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日前，国务院办公厅印发了《关于推动实体零售业创新转型的意见》的文件，对市场的业态转变，转型方向，放权，线上线下企业公平竞争的税收环境，线上线下通道融合进行了表述。“阿尔达”也在对商业地产的出路和对策进行研究和思考，并努力为中国商业地产项目解困、缓压提出方案。
“互联网思维”的误区 商业地产有商业地产的运营规律，互联网商业有互联网商业的操作法则，将互联网（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。进入网络经济时代后，互联网商业风起云涌，对传统零售业、商业地产造成巨大的冲击,而互联网（商业）虚张声势，趁机攻城掠地，似乎未来电商可以替代一切传统商业。 在这个变化过程中，许多企业受到所谓的“互联网（商业）思维”的影响，产生了一些困惑。如有的商业地产企业初衷是发展项目属性的局域网，一不小心干成了全域性质的零售网，至今仍在“烧钱”不止，所以有必要理清一下商业地产运营逻辑和互联网商业思维关系。
互联网的真实起因其实很简单，早在50年代，计算机很昂贵, 为了使用计算机，人们不得不从一个城市飞到另一个城市, 使用成本很高。 于是有人产生了一个想法：就是把所有计算机连接起来, 让使用者在他所在的城市就可以使用，于是阿帕网诞生了。上一世纪五十年代，美苏冷战，当前苏联的第一颗人造卫星发射成功后, 美国政府为了战略竞争,立即作出两个部署,一是创建美国国家航空航天局,另外一个部署是和苏联打心理战，宣传说阿帕网是美国为抵御前苏联的核打击而发明通讯网络。从今天互联网的广泛运用和对科技进步的作用来看，其意义并不小于当时的人造卫星。尤其是进入90年代以后，互联网除了信息传递之外，更广泛地用于社会服务和商业领域，包括制造、零售、科技和研发服务等。进入21世纪，网络已经如空气一样渗透人类社会各项活动中。
互联网改变世界，同样改变了商业生态，改变商业思维方法。在互联网进入商业领域后的早期的实践中，形成一些初步的认识和粗浅的经验，部分被冠于“互联网（商业）思维”，其实这些商业思维并非仅产生于互联网，大部分在传统商业领域中早已存在，但是在我国互联网商业活动中效果更明显，被包装为“互联网（商业）思维”。 常提到的互联网（商业）思维有：“风口”说、“入口”说、“极致”说、“速度”说、“用户体验”说、“免费理论”、“流量思维”、“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。 1） 风口：风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要判断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。 2） 入口：入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联网投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。 3） 极致：极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如：“宝马专车”、“黄太吉”案例等，极致有成本高难以持续维持的不足，并有不诚信之嫌。 4） 用户体验：发达国家消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。 5） 免费模式：在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”、“试用”等，这都不是新鲜招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联网商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联网商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。 6） 流量思维：流量思维并不是互联网时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联网商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联网商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。
关于“风口”的差异：互联网（商业）思维更关注资本市场效应，而比较成熟的商业地产项目更关注消费基础。 关于“入口”的差异：入口小，对互联网商业容易形成特色，而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。 关于“极致”的差异：互联网商业注重传播效应，所以采用极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产管理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，且不可持续。 关于“用户体验”的差异：互联网商业虚拟场景成本低，而实体商业的用户体验成本比较高。 “免费”的差异性：传统的“免费”是营销手段；在互联网时代，“免费”上升为互联网的商业模式了。 关于“尖叫思维”的差异：互联网传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采用“尖叫”的推广策略，传统零售业由于商圈范围有限，一般不采用这种推广策略。 关于“流量思维”的差异：互联网商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联网商业和商业地产的共同价值表现载体。 综合上述分析：由于互联网商业属于国家鼓励支持的创新产业，有试错的机会；而实体零售业的管理和法律已经健全，所以互联网商业可以使用的手段和方法，在商业地产运营中常常是无法使用的。所谓的互联网（商业）思维，对实体业态和商业地产可能是“毒药”。什么才是商业地产需要的互联网路径？物联网的出现似乎可以回答这个问题。
上帝的归上帝，凯撒的归凯撒 ——业态升级和重新划分 身处互联网时代，需要重视的是“物联网意识”。在互联网时代，人人都应学会利用网络这个高科技利器。网络曾被称之为“信息高速公路”。但是，在这高速公路上，流通的是什么更加重要（郭向东语）。移动互联网络出现后，信息的时空极大拓展，消费者活跃度大大增加，人们的行为呈现即时性，便捷性，随机性。同样，商业的机遇时空区域也充分展开。 高科技发展迅速，导致许多线上业态发展快，淘汰也快，十年不到的时间，部分互联网商业平台、企业已经被冠以“传统电商”。2012年马云和王健林曾对赌：“十年后，电商是否占零售业50%”，但到了2016年10月，马云宣布：阿里巴巴将不再提电子商务，纯电商时代很快会结束。马云的这个表述可能预示着互联网商业和传统零售业都要变成物联网时代的新业态。
小店的上线比较容易，通常有商业浏览、交易、支付、商品交付四个环节，较少涉及到内部控制和商场智能化。而大型商业物业也必须升级，但成本较高，所以转变成互联网时代的新业态并不容易。
未来商业业态主要划分成线上业态和物联业态。只需要在互联网商业空间中完成浏览、交易、支付、交付过程的业态可称之为线上业态；而在线下或线上实现交易、支付、需要线下实现商品交付的可称之为“物联业态”，由此看，网上的实物商品零售商和线下业态融合后，可称为“物联业态”。从营销角度命名，可称之为“全渠道业态”。 1） 实物零售电商，其实还是属于零售业态，只不过它通过物流交货的环节被隐没。 这不由人想到印度杂耍艺人，表面上看，似悬在半空，实际上在手杖、衣袖里蔽藏着一个支撑点，这是因为：互联网商业的支点被隐蔽；这个支点就是物流。
可以说，没有物流支持就没有阿里巴巴。互联网商业的落地场地被隐蔽了，商业物业变成物流物业，市中心不少物流收发货点。
对于实物商品而言，光传递信息是不够的，实物商品流通需要密布的物流体系支持，除了网络遍布全国的邮政物流外，新崛起物流巨头“申通”“中通”“圆通”等企业。以价格低、速度快占领全国市场，给电商提供了支持。打败传统零售业的，不仅仅有互联网，还有迅速成长的物流企业。 2） 电子商务即将消失 由于互联网的普及，传统商业纷纷上线，传统互联网商业企业的市场份额已经出现萎缩；线上购物的体验期、新鲜期已过；商品质量控制困难等问题开始暴露。加上政府开始加强互联网商业的管控税收公平的提出，传统的电子商务将升级、改变，走向实体化。由于这些原因，出现了京东参股永辉、腾讯投资华南城、阿里巴巴投资苏宁等事件。资本投向最能反映行业动态。 3） 电子商务如飘过的浮云，物联业态才是真正的新零售 马云说：“电子商务只是渡船”，帮助互联网商业企业走过互联网商业初期神话阶段，随着互联网（商业）的运营模式被认知后，开始回归物联业态的本位，马云对未来商业的定位是新商业或新零售业态。笔者认为那就是物联业态，是物联网商业化的端口。 4） 商品流通渠道的重新建立 无形商品走互联网，实物商品走物联网。在非实物商品信息化的过程中，互联网可以完成交易闭环，独立完成商品交易的三种关键动作：搜索、使用和支付。搜索变为即时和全面的，相关产品从音乐到保险、理财、在线娱乐，这些可以信息化的非实物商品的能在网上立即在线交易和支付，可形成“线上业态”。而需要实物传递的称之为“实物商品交易的业态”，从流通过程来看这是两种不同的商品流通的渠道，所以称之为“物联业态”。
1） 业态重新组合和分列的依据： 商业销售通道变化，带来的业态变化； 消费变化——消费增长，中等消费成为市场主流，商业回归服务生活的真实需求。 产能过剩——抢市场，科技进步使生产商品变得简单，造成产能过剩，供求关系不可逆转地转向需求方向，消费者得到重视。 业态进化 ——线上销售通道的打开，部分商品分流到网上销售，造成业态变化和业种重新组合，如大型超市中的日用品分流后，在购物中心中生存艰难，于是产生了以经营生鲜为主的盒马鲜生。
被颠覆的“商圈”理论——“同城商圈” 业态进化以后，传统的商圈理论开始不适用了，传统商圈理论是消费者到商店的距离和成本来测定，而由于物联业态出现，商品快递也有商圈，即快递成本决定商品销售空 间，按照这个原理，未来会出现“同城商圈”、 “区域商 圈”的商圈定位法，并影响商业地产选址、投资和商业开 店选址和消费对象定位。
2） 按照商品交付的方式分类： 线上业态：在线上交易、在线交割 物联业态包括：在线交易、线下送达（包括服务商品）；在线预订、现场交付（包括餐厅、宾馆约定）；线下交易和交割三种。 3） 按照生活需求进行业态分类： 当恩格尔系数下降到40% 以下；按照马斯洛的“需求五个层次”进行业态分类，判断未来业态变化有如下变化趋势： A、消费需求变化：消费链延长，随机消费增加，生活、健康、教育、情感、时间消费，都会成为商业服务内容； B、商品生产变化：定制商品增加和制成商品减少，商品的创意、技术含量增加，DIY商品增加未来商品会形成如下程序；
C、商业销售的服务含量增加； D、场景成为商品销售的外延部分； E、整合营销增加，混搭、商品组合更加有艺术性； 业种变化趋势判断：自选业态减少， 集合店增加，综合体项目扩容门店小型化、艺术化。 业态趋势：市场业态将与物流深度融合，出现物联商贸业态；都市型的购物中心业态丰富度提升而扩容，社区购物中心小型化；将出现城市过度地带的商旅一体化的城市旅游MALL，如生活+体验型奥特莱斯；专业卖场将更突出场景展示；文艺综合体、设计师作品店集合成群和创意集市将成为新兴业态。 4） 对商业地产的改变
生活服务综合体（生活港、加拿大艾德蒙购物中心）： 加拿大西埃德蒙顿购物中心：位于城市边陲郊区，周边居住人口稀少，客源覆盖范围内人口有限，35万方的零售面积对商业的运营提出了很大的挑战。西埃德蒙顿购物中心选择以生活全面服务为导向的聚客主体，吸引更多更广的跨区域客户和旅游客户，同时科学地搭配组合零售、百货、服装等坪效高的业态，打造以旅游娱乐带动消费的城市商业综合体模式。
移动商业平台（流动销售车）：有的汽车销售公司也采用流动商业平台进行汽车销售。
O2O商场（苏宁）。
电商落地商场（京东直营店）。
用物联意识拯救商业地产 马超人说的新零售是什么？没有注解。“阿尔达”以为是互联网时代变异升级的零售业态。随着互联网运用的深化，传统零售业都将进化成为“线上业态”和“物联业态”。在互联网技术升级，互联网向各行各业渗透的今天，我们要强调的是“物联”意识。物联网使物质世界信息化后流动起来，相对互联网而言，物联网对世界的渗透更加彻底，几乎达到无处不物联的地步。
物联网是美国2000年提出来的，当时叫“传感网”，当时认为通过射频识别（REID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描仪等信息传感设备，按照约定的协议，把任何物品通过物联网域名相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别定位、跟踪、监控和管理。由此看来物联网最早关注的是物理性事物，如德国的工业4.0等。随着互联网运用的深化，物联网的发展理念创新，物联网不仅仅能使物和物的相连，而且发展到人和物的相连，如“运动手镯”。物联网的发展进一步向世界展示互联网的无限美好的前景。 其实，物联行为和人类与生俱来。在农牧时代，原始的物联信息系统，是人对牲口的吆喝甚至鞭子，传递的信息是让牲口拉磨、赶路、辨别方向。早期商业活动中也有物联信息系统，如小酒店的物联关系，包括门口的酒幌子，门上的铃铛，柜上的酒坛子，打酒的提子等形成了一个简单商业物联系统，商家通过酒幌子发布酒信息，门上铃铛提示交易准备，然后人与人对话，交易、收银，用酒提子打酒实现商品交割。 早期工业文明中的机械开关系统也是物联关系，人们通过自动开关的限位、栓子，发出指令和限制机械行为，形成物与物的物联信息。中期工业时代的物联系统是数控技术，用光作为信息介质，透过光带上的纸孔，向机器传递指令 信息，指挥机械对加工件进行工作。IT时代的信息化传递， 人类社会进入信息化、智能化的前期，通过网络，非实物商品和服务流动了起来。到了物联时代，智能模块嵌入，形成人工智能化，机器人可以认为是物联理念的现实结晶品。物联网正由物理性的联系向生物性的智能化方向发展。
物联网是互联网运用的深化工程，是又一次产业革命，它将改变未来世界的商品研发、生产、销售系统，甚至改变人们的生活、工作、娱乐和旅行方式，影响全球经济格局及产业格局。预装了多个只能模块的全新汽车是物联网；你用语言命令控制温控器和播放音乐的智能家居是物联网；手机桌面完全信息化，商务、学习、社交、工作、娱乐融为一机，能与各种事物发生联系。下图清楚显示了物联网生态系统的功能。
1）物联网的运用范围：物联网的广泛运用和和智能系统制造成本有关；廉价的通用计算设备的爆炸性增长相伴随的，还有廉价的感应器和致动器，这些元器件已经廉价到可以嵌入到低附加值日用商品中。计算技术的巨大发展使得存储和分析由这些感应器产生的数据变得可行。 2）由于设备成本下降，使用频率提高，互联设备的普及率可以大大提高。从2000年起，个人计算机的年销量从3亿台增长到4亿台，但到了2015年，智能手机的年销量达10亿台。这使得消费、制造、流通和交付完全物联化。 在物联网以前，只有简单的互联网，但它已经对世界、对经济产生了巨大的影响，创建了虚拟世界，架构了信息通道和交流平台，并向人类提供可以信息化的产品或服务，例如音乐、新闻、地图和其他非实物商品，而物联网的进步，使得网络技术进一步渗透实物的事务中来了。
成熟的物联技术使得商品变成“标签”，商品在哪儿全程了解，就像出租车在哪儿一样，处于控制状态。
这是商品流通的信息化。对于商业地产而言，物联网可以将物理世界信息化，为本无生命的商业建筑赋予“生物性”，将孤立的商场纳入一个智能信息的系统当中。
将人的协作思维移植到物理世界中。在这个系统中，每个商业地产项目既有它的共同空间，也有它的临近空间，这个临近空间是这个项目的消费者到达或商品快递距离产生的物流成本决定的，是项目的优势区域。由此看来，物联成本及作用，未来将会影响商业地产的收益和价值。
在2015年有100亿台设备接入互联网，预计到2020年将有340亿台设备接入互联网，物联网设备将占到240亿台，剩下的100亿台设备为传统的计算机设备（比如智能手机、平板、智能手表等）。 未来5年里，近6万亿美元资金将被投入到物联网解决方案开发上。 企业是物联网解决方法的最大应用实体。物联网在四个方面改变企业：一是生产组织方式；二是降低运营成本；三是提高生产率；四是开拓新市场或开发新产品。 政府也开始重点关注提高服务效率、降低成本并提高改善居民生活质量。未来政府将成为物联网生态系统第二大应用实体；政府提供公共服务将纳入的智慧城市系统，智慧城市也会物联化。如图景区的设施如运用物联技术将会变得简单低成本，如办公楼里的照明、烟感、播音等子系统变成一体化的系统智慧。
在物联网应用上，消费者略显滞后于企业和政府。但是他们仍将会购买大量物联网原素的家具和设备，并在家庭物联生态系统上投入重金。 在不远的未来，万物可联，从道路监控探头到抽水马桶，都可以具有第一代智能手机般的计算和连接能力。 商业地产的物联方式有—— 内部物联：打通内部分散运行的各个子系统，把商场管理、商品管理、会员服务和粉丝召集、收银和结算、物业管理和车库运营、办公和考核融合成商业管理智慧系统，形成商业智能化。 环境物联：接入智慧城市、社区服务、交通和物流、金融服务，异业会员共享的公共系统。 通过内联和外联，完成商业物业物联化，实现商业地产的4.0升级。
每个项目要实行控制，就要拥有能够单独控制的智慧系统，这就需要安装CPU(中央处理器)。在我国商业地产领域中还缺少一个可以广泛使用的智慧管理系统，包括商品管理、收银、会员、商场管理和运营、物业和设备维护、仓库和物流、停车场经营和管理、办公系统和员工管理，这些系统目前分属于没有联系的子系统，建立了不同的智慧化模块，但是缺少CPU(中央处理器)，这是行业需要突破的。 区块链是个技术突破，从本质上改变了CPU的理解，对商业地产很有实际作用。区块链是一个通用的数字账本，在例如比特币这样的去中心化金融系统和许多其他去中心化的系统中发挥核心作用。区块链记录了每一个参与者的每一笔交易。密码学被用于确认交易并保证区块链上信息的私密性。许多参与者确认每一笔交易，提供高度冗余的确认，同时参与者还会因为付出了计算力而获得相应的奖励。通过使用去中心化的共识确认交易，区块链消除了对信任的需要。 另一方面，设备被授权通过搜索在的软件更新，确认对方的可信度，支付和交换资源及服务，来自动执行数字合约，例如协议、支付和与其他设备进行交易。这样，它们可以作为自我维护、自我服务的设备发挥作用。
在物联化之前，商业地产的利用率低于我们的预计，随着周边环境物联化后，可以产生新的功能，新市场会随之出现，形成新的盈利能力，产生新的价值。 1) 商业地产互联化后的特点：以需求为导向，在更大范围内实现跨界资源配置;定向制造和生产、销售包括基于大数据分析,直接指导产品的设计、研发、生产、销售及售后服务等流程,实现定制化、柔性化、自动化的生产;通过产业链互联互通和协同作用,实现业务模式创新及服务转型,最终达到商品研发，生产销售共生共赢。 2)由于物联化后，商业地产的载体可能完成从传统零售商转变为综合生活服务商转型，从而使收益多元化。
3)物联化对商业地产估值提升的作用：可以提高商业地产的平效。
小米是典型的互联网商业企业，在开发实体店时，充分利用企业品牌和互联网的广域特点进行品牌营销，利用实体店强化展示，体验。引导消费，取得良好的效益。小米雷军透露，小米之家每天坪效为每家200 多元平方米，单店平均销售额为7500万元，年平效为25万 元，是一般商场的10倍以上。
阿尔达的判断 商业地产正处于前所未有的巨变时期，多是因素造成的生态性变化；这种变化的动因主要来自科技进步、消费转型、商业竞争和商业科技进步以及商业地产市场自身的蜕变。
2009年“双11”是一次可以载入零售业、营销界史册的大事件，在这一天，电商发动了蓄谋已久的全民上线购物狂欢，销售记录被刷新，自此开始，传统零售业销售额下降，商业物业空置率上升，购物中心的商品流失达到20—30%，直接受到冲击的业种在实体商业物业中无法维持生存，如电子产品、体育运动商品等，连最知名度极高的北京中关村电子市场也在这轮冲击下改业转行了。部份超市日用品电商化，导致各大超市收缩，加强线上销售，如国内连锁超市业态的领军企业“大润发”开始收缩线下门店，业务重心转向飞牛网。
造成这种巨大变化的原因之一是“鼠标”效应。使用鼠标进行网购的是学历高、消费能力强的“80”后、”90”后的新兴消费人群，他们的消费倾向变化，导致了自第二次工业革命以来形成的零售业商业逻辑和业态内部生态关系发生了改写，造成了组合型业态（如购物中心）内部生物链阻断，由于“80”后、“90”后消费层的流失和减少，导致购物中心中的电子、运动业种生存困难，并把影响扩散到其他依附性业种，如包袋、饰品、饮品的营收下降，生存困难。 在这种商业生态性变化影响下，购物中心出现了餐饮为代表的服务业态、儿童教育为代表的体验业态比重上升，非传统零售业态的医疗、保险、创意、办公等业种进入购物中心；百货则出现了或购物中心化、小型化或城市奥莱化的发展态势；传统商贸领域里的市场在现代物流配合下出现了“物联商贸”的趋势。在商业生态生变之际，各类业态都上线触网，传统商业伸展着实体、虚拟2个翅膀，拖着庞大身躯，探索着走向物联商业的脚步。
消费变化是导致商业及其商业地产变化的最根本原因，没有消费能力上升，没有人使用鼠标购物，互联网商业的商业价值无法实现。 中国大部分城市经历了30多年的经济高速发展后，完成了从小康消费到中等消费转变的过程，消费从唯价格向“品质加价格”的转变；中等收入已经达到城市人口的30%以上，恩格尔系数下降到40%以下之后，消费从讲究吃穿型转变为注重个人享受生活型，旅游、休闲、健康、教育、体验、化妆成为消费支出的前序类别；由此可以判断：消费的价值观发生了巨大的变化。 进入新世纪的十六年来，主要消费群体完成了交替，商业的重要目标客群已经变化为80-90后为主，这个年龄层的消费群体受惠于经济增长、独生子女政策并受到良好的教育，收入水平较高，消费能力强于其他年龄层消费者，他们从小衣食无忧，用心读书，成长后有明显的童稚化心理特征；花钱顾虑少，爱玩乐，追求生活品质，追求情调/体验/趣味，是这个客群的消费特点。 由于时间过剩，产生了时间消费需求。中国大陆从1995年改为双休起，到2016年，中国大城市实际工作时间只有155 天，时间过剩使得人们有更多的时间消费；旅游、养生（运动）、休闲、学习成为时间消费业的主要内容。 由于反腐，奢侈品消费下降，2015年奢侈品在中国大陆销售额下降为12%，消费变得更加理性，消费从注重品牌向注重品质改变。 经济转型、拉动内需已经成为中国大陆未来经济增长主要因素之一，医疗保障逐步改善、住宅消费需求开始弱化，支出分配中消费支出增加，人们的消费意愿逐渐增强。消费变化是商业及其商业地产变化的基本因素。
造成业态升级的另一个因素是商业竞争。 商业内部竞争主要来自于两个方面：一是中国国内市场商品严重过剩：78%的商品供过于求；商业的销能过剩：商品销售渠道叠加重复，商业物业重复建设；商业促销手段单一：价格战已经使商业竞争筋疲力尽，不可持续，这就产生了业态升级的要求。 二是进口商品增加，国际先进商业技术、营销策略进一步渗透中国大陆商业领域，促进中国大陆业态升级。随着2015年12月中国加入世贸的保护期到期，进入中国大陆的进口商品大量增加（包括旅游购物、网购、海淘等），这个变化使得中国大陆的商业竞争法则从单一的价格竞争开始向商品品质竞争、商业环境情景竞争、商业服务竞争、业态创新竞争过渡，进口商品和先进的商业销售技术促进中国商业的进步和业态升级。
商业科技进步是业态升级的关键因素，有电话就有电话销售；有电视就有电视直销；有计算机（PC）以及PC联机就有当代购物中心；互联网商业在现代物流的配合下，对传统商业冲击更大。2015年度世界最大的零售结构体阿里巴巴的交易额达到3、6万亿，约占中国零售商品总额11%。 科技革命对商业的影响比历史上任何一次更大、更加深刻，远远超出我们的想象。以移动互联为代表的当代信息技术正深刻地改变着人们的行为和生活方式，同样从消费端出发，改变商业和商业地产，“全域商业”是互联网PC时代进入移动互联网时代的产物，2016年“双11”阿里巴巴也实现销售1207亿元，销售空间达220个国家和地区，显示了广域特征。互联网完成了从单向或双向信息传递向时空全面渗透的升级，移动互联的全域性、即时性、交互性导致商业地产须有全域、即时性，形成线上虚拟空间和线下实体空间交互融合的闭环，这就造成了移动互联时代的“商业地产物联化”的特点。 由于虚拟空间无法储存实物，物流成本决定虚拟和地理商圈重合起来的物联商圈市场的空间范围，这是物联时代的商圈特点。 在物联时代，其他高科技手段的运用使得商业地产的进步更加迅猛，如移动互联、物联网及物联前期衍生功能——智慧商品管理系统、社交媒体、大数据以及快速支付、场景革命、积分银行、VR技术、O2O技术、虚拟会员方案等，这就使得未来的商业地产有智慧的特点。 人文学科在未来的商业活动中的有更充分的运用：如心理学，美学，行为学以及环境行为学、人文地理、民俗学、消费心理学，行为经济学，行为美学等，造成商业地产的情景、体验、主题化的倾向更加明显。 同时被改变的还有商业地产的估值体系。未来对商业地产评价时，人们不仅仅要阅读商业企业的财务报表，关注营业额、收益和净利润、坪效等商业效益指标；考察其空间位置、交通条件、物业形态、租金水平等传统的房地产评价要素，还会通过智慧商业系统，去考察这个商业物业虚拟商业价值，主要内容有两项：一是物联商圈的评估，包括智慧商圈覆盖面积、商圈内的客流和物流的到达路径和成本，人口密度和消费潜力等数据指标，二是流量的考核，包括虚拟会员的数量、活跃程度、线上和线下的销售情况、客单价、忠诚度、差评率等数据来综合考核商业物业的价值。 情景化的成功与否也会影响到商业地产的无形价值估值。
商业地产市场从开发为主，进入盘活和提效为主的运营期。 在零售领域里发生巨变的同时，商业地产市场同样发生着惊天的逆转，2015年1月万达宣布“轻资产”发展策略，它标志着中国大陆商业地产的市场重心由开发转移到运营，市场未来的机遇和发展空间在盘活商业物业资产。 中国大陆商业地产市场历程大致经历了从启动到过剩五个阶段。1999年中央出台政策“谁投资、谁得益”，市场进入启动期阶段；2002年：一铺养三代，被广泛传播市场进入兴起期；2005年：国八条出台，商业地产第一次遇冷，市场进入“倒伏”期；2008年：四万亿出台，房地产市场松绑，中国房地产销售前20强全部进入商业地产领域，市场进入二次启动期；2015年：万达宣布轻资产，标志着中国大陆商业地产开发过剩，市场进入调整、运营期。 从市场现状来看，具有高配置、高库存、去化难的特点。至2015年底全国（大陆范围）人均拥有商业物业面积2·5平方米以上，超配50%以上，去化难、运营难，商业地产成为部份政府、部分企业的包袱。 由于商业地产总量过剩、效益降低、流入资金减少、开发困难，导致商业用地价格降低，出让困难，中央政府出台政策拯救商业地产，如“商改居”、“商改办”购置商业物业可以2年抵扣等。同时一些不利于商业地产解困的地方性的政策和规划控制并未消除，如有的地方规定开发商业地产须80%持有，有的地方规定开发商业地产须持有建成物业50%十年以上，金融对商业地产支持力度不够，商业地产的去库存要比住宅困难大。 市场需求呼唤更多商业地产投资型的运营企业参与到这个市场中来，帮助企业渡过难关，“阿尔达”就在这个时候出现中国大陆商业地产市场上。
我们已经行动 面对国内商业地产的困境，来自于国内各大企业的商业地产一流精英组建了融投融管退一体的“阿尔达商置资本”，企业致力于促进中国商业地产健康发展，帮助企业开发、投资有价值的物业；帮助市场盘活存量、激活价值。 “阿尔达”针对市场难点，五指成拳，形成阿尔达的核心竞争力： 一是用物联智慧推动商业地产升级；运用商业地产局域功能强的特性，扩大有效服务范围；二是注重中等消费，主动业态升级，进行业态创新。“阿尔达”在混搭业态、创新业态方面将推出有“阿尔达”品牌的特征、有IP特色的业态系列；三是解决停车困难，根据中等消费有车者多的实际，阿尔达和智能车库企业合作，扩大商业物业车辆接纳能力；四是推进商业地产4.0，促进商业地产智能化管理，降本增收，优化商业物业收益；五是筹备非房地产基金，帮助投资者解决融资困难。 由于这五招被市场广泛认可，目前“阿尔达”业务已拓展到上海、北京、重庆、福建、河南、河北、江苏、云南等区域。 进入21世纪以后，高科技的浪潮汹涌澎拜，随着互联网运用的深化，物联网的兴起，商业地产也面临着生态性的变化带来的技术升级，科技含量增加、功能增加运营方式改变的趋势。政府的意见从宏观面上回应了市场一些关注的问题，但是真正解决商业地产项目的困难还是要按照行业趋势、理性判断、科学决策；按照“运营物联化、资产优质化”的互联网时代商业地产开发、投资特点进行操作，以取得效益。
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