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与其坐等天下雨，不如自己挖水渠。从今天开始，那些准备在住房租赁市场大展拳脚的机构或者企业，应该抱有这样的心态了。 大多数人相信，上帝关上门的同时，会打开一扇窗。但现实却是，上帝确实想打开一扇窗，但负责开窗的神父一点也不积极。这扇窗，就是REITs。 一年多以前，攸克君曾经兴高采烈，第一时间转告了诸君——在央行、住建部的要求之下，时隔多年之后，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市将再次启动REITs试点工作。 中央已经决定要发展住房租赁市场，而REITs是机构化从事不动产租赁业务的绝佳金融工具。看起来上承天命，下顺企业之心，似乎一朝即可形成，没有蓬勃山火，至少也可以做到星火燎原。 然而，天不遂人愿。最近几天，攸克君的几位朋友都不约而同地提起了REITs试点的事情。他们有的在监管层供职，有的在地方金融部门做事，还有的是参与试点工作的专业人员。共同的看法是，REITs试点进展缓慢，看不到短期内大范围推行的希望。 换句话说， REITs又要令人失望了。 REITs的全称是房地产信托投资基金，简单说，就是一种把收租物业的租金收益权分份出售、交易、流通的资产证券化产品。在国外，REITs可以直接在散户市场中流通，也是机构投资者，尤其是像养老基金这种长线投资者十分偏好的投资组合。海那边的REITs，就跟股票一样，新加坡、美国，都是如此。 但是，在海这边，就是不行。且不说直接在散户市场流通交易，就是在机构间、银行间市场交易，REITs都是屡屡撞墙。这次试点，最初设想是将REITs投资收益组合在银行间、机构间市场交易流通，上面的想法是，机构间、银行间市场都试熟了，再考虑向散户市场推进。 但这一步走到这里，也就仅仅走到这里了。为什么？五个字——银行不积极。 银行间市场在中国内陆，是资产证券化产品非常重要的渠道。银行除了吃息差，很大一部分的利润来源，都是来自于银行间各类资产证券化产品的交易和买卖。应该说，这是一个相对较为成熟的市场，监管层和试点的设计者也是抱着这样的心态，希望从银行间市场打开缺口。说直白点，就是希望银行买卖试点发行的REITs投资组合。 可是，银行就是不买账。这一点，房地产的主管部门也很着急，但也只能着急，银行只听它自己的上级的。但银行的上级也不好强行摊派这个任务，毕竟REITs就是个金融工具，远没到事关国计民生的政治高度。 其中有一个核心问题，就是收益。REITs是把收租物业未来若干年的租金收益权切分出售，交易流通，因此，这个投资组合的收益，基本上就是由租金决定的，一方面，租金高，REITs投资组合持有者的收益就高；另一方面，收益高，REITs投资组合本身的价格也会水涨船高，卖掉也可以赚钱，就像股票一样。 这次REITs试点，试点的设计者还是动了脑筋的，至少是从市场规律出发的。一开始，有意见提出先在保障性住房领域搞REITs试点，也就是把租赁型保障房的租金收益权切分形成REITs投资组合，然后再由政府贴息。 这个思路一提出来就被否决了。一是保障性住房租金收入极低，即便地方财政进行补贴，也只能将租金补到一般水平，但我们这边的情况是，作为一件新事物，没有超额收益，是没人愿意干的。第二个原因就更直接，地方财政根本就不愿意或者没有能力进行补贴。 至此，保障房REITs的试点思路胎死腹中。此后，试点的REITs投资组合，都是在商业运作范围内，标的资产有商业的，有公寓的。但是，实话实说，租金扣除管理成本、通道成本等等，能留给投资者或者机构的收益，剩下的就真的没有多少了。 更关键的是，由于中国内陆没有REITs的成熟监管制度，REITs试点的收益不免税，而无论在美国，还是新加坡，REITs所分配的投资收益，都是免税的。 于是，扣除通道费、管理费，再扣除需要缴纳的税负，REITs投资组合的收益水平，并不超过其他的银行间资产证券化产品。甚至，还低于部分收益率较高的其他资产证券化产品。也就是说，REITs投资组合的收益，没有优势。所以，银行和机构两手一摊，有收益高的我不买，为什么要对这个收益上没有优势的投资组合抱有那么高的积极性？银行金融机构的业绩考核，一点也不宽松啊。 银行说的也是大实话。REITs投资组合既然不是钦定的国计民生大题材，就没有含着金钥匙出生，充其量也只是个发展住房租赁市场的金融工具定位而已；又没有收益上的优势，银行和机构热衷、积极才怪。 这是“墙里面”的事，但是，“墙外面”还有一干企业对此寄予殷切的希望。北京自从发明了魔方式土地竞买规则后，不少开发企业为了拿地，以100%持有为竞买条件竞购土地。他们当然在想各种办法，比如万科想出了众筹模式（就不细说了，可以参看攸克君过往的文章）。 不管怎么样，大力发展住房租赁市场，形成租购并举的住房体系，已是被中央认可的大方针，一个金融工具的不顺利，不能作为全局工作不推动的原因。REITs试点进展不乐观，那就只能从其他领域着手。 攸克君得知的消息是，作为发展住房租赁市场的一项重要鼓励和配套手段，有关部门正在考虑，给从事规模化运营租赁不动产的企业以适当的形式发放财政补贴，以此营造有利于机构化运营租赁市场的环境。 心是好心，事儿也是好事儿。但是，攸克君斗胆说一句，改革开放30多年的经验证明，给补贴，远没有给机制的鼓励效果大。大到企业，小到个人，领过任何一种财政补贴的都知道，其手续必然繁琐，制约必然庞杂，这不是简政放权的问题，而是财政补贴本身的性质决定的——你用的是纳税人的钱，自然要接受代表纳税人的政府的监管和审核。 有新能源车的前例在那摆着，有关部门肯定还得防止骗补情况的发生。 另外，举凡补贴，只是“补”到平均水平，具体到租赁这个领域，可能顶多也就是能摊销很小一部分裸房装修之类的成本，如果规模大了，全覆盖都够呛，任何想做这件事的企业或者机构，千万别想着靠补贴获利。（有这种想法的企业和机构，通常都不会有好下场） 这就是REITs面临的窘况——好吃树难栽，不下苦工花难开，利好不会从天降。别等了，还快抓紧实践创新吧。 |
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