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2017-02-24
天扬君合税务通
案例 A项目部承揽工程，准备在建筑服务发生地租赁房屋用于办公，如何选择可降低成本？ 解决方案 选择出租方时，在房屋质量、地理位置、交通便利等同等条件下，还需考虑纳税人身份、发票类型及房屋性质等因素，通过价格比选选择最优出租方。 （1）一般纳税人 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的住房和非住房，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的住房和非住房，适用一般计税方法计税。 一般纳税人可自行开具增值税发票。 （2）小规模纳税人 单位和个体工商户出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 （3）其他个人 其他个人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 操作指引 （1）市场调研 租赁办公场所时，在地理位置、房屋面积、交通和生活便利等同等条件下，增加对住房及非住房价格的区分管理，在充分实地调研的基础上，获取不含税价格、税额、房产证复印件、提供发票种类、是否享受优惠政策等资料。 （2）价格比选 按照供应商提交的不含税价格、发票税率等指标，应用“评选价格=不含税成本+不含税成本×（最高税率-提供税率）×附加税费率”进行测算，并将评比测算结果进行备案。 举例测算如下：(甲为一般纳税人、乙为小规模纳税人、丙为个人，假设采购钢材，钢材适用税率为17%，附加税费率为12%) 第一种情形：供应商不含税报价相同，评选价格最优为甲 甲：100+100×（17%-17%）×12%=100 乙：100+100×（17%-3%）×12%=101.68 丙：100+100×（17%-0%）×12%=102.04 第二种情形：供应商不含税报价有差异，评选价格最优为乙 甲：100+100×（17%-17%）×12%=100 乙：98+98×（17%-3%）×12%=99.64 丙：99+99×（17%-0%）×12%=101.02 （3）发票取得 ①免税发票 其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策，向不动产所在地主管地税机关代开免税发票，无需缴纳增值税及附加。 ②增值税专用发票和普通发票 一般纳税人可自行开具增值税专用发票，小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，可自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。 月租金收入超过3万元其他个人，可以向不动产所在地主管地税机关代开增值税发票。其中其他个人（自然人）出租住房代开的发票的“税率”栏为“***”，出租非住房代开的专票的“税率”栏为“5%”。 |
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