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买房先问房，专业房产资讯平台 ↑点击关注  继上篇《看看精明的上海人怎么投资武汉住宅！》，这篇文章我将从三个方面告诉你，为什么说，武汉未来几十年将会成为最抗跌的城市！ 壹 武汉住宅投资分析 一 武汉市中心区域分布概况  武汉位于中国湖北，坐落在长江、汉江交汇处。地图上竖的宽阔的那条是长江，横走的细长直流就是汉江。两条江将武汉市区分割为左上方部分的汉口，左下部分的汉阳和右边部分的武昌。这也就是所谓的武汉三镇。 每个区域的侧重也各有不同，汉口是生活区与商业区可以看作金融中心，武昌包含东湖景区同时也是大学区是文化教育高科技中心，汉阳则是工业区。 三个区域中最繁华的是汉口也是老中心有点类似上海的黄浦区，但近年来随着城市基础配套设施的快速提升武昌区域的发展速度更甚于汉口。 二 市区二手房2014年10月下旬房价分布图  汉口包括：江汉区，江岸区，硚口区，东西湖区 武昌主要包括：武昌区，洪山区，青山区等 数据来源于搜房网和安居客，可取两者平均值参考 江汉区 搜房网均价10559元每平米 安居客均价10139元每平米 江岸区 搜房网均价11725元每平米 安居客均价10366元每平米 硚口区 搜房网均价10317元每平米 安居客均价9951元每平米 东西湖区 搜房网均价7669元每平米 安居客均价7763元每平米 汉阳区 搜房网均价8964元每平米 安居客均价8252元每平米 武昌区 搜房网均价10064元每平米 安居客均价9102元每平米 洪山区 搜房网均价8741元每平米 安居客均价8545元每平米 青山区 搜房网均价7954元每平米 安居客均价7899元每平米 以上可以直观地看到武汉的房价极为平均，对于历史上的中心地段市场并没有给予应有的大幅溢价，所以长线投资武汉住宅首先应该选取较为中心的区域，未来一旦市场出现整体机会可以享受到较为安全和更确定的中心地段升值收益。 三 武汉市二手房区域选择思路 以上我们已经对武汉的中心区域分布和各区房价分布有了个大概了解，接下去就具体分别谈一下。 我觉得武汉未来非常有潜力的三个区域——东湖沿岸区域、 汉口老中心越江地铁交汇点区域、沿江区域北岸 1、东湖沿岸区域武汉中心城区 有两个国家5A级旅游景区，分别是东湖和黄鹤楼。特别值得一提的是，东湖作为中国水域面积最为广阔的第二大城中湖（第一大城中湖也在武汉），水域面积是杭州西湖的六倍。东湖生态旅游风景区面积88平方公里，由听涛、磨山等五个片区组成并且在东湖湖畔坐落着武汉大学等全国重点大学。 以上海周边为例，有了杭州西湖，苏州金鸡湖等楼市升值的经验，武汉东湖沿岸随着景区配套开发的推进，未来一定存在着一些非常有升值潜力的区域。 ▼潜力区域1：东湖沿岸区域  百度地图未标出在建的地铁8号线，我用绿色粗线标出部分线路（预计2017年底通车）以蓝圈和绿圈分别标出听涛和磨山景区，另外还标注出了武汉大学，光谷广场等点，最后我标注出红色的区域为可投资潜力区域。 但是考虑到东湖的湖岸线比西湖要长太多，面积是西湖的6倍，总体范围仍然太大。投资有个很重要的因素就是确定性，一旦范围过大确定性也会大打折扣，所以我觉得东湖沿岸虽然一定是非常有升值潜力的区域，但更适合熟悉那一带的武汉当地人去判断哪些个是具体的机会点。对于精力和判断力有限的，我建议还是将重点放在确定性较大的后两个区域中。 2、汉口老中心越江地铁交汇点区域 虽然目前武汉只有3条地铁线路在运营，但如果大家查阅一下武汉地铁的长期规划里程，两个月前出的武汉轨道交通近期建设规划（2014-2020）称，未来6年，武汉计划投资1445亿元，新建15条地铁，总长226.9公里，连通主城区与远城区。 现在武汉9条地铁同时在建2017年连成片网，主要还是集中在老中心汉口和武昌区。附图是2017年武汉建成地铁线路示意图，以此为基础我标注出两个重点区域。  由于武汉市区两江三镇的地理分布，所以越江地铁的地段加分会很高，特别是两条越江地铁的交汇点，地段是重要的投资区域（目前只有三条地铁在运营，且其中只有一条越江线，所以人们感受不深，大家往3年后想，一旦地铁全面联网，越江地铁交汇点将成为及其重要的地段加分因素）。 另外未来老中心的3线换乘站区域也是重点投资区域！我们仍然以老中心汉口为基准选择区域，到2017年汉口的越江地铁共有5条，其中最重要的有两条：地铁2号线连接汉口和武昌的中心区域，地铁6号线连接汉口和汉阳的中心区域。 所以未来地铁2号线和6号线的交汇点（江汉路地铁站）区域将成为最有潜力的升值区域之一!另外规划中的香港路三线换乘站区域毫无疑问也会是极有升值潜力的区域之一! 附图中我用圈标出三线地铁换乘站和汉口中心区域的越江地铁所有的交汇站，并分别加以分析。 3、沿江区域北岸  基本可参照我对上海房子长线的选择思路，上海楼市不可替代区域的真龙天子，就具体房子而言，房价分两部分，地皮价+房子价。 那些房子价占比总价略高的就涨的少，典型例子就是近几年的汤臣和古北区的高档新楼。反之那些房价占比总价非常低的，也就是地皮占主要百分比的房子，长线看涨越多，典型的代表是超长房龄的破旧学区房。所以从长线角度而言买房就是分析房子的地皮所在区域价值！ 巴菲特的护城河理论的核心要素为“不可替代”，那些有着强大竞争优势的企业往往有着不可替代的别人所没有的东西，就像云南白药这家上市公司，10年来大盘牛熊交替潮起潮落，它却不理会整体市场独自缓缓攀升，在大盘数次暴跌中独善其身10年累计了巨大的涨幅。为什么？ 就是因为它产品的独特性不可替代！我们要找的就是上海楼市中的不可替代区域。 其实商圈、中小型公园、地铁、步行街，这些都不具独特性都属于可替代。典型的例子就是徐家汇区域。十多年前的徐家汇为超级商圈，地铁1号线、徐家汇公园、这些都是当时独有的，现在类徐家汇的龙之梦系列店、月星环球港等等遍地开花，没有了独特的卖点房价也难以独步楼市，所以从长远的收益来看房产的投资一定要极度重视不可替代。 上海主要有以下三个不可替代区域： 1、风水先行，上海中心城区无山但有水，黄浦江的分布不可替代。 2、人文概念，其中分两者，一者为租界历史，由于上海历史较短，100年不到。主要是英租界法租界公共租界，英租界的遗留就是南京路及周边，法租界的遗留即为淮海路及周边。另者为龙华寺和豫园的历史文化（玉佛寺历史较短，静安寺由于所处的周边区域已无法进行规模较大的拆迁改造排除在外了） 3、环的定位区域，上海自申字高架扩展到目前的内环中环外环郊外环，老中心为延安路和重庆路，交接的龙柱处开始往外辐射（另外有预期的迪斯尼，这个不可替代性较前三者差很多，但由于处在上海自贸四地块的中区位，很看好，附属于前三者的补充） 大家仔细思考这3个区域从未来10年以上的跨度分析，只有第一个区域才是排名第一的真龙天子，不可替代（其中龙华寺区域接近黄浦江也可并入第一区域，这三者我也是按从强到弱排序，浦江北岸距离这3个不可替代区域都非常近），所以首选是黄浦江沿岸的区域。 上海黄浦江在中心城区是呈现S型的分部，北半球光照不太强。房子主要朝南建造，所以朝南需要坐落在平行于黄浦江的北岸，在上海中心城区内环区有两段是平行于横走的黄浦江，一段是虹口区提篮桥区域的沿江北岸，另一段是中山南二路于黄浦江中间区域（自西藏南路至龙华西路），而后者依托世博会的整体拆迁预留出极大的待开发区域，至今绝大多数空地仍然未见动作，想象空间巨大。 所以综上所叙述，中山南二路于黄浦江中间区域（自西藏南路至龙华西路段），将是未来10年20年上海楼市中的云南白药！ 上图我用红线标注出了武汉沿江北岸的投资潜力区域，其中包含的红圈是江汉路地铁站（两条最重要的越江地铁交汇处），所以江汉路地铁站周围一圈就成为了最为确定的升值潜力区域之一! 贰 武汉住宅投资的风险分析 一 未来几年楼市拐点到来后 未来几年当楼市拐点到来后，会有一个阶段出现整体的系统性风险。 举例：我们这一代生育高峰期出生，普通的上海家庭=4老人+2壮年+1小宝。一般3个家庭会有4到6套房（市郊都算），老人是四五十年代人，夫妻七八十年代人，这两时期均为人口出生率最猛时期。 所举例子中爸妈70多、岳父母60多，还有20来年光阴，等20年后如果子女不出国在国内成家，此时才可能有需新房需求。等小孩大了结婚后家庭房子数就再乘二。再往后看当老一代人的人口开始减少这二手旧房沽压真是。。。。。。 其中的关键点在于人口曲线的拐点。1990年当年为出生人口的重要高峰年，之后人口急剧下降（媒体曾报道2009年开始全国高考生源连续大幅下降印证了人口曲线的重要预见性）。 当这批出生高峰的人买完房子，几年后的将来将遇到一个重要的转折点，房价的增量资金参与者会伴随缩减，资金供应量衰减必然导致价格的下降形成。所以中国房市整体几乎是可以确定在未来若干年会迎来一个拐点。 当拐点形成后系统性的风险释放到一定阶段，各大城市也必定出现大分化，因为人口总数是不会大变的，资金会逐步向人口净流入的城市聚集。然而系统性风险来临阶段市场的非理性抛售这些都不是目前能判断出的。但不管怎样以当前中心地段一万左右的均价来看，我相信武汉到时也会是其中最为抗跌的城市之一。 二 征收房产税的风险 我们知道未来房产税一旦开征，将对持有多套房的投资者带来重大的影响，属于很大的利空和风险。但我们也要客观地来看，虽然住建部一直在推进房产信息全国联网，但大家懂的，这个过程会非常漫长。 即使排除万难统一联网可查询各地房产了，也不代表就会把一个家庭各城市的房产都简单做加法算总套数或总面积。毕竟未来各地房价更两极分化后每个城市的情况都会有很大不同，这种粗暴的加法是无法匹配当前执政者水平的。联网应该更多是用来审核贷款或是给某些叔婶们套个紧箍咒。 从这个意义上讲与其房产集中在一个大城市不如换而分散一小部分投资武汉房产，也一种对未来房产税风险的平衡。当然如果不是土豪级别的，对房产税最有效的策略是多生一个，风险既可大大降低。 三 异地购房带来的买房和租售风险 这个风险很实在。先说买房，和旅游去这个城市不同，考虑买房最少也要去个三五次（看地段；选二手楼；找中介；约房东看房；谈合同；签协议；交易中心走流程，银行付款；拿两证等等）。 指望只看几次就挑到中意地段的中意房子那可真是要拼人品。光这条就让很多人打消了异地购房的念头。再说租房，即使你买到了中意的房子，投资的话总不能一直空置着，人不在武汉只能交给中介租，万一租不掉怎么办？如果租客换了再找或出租时房子里原来的装修出现了问题等等等等是不是又要去一次？考虑到这么多的麻烦又让很多人打消了武汉购房的念头。 最后说卖房，如果急需用钱异地抛房的过程会较本地时间更长，估计解不了资金的燃眉之急。这一段说的看似风险，实则我们可以把它当作异地购房的资金和时间成本。 偶像剧中的那句台词说的真好 —— 钱能解决的问题就不是问题。 如果觉得武汉房价上涨空间非常大，适量资金投资，这些都不是问题，无非就是往均价上面买，往均价下面租，最后看到五年后的均价不好意思卖。 叁 结 论 至此武汉住宅投资篇阐述完毕，武汉这个城市将成为全国房产调整大浪淘沙后的闪光的金子！而江汉路地铁站接近沿江一带的周围地段将成为武汉最为确定的升值区域之一。 附：武汉【过户税费】 1）营业税：5.8% 普宅：{140㎡以下}房产证办理时间没到五年收5.8%营业税、超过五年的免征； 非普宅：{140㎡以上包含140㎡}房产证办理时间没到五年征收全额营业税、超过五年的征收差额营业税） 2）个税：1% 3）契税： 1%（武汉首套房、90㎡以下） 1.5%（武汉首套房、90㎡到140㎡之间） 3%（武汉二套房或者140㎡以上） 4%（别墅或者写字楼和商铺、不分首套和二套） 以上过户税费均以过户评估值缴纳。 - END - ▼ 如果你想和更多专家面对面聊房产 快速扫码，加入问房商学院 戳原文，看更多干货 |
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