家，未通过提起诉讼行使物权登记请求权，不应视为买受人的过错，故现并无任何证据证明原告对于未办理过户登记手续存在过错，涉案房屋不应作为被执行人名下的被执行财产。
12-陈龙华、汤根荣等案外人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉，要求停止执行，法院最终判决停止执行，其理由：原告已在涉案房屋办理初始登记前向被告全额支付了购房款且已实际转移占有了涉案房屋，原告未办理过户登记手续，仅因涉案房屋只办出初始登记，并未登记在作为卖房者的被执行人名下，无法过户。同时法院的查封也仅为预查封，涉案房屋并非属于被执行人名下被执行财产。13-大众保险股份有限公司苏州分公司、曹兴根等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉，要求许可执行涉案房屋，法院最终判决驳回诉讼请求，其理由：本案中，涉案房屋登记在被执行人名下，可知系被执行人之合法财产，其将该房屋出售给被告属真实意思表示，合法有效。被告已支付全部房款并实际占有该房屋（供水有限公司出具的证明、居委会出具的证明以及有线电视收费发票等证据材料予以佐证）。虽涉案房屋因土地所有权性质为集体土地致未过户至被告名下，但被告不存在过错，故对原告要求许可执行的诉讼请求不予支持。
14-张付官、张英等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉要求继续执行涉案房屋，法院最终判决驳回诉讼请求，其理由：被告已实际履行了房屋买卖合同中的全部付款义务，并实际占有了房屋（电费、水费缴纳单、房屋交接单等证据材料予以佐证）。虽涉案房屋未办理过户登记手续，但被告因涉案房屋被法院查封无法过户，所以不存在过错，故对原告要求继续执行的诉讼请求不予支持。该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉，要求停止执行，法院最终判决停止执行，其理由：原告已向被执行人全额支付了购房款且已实际转移占有了涉案房屋，原告未办理过户登记手续，只因房屋被法院查封，无法过户，原告对此并无过错。18-顾国强、朱红卫等信用卡纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉，要求停止执行，法院最终判决停止执行，其理由：虽出售的是农村宅基地房屋属无效行为，但原告已支付房款，并实际占有房屋，虽然基于土地性质无法办理房屋权证变更登记手续，但该涉案房屋所在地社区对原告使用该宅基地未持异议。因此对原告依法享有相应权益的房屋采取强制执行措施不妥，应当停止对该房屋的执行行为。19-吴建良、缪卫如等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉要求继续执行涉案房屋，法院最终判决驳回诉讼请求，其理由：被告已实际履行了房屋买卖合同中的付款义务，并实际占有了房屋，虽未办理过户登记手续，但被告对此并无过错。26-吴健、江苏通源典当有限公司等案外人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定驳回，案外人作为原告提起执行异议之诉，要求停止执行，法院最终判决驳回诉请，其理由：本案原告并未在查封前支付全部款项，故人民法院的查封符合法律规定。原告对涉案房屋享有的债权不足以排除被告依法享有强制执行的权利，其主张被告无权强制执行的诉请本院不予支持。27-许少春、倪军等申请执行人执行异议之诉民事判决书该案例是案外人提起执行异议申请后，法院裁定中止执行，申请执行人作为原告提起执行异议之诉，要求继续执行涉案房屋，法院最终判决驳回诉讼请求，其理由：被告已经支付了全部购房款，实际占有了房屋，并在房产交易产权登记中心办理完毕全部过户手续，仅等待该中心颁发新的房屋所有权证，该房屋所有权已实际归被告所有，被告系善意第三人。通过上述案例的分析，案外人因房屋买卖要求某一执行案件停止对涉案房屋的执行，所提出的执行异议申请或执行异议之诉，笔者认为代理案外人此类诉讼案件可以按照以下指引进行操作：主要围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要排除执行所需要具备的四个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。在这方面注重说下通过案例启发得出的：（1）收集房屋交接单、水电费缴费单、居委会出具的证明、供水公司出具的证明以及有线电视收费发票等，以证明案外人已实际占有房屋（见案例13、14）；（2）收集卖房者在法院涉诉的案件，查看是否有公告案件，若存在公告案件，表明卖房人下落不明，从而证明非因买受人自身原因未办理过户登记（见案例10）；或查明涉案房屋仅办理初始登记，涉案房屋是属于农村宅基地或集体土地的房屋，从而表明涉案房屋暂无法办理过户登记手续，从而证明非因买受人自身原因未办理过户登记（见案例12、18）；或查明涉案房屋是已被查封、预查封，从而表明涉案房屋无法办理过户登记手续，从而证明非因买受人自身原因未办理过户登记（见案例13、14、17）。（1）若执行案件仅是预查封涉案房屋，案外人提起执行异议申请，法院裁定中止执行，申请执行人即使提起执行异议之诉，要求许可执行或继续执行，也会被法院驳回，因为申请执行人并非执行异议之诉案件的适格当事人，预查封房屋并非被执行人名下的财产，不应属于执行标的（见案例4、5、7）；（2）笔者认为代理此类案件进行诉讼前，务必需要核实的情况是执行异议之诉所针对执行案件的查封是否属于首查封，若是轮候查封，就会如案例1一样被法院裁定驳回起诉，因为轮候查封尚处未生效状态。
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