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春节期间在某1.9线城市看二手房，看中一套满意的，总价200W，比同小区类似房价低12W左右。以我的买房资格而言，可以首付30%即60W。作为一个投资人，不管有无能力，我的目标肯定是首付现金越少越好（毕竟战胜4.9%的贷款利率还是有信心的）。 但问题来了，卖家还欠着银行房贷130W，同时又没有能力自己拿出钱来解押，需要我先拿130W来解押（这或许就是它为什么比其它房子便宜的重要原因），然后才能去过户、我再重新做按揭。我得多付70W 此时，我考虑到的主要风险是： 1、首付款进去，卖家挪作他用，不去进行解押，我只能打官司追回款项，胜诉是必然的，但能不能拿回钱就是个问题； 2、即使钱用于顺利解押了，我的贷款办下来，银行却只能把钱打到卖家账上，不允许打到买家账上，也不允许同时打到两个帐户上，另外转按揭现在也是办不了的。那么，我势必要让卖家退回我70W，这是有可能被严重拖延甚至落空的（毕竟此时对方已经拿足钱了，动力显然不足）。 我的选择有： 1、我只出首付60W，让中介方垫资70W给卖家进行解押，我来承担融资费用。当时中介开的价是月息3%，一个月左右时间估计要2W。这样的好处是，万一出现任何状况，有70W的风险是中介承担，与我无关。把中介拖进来也能让中介共同来控制风险。但是，毕竟首付款60W的风险仍然在，我是否有必要多花2W块去把风险从130降低到60？ 2、我来出130W，但引入第三方（例如中介公司），贷款下到他们账上，承接贷款的银行卡、取款密码由双方分别控制，再加上公证，来确保到时候钱能够分别分配给买卖双方。这样的操作没有额外资金成本 ，但中间环节较多，必须要紧紧地盯住钱，一般要求下来后24小时内就转账完成。稍不留神也会出差错 正当我在思考采用何种方案时，我又做了一件额外的风险预防措施，导致我直接取消了本次交易--- 我提前打探到了卖家的姓名与身份证号，然后在全国法院公开信息里查询，检索法院的判决书得到一个信息，他在2015年的时候卷入了一宗银行贷款案件，与几个公司共同欠着银行1100万本金及延期利息，这个诉讼后续是否执行完毕无从知晓（因为他并不在失信被执行人名单中，如果在，肯定是没履行债务，不在，则一切皆有可能）。继续查询相关的几家公司，发现相关的执行案件也不少，卖家与他们之间的关系也很复杂。可以想像，也许还有未体现在法院里的债务纠纷。若卖家债务未清偿，我的130万进去，极有可能马上就被银行冻结，或者解押完，产证马上又被其它债权人轮候冻结了。这时，我要追讨回来可就难了。 因此，我果断取消了本次交易。 上面这一切，都是在定金未交、卖家尚不知情的情况下完成的。 虽然房子没买成，但规避了一个潜在风险，我也知足了。此案例供大家参考吧。 |
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