企业房产税，你真的明白怎么计算了吗

房产税，顾名思义就是以房屋为征税对象，是向产权所有人征收的一种财产税。

房产税征收标准有两种，一种是从租计征，另一种是从价计征。

• 如何计算应纳税额？

从租计征：年应纳税额=年房租收入*12%

从价计征：年应纳税额=房屋原值*（1-扣除率）*1.2%

• 由于从租计征比较简单，难点在从价计征的房屋原值确定上，现在就来详解下各情况下房屋原值如何确定。

什么是从价计征？按照房产计税价值征税的，称为从价计征（自有房屋未出租部分）

房屋原值包括哪些？应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

• 从价计征下，房屋原值要加上对应的土地价值。下面举个例子来说明。

例如本企业自用房屋原值300万，建筑总面积1000平方米，土地价值1000万，占地总面积500平方米。扣除率30%

在从价计征下还有个很重要的数据，容积率（容积率=建筑总面积/占地总面积）。

容积率大于0.5时，房屋原值要全额加上土地价值。

上述例子中容积率=1000/500=2>0.5

则房屋原值=300+1000=1300万，应纳房产税=1300*（1-30%）*1.2%=10.92

容积率小于0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

将例子中房屋总面积改为300平方米，土地占地面积改为1000平方米

容积率=300/1000=0.3

则房屋原值=300+300*2*（1000/1000）=900万元

应纳房产税=900*（1-30%）*1.2%=7.56

按建筑面积的2倍计算土地面积怎么理解？就是先计算出原土地单价1000万元/1000平方米=1元/平方米，土地面积则按房产建筑面积300平方米2倍=300*2=600平方米。土地价值=600*1=600万元。

• 以上情况是房屋都是企业自用的情况下，从价计征计算方式，如果该部分房产又有出租又有自用怎么计算？

1.例如本企业房屋原值300万，建筑总面积1000平方米（其中自用面积200平方米，出租800平方米），土地价值1000万，占地总面积500平方米。扣除率30%

容积率=1000/500=2>0.5

房屋原值=300*200/1000=60

土地价值=200/1000*1000=200

应纳房产税=（60+200）*（1-30%）*1.2%=2.184

2.例如本企业房屋原值300万，建筑总面积300平方米（其中自用面积200平方米，出租100平方米），土地价值1000万，占地总面积1000平方米。扣除率30%

容积率=300/1000=0.3

房屋原值=300*200/300=200

土地价值=200/300*1000=667

应纳房产税=（200+667）*（1-30%）*1.2%=7.28

• 扣除率怎么定？《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

• 以上房产税计算只是企业缴纳房产税较为经常碰到的两种计税方式。