因受让人不具备受让资格导致宅基地转让合同无效应如何处理——吴XX、杨XX诉谢XX、吴X铭、吴X宁宅基...

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【中法码】物权法学·用益物权·宅基地使用权·取得与消灭 (t0803011)

【关键词】民事　宅基地使用权　出让人　受让人　集体经济组织成员　赔偿　

合同无效　转让　承担责任　信赖利益　无偿

【学科课程】物权法学

【知识点】宅基地使用权集体组织成员资格无效合同信赖利益损失

【教学目标】明确宅基地使用权的权利主体范围，掌握宅基地使用权转让的条件。

【裁判机关】广西壮族自治区防城港市中级人民法院

【程序类型】民事二审

【案例效力】★★★☆☆ 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2012年民事审判案例卷)收录

【案例信息】

【案由】宅基地使用权纠纷

【案号】 (2011)防市民一终字第193号

【判决日期】2011年09月20日

【审理法官】黄醒林王铖苏益或

【上诉人】吴XX 杨XX（均为原审原告、反诉被告）

【被上诉人】谢XX 吴X铭吴X宁（均为原审被告、反诉原告）

【被上诉人代理人】卢伟煌（海狮律师事务所）

【争议焦点】

出让人转让宅基地时，已经知晓受让人并不具有集体经济组织成员资格，在此情况下该转让合同是否有效。若合同无效，则无效后的责任应由谁承担，责任范围如何确定。

【裁判结果】

一审法院判决：原告吴XX、杨XX与被告谢XX、吴X铭、吴X宁签订的断买宅基地契约无效；被告谢XX、吴X铭、吴X宁将5号宅基地返还原告吴XX与杨XX；原告吴XX、杨XX返还被告谢XX、吴X铭与吴X宁宅基地款31.8万元；原告吴XX、杨XX赔偿被告谢XX、吴X铭、吴X宁信赖利益损失27.216万元。

原告吴XX、杨XX不服一审判决，提出上诉称：信赖利益需在合法的前提下产生，本人与被上诉人谢XX、吴海福二人所签订的契约系违法契约，不存在信赖利益。被上诉人谢XX在该契约中并无损失，本人也不能存在违背诚实信用原则的行为；一审法院将5号宅基地设定为国有划拨土地并无相关法律依据，且未组织质证即予以采信属程序违法；一审法院对主体认定错误，对认定本人违背诚实信用原则无法提供相应依据；本人并不存在较大过错；本人同意补偿对方6.2万元并非认可对方存在经济损失；一审法院法律适用不当、明显存在错误。请求二审法院撤销一审判决第四项。

被上诉人谢XX、吴X铭、吴X宁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院判决：维持原审法院民事判决第一项、第二项、第三项；变更原审法院民事判决第四项为：上诉人吴XX、杨XX赔偿被上诉人谢XX、吴X铭、吴X宁信赖利益损失19.44万元；驳回被上诉人谢XX、吴X铭、吴X宁的其他诉讼请求。

【裁判要旨】

1.出让人因原房屋被征用而取得一处宅基地后，有偿将该宅基地转让于受让人。由于受让人不具有集体经济组织成员身份，因此，受让人无权享有该宅基地使用权，该转让合同无效。而出让人与受让人的转让行为系在双方均知晓宅基地不得向非集体经济组织成员转让的情况下实施，故应认定出让人与受让人对合同的无效具有同等的主观过错。因此，出让人与受让人应对合同无效的后果承担同等的过错责任。

2.出让人与受让人明知宅基地不得随意转让却仍继续转让，从而导致该转让合同不具有法律效力。对此，受让人应当将因合同成立而取得的宅基地返还于出让人。受让人因合同成立而占有宅基地后，即可享有宅基地所带来的升值利益，即合同无效对受让人造成的宅基地升值损失属于信赖利益损失。同时，受让人将宅基地返还后，出让人所得利益明显大于受让人。因此，出让人应当向受让人承担宅基地升值造成的信赖利益损失。

【法理评析】

1.宅基地，是指集体经济组织成员为建造个人住宅所占有、利用的本集体经济组织土地。宅基地的取得虽是无偿的，但在特定条件下仍可以转让。具体而言，宅基地转让合同的生效条件包括：转让人拥有二处以上的宅基地，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人无住房和宅基地；转让符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体经济组织同意。据此，将宅基地转让给非集体经济组织成员的转让合同无效。宅基地权利人与非集体经济组织对此均明知，仍签订宅基地转让合同的，双方对该宅基地转让合同的无效具有同等过错，应承担同等的过错责任。

转让人因原有房屋被征用，而获得其所在经济组织分配的宅基地一处。之后，转让人因经济困难将该宅基地转让给受让人使用，并收取相应价款。由于相关法律规定宅基地不得随意转让，且受让人为非集体经济组织成员，不享有获得宅基地使用权的权利。因此，出让人与受让人之间的宅基地转让合同无效。由于出让人与受让人在签订宅基地转让合同时对宅基地不能转让给非集体经济组织成员均为明知，故应认定双方对宅基地转让协议的无效具有同样的主观过错，故应对协议无效承担同等的过错责任。

2.依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因缔约过失导致双方当事人签订合同无效，具有过错，且因合同取得财产的一方，除将基于合同取得的财产返还外，还应承担赔偿责任。信赖利益损失作为合理损失，亦在赔偿范围内。所谓信赖利益，是指合同一方当事人基于对另一方与其签订合同的合理信赖所产生的利益。信赖利益损失包括缔约费用、因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息以及因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失等。

因宅基地不得转让给非集体经济组织的成员，故出让人将其宅基地有偿转让于非集体经济组织成员的受让人所签订的转让合同无效。因受让人基于对出让人以及合同的信赖而与出让人签订转让合同。该转让合同被确定无效后，受让人应当将因合同而取得的宅基地予以返还。同时，由于土地升值较快，转让合同成立后，受让人即享有该宅基地的升值利益，受让人返还该宅基地，因该宅基地的现值和原买卖价格的差异使受让人受到的损失属信赖利益损失。因此，出让人应当对受让人的宅基地升值损失承担赔偿责任。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

【法律文书】

民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书

【思考题和试题】

1.简述宅基地使用权的概念。

2.论述转让宅基地使用权需具备的条件。

3.如何确定宅基地转让合同无效后的责任范围。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审原告、反诉被告）：吴XX。

上诉人（原审原告、反诉被告）：杨XX。

委托代理人：符强进，防城法律援助中心法律工。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢XX。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴X铭。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴X宁。

法定代理人：谢XX。

委托代理人：卢伟煌，海狮律师事务所律师。

上诉人吴XX、杨XX因与被上诉人谢XX、吴X铭、吴X宁宅基地使用权纠纷一案，不服广西防城港市防城区人民法院(2010)防民初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄醒林担任审判长，审判员王铖、苏益或参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

经原审法院审理查明：因防城港市第一公路客运中心规划之需，防城区进新城市建设投资有限公司（简称城投公司）需拆除吴XX及杨XX在规划建设范围内的原有房屋及附属物。2005年9月19日，城投公司与吴XX签订《房屋拆迁补偿安置协议》：城投公司拆除吴XX的红砖瓦木结构房屋43.85 m2、水井一口、粪坑一座、化粪池一座等，共补偿16 547元；房屋及附属物拆除后，土地由城投公司使用；城投公司自协议后一年内在客运中心旁边，按每人25m2标准安置吴XX杨XX宅基地共50m2；吴XX建房的手续由城投公司协助办理，费用由双方按半负担等。因吴XX以上房屋及附属物被拆除，2007年年底，防城镇沙埠村遂将位于河西新区吴屋一组的5号宅基地（112. 5m2）分配给吴XX及杨XX使用。之后，吴XX、杨XX因无法凑足建房费用，经人介绍，其（甲方）遂与谢XX、吴海福（乙方）协议转让宅基地，并于2008年3月20日在防城镇沙埠村委会签订《断卖宅基地契约》，约定由甲方将位于河西新区的吴屋一组抽签地号为5号的宅基地（长15m、宽7. 5m，共112. 5m2，东南临街道、西南与吴德钦4号宅基地相邻、西北邻空地、东北邻吴就业屋）断卖给乙方，总价款为31. 8万元；乙方在使用宅基地过程中，如有他人提出干涉，由甲方负责理妥，与乙方无关；该地的一切手续及证件交由乙方收执。吴XX、杨大新夫妇及儿子杨XX、杨卓霖（杨大新及杨卓霖户口在企沙镇，不享受安置宅基地）、谢XX、吴海福在契约上签字。防城镇沙埠村委支书钱进强等人作为在场人在契约上签字。当天，谢XX及吴海福付清对方全部价款。而后不久，谢XX、吴海福开始平整宅基地。2008年5月，吴XX反悔，要求返还对方全部价款，取回宅基地，双方由此引发纠纷。在防城司法所调解过程中，吴XX同意补偿谢XX、吴海福6. 2万元，但谢XX、吴海福不同意，纠纷调解未果。后吴XX以得悉契约无效及儿子杨XX不同意卖地为由，于2010年6月29日向本院提起诉讼，请求确认断卖宅基地契约无效。2010年7月29日，吴海福病故。2010年9月25日，谢XX、吴X铭与吴X宁提出反诉，以对方明知出卖的宅基地禁止流转，出尔反尔，应承担主要过错责任为由，请求吴XX、杨XX赔偿信赖利益损失40万元。经本院多次调解，吴XX、杨XX表示愿意补偿对方6. 2万元。

在委托防城港市昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司评估未果后，防城区人民法院于2011年4月20日委托广西中正土地评估有限责任公司，对双方讼争的防城镇沙埠村吴屋一组河西新区第5号宅基地（假想为国有划拨土地）进行土地价格评估。后该公司作出中正评裁字（2011）002号土地估价报告，认为该宗宅基地（112.5m2）的出让土地使用权10471元／m2，总地价为117.8万元；划拨土地使用权出让金4188.4元／m2，总地价为47.12万元；划拨土地使用权权益为6282.6元／m2，总地价为70.68万元。

上述事实有断卖宅基地契约、房屋拆迁补偿安置协议、广西中正土地评估有限责任公司作出中正评裁字第（2011）002号土地估价报告等证据予以证实。

原告吴XX、杨XX诉称：2005年9月19日，防城区进新城市建设投资有限公司根据防城港市第一客运中心的规划需要，拆迁了原告吴XX及杨XX位于该建设范围内的房屋及其他构筑物。后防城区进新城市建设投资有限公司按照安置协议安排了一块宅基地给原告吴XX及杨XX作为建房使用。但由于经济紧张，原告一时无法筹足建房经费。2008年4月上旬，被告谢XX夫妇二人多次找原告协商，要求原告转让该宅基地，最终以31.8万元的价格成交。2008年5月初，原告知道该宅基地买卖关系违法无效后，遂主动要求返还被告31.8万元，但被告拒绝接受，并无理要求原告支付其73万元才同意解除宅基地的买卖关系，从而引发纠纷。经有关部门多次调处未果。原告认为，双方的买卖关系自始无效。原告愿意返还被告不当得利31.8万元，但其拒绝接受。被告无理要求原告补偿73万元，该行为明显违法。为维护公民的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1）依法确认原告与被告签订的断卖宅基地契约无效；2）本案诉讼费用由被告负担。

被告谢XX、吴X铭与吴X宁辩称：2008年3月，吴XX及杨XX因急需资金，经人介绍后将防城区进新城市建设投资有限公司安置的位于防城镇河西新区的宅基地一块转让给谢XX及吴海福，双方就此签订了断卖宅基地契约，约定：面积112.5m2，价款31.8万元，今后吴海福夫妇在用地过程中，如有他人提出干涉争议，吴XX要出面理妥，与买方无关。契约签订后，吴XX亲手收足谢XX夫妇给付的31.8万元，并将该宅基地交付谢XX夫妇使用。在筹建期间，因吴海福不幸患病离世，以致耽误了工期。近年来，河西新区房地产价格倍增，吴XX及杨XX遂乘人之危、见利忘义，提出仅返还价款即要回宅基地。吴XX及杨XX作为出卖人，明知所出卖的宅基地属于禁止流通范围，且多年后又以卖地违法为由主张协议无效，故其依法应承担主要责任，并赔偿谢XX等人信赖利益损失。对信赖利益的赔偿问题，应全面考虑出卖人因土地升值所得利益及买受人因土地现值和原价的差异造成损失两方面因素来确定。现该宅基地总价应为80万元，吴XX及杨XX除返还宅基地价款31.8万元外，还应赔偿谢XX等人信赖利益损失40万元。

原审法院认为：《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。吴XX及杨XX原位于防城镇沙埠村吴屋一组的房子及附属设施被征用拆除后，所享受安置分配的112.5m2土地，其性质为农村宅基地，属于沙埠村集体经济组织所有，吴XX及杨XX仅可用于自建房屋。谢XX等人属城镇人口，并非沙埠村村民，依法不具备农村宅基地的受让资格。因此，吴XX、杨XX与谢XX及吴海福签订的《断卖宅基地契约》已违反宪法、法律的规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，该《断卖宅基地契约》应归于无效，依法不受法律保护。原告（反诉被告）吴XX与杨XX请求确认契约无效，其证据充分，理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任。鉴于吴海福已故，按法律规定，其权利义务应由其法定继承人谢XX、吴X铭与吴X宁继承。据此，谢XX、吴X铭与吴X宁应将河西新区第5号宅基地返还吴XX与杨XX；同时，由吴XX、杨XX返还谢XX、吴X铭与吴X宁宅基地款31.8万元。吴XX、杨XX明知所获安置的宅基地不可转让而擅自将其对外出售给对方，出售后又进而反悔，其行为明显有悖诚实信用原则，极不利于当地和谐社会秩序的建立，故其过错程度较大，应承担本案70％过错责任。谢XX与吴海福明知自己不具备农村宅基地的受让资格，而购买吴XX及杨XX的宅基地，其行为亦有过错，但过错程度较小，应承担本案30％的次要责任。鉴于断卖宅基地契约的无效，基于双方的缔约过失行为，产生了作为买受方谢XX等人的信赖利益损失，作为主要过错的出卖方理应给予相应赔偿。反诉原告（本诉被告）谢XX、吴X铭与吴X宁主张原告（反诉被告）吴XX、杨XX赔偿信赖利益损失，理由充分，本院对其合理部分予以支持。关于确定损失的赔偿数额问题。诉讼期间，吴XX、杨XX明确表示愿意支付谢XX、吴X铭、吴X宁补偿款6.2万元，显然其已认可对方存在经济损失，但本院认为该赔偿数额明显偏低，应不予采信。赔偿数额的计算基数应参照评估机构评估的宅基地区位总价值70.68万元（117.8万元一47.12万元）。据此，吴XX、杨XX应赔偿谢XX、吴X铭、吴X宁信赖利益损失（70.68万元-31.8万元）×70％=27.216万元。

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：

一、原告（反诉被告）吴XX、杨XX与被告（反诉原告）谢XX、吴X铭、吴X宁签订的断买宅基地契约无效。

二、被告（反诉原告）谢XX、吴X铭、吴X宁于本判决生效之日起10日内将防城镇沙埠村吴屋一组河西新区第5号宅基地返还原告（反诉被告）吴XX与杨XX。

三、原告（反诉被告）吴XX、杨XX返还被告（反诉原告）谢XX、吴X铭与吴X宁宅基地款31.8万元。

四、原告（反诉被告）吴XX、杨XX赔偿被告（反诉原告）谢XX、吴X铭、吴X宁信赖利益损失27.216万元。

本诉案件受理费6070元，由原告（反诉被告）吴XX、杨XX负担4249元，被告（反诉原告）谢XX、吴X铭、吴X宁负担1821元；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）谢XX、吴X铭、吴X宁负担1.095元，由原告（反诉被告）吴XX、杨XX负担2555元。

吴XX、杨XX不服一审判决，向本院提出上诉称：被上诉人反诉要求上诉人赔偿信赖利益损失依法无据。信赖利益只有在合法的前提下产生，上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》违法，所以对双方当事人都没有信赖利益可言。被上诉人在签订《断卖宅基地契约》的过程中不存在损失，上诉人也没有违背诚实信用原则的行为。（2）一审判决程序违法。一审法院在评估委托书中把诉争地块集体土地设定为国有划拨土地依法无据。一审法院对昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司、广西中正土地评估有限责任公司等单位的评估结果不组织开庭质证就擅自采信程序违法。（3）一审判决书认定事实错误、含混不清、前后矛盾。一是对主体认定错误，二是认定上诉人违背诚实信用原则无依据，三是认为上诉人过错程度较大是不成立的，四是将上诉人在调解过程中同意补偿对方6.2万元认定为上诉人认可对方存在经济损失是不成立的。（4）一审判决适用法律明显错误、不当。请求二审依法撤销一审判决第四项，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。

谢XX、吴X铭答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

防城港市中级人民法院经审理认为：

1．关于一审法院是否存在程序违法的问题。上诉人认为一审法院存在程序违法主要是对评估结果没有进行质证而擅自采信。本院认为，一审法院对本案诉争宅基地先后委托了防城港市昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司、广西中正土地评估有限责任公司进行评估，由于前三家评估机构复函一审法院，均未对本案宅基地进行评估，故一审法院对这三家评估机构的复函没有作为定案依据采信，因此，没有组织双方当事人质证，不存在没有质证而擅自采信的程序违法的问题。对广西中正土地评估有限责任公司的评估结论，一审法院已经组织被上诉人进行了质证，上诉人也以书面形式向法院提交了意见书，因此，对该评估结论双方当事人已经发表了质证意见，一审法院并不存在不经质证而擅自采信该评估结论的问题。另外，上诉人认为一审法院程序违法还表现在一审法院将诉争宅基地设定为国有划拨土地进行评估的问题，本院认为，评估机构对标的物以何种标准评估是评估的标准等问题，上诉人对该评估结论有异议，可以申请重新评估，或者认为评估违法而不能采信，而不是法院审理程序违法的问题。因此，上诉人认为一审程序违法没有事实和法律依据，本院不予支持。

2．关于双方当事人签订的协议无效的过错责任如何分担的问题。本案上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》因违反法律的规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，无效的合同自始无效，不受法律保护，因此，无效的合同不应得到履行。本案中，上诉人与被上诉人，明知农村集体宅基地不能转让，双方仍然非法买卖，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。由于无效的合同不受法律保护，不应当履行，因此，一审法院以上诉人反悔，违背诚实信用原则为由，认为上诉人负主要过错责任，理由不充分，本院不予支持。

3．关于双方当事人签订的协议无效后，是否造成损失的问题。本案中，由于上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被上诉人应将河西新区第5号宅基地返还上诉人，同时，由上诉人返还被上诉人宅基地款31. 8万元。由于上诉人与被上诉人双方对造成合同无效均有过错，根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。对于本案中是否存在信赖利益损失以及损失数额如何确定的问题，应当综合考虑双方当事人转让宅基地时的转让价与法院委托评估诉争宅基地时的宅基地区位价值来进行确定。上诉人与被上诉人是在2008年3月20日签订合同的，当时的转让价是31. 8万元。双方当事人发生纠纷在2010年6月29日即向一审法院起诉时，一审法院在2011年4月20日委托广西中正土地评估有限责任公司对诉争的宅基地进行区位价值评估时，由于相隔三年时间，诉争宅基地的周边环境、用地成本、开发价值已经发生了改变，因而诉争宅基地的区位价值也有所变化。一审法院全面考虑出卖人因土地升值所获利益及买受人因土地现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定，采信了广西中正土地评估有限责任公司评估出来的诉争宅基地的区位总价值70. 68万元，符合公平原则，本院认为比较合理，因此，被上诉人的信赖利益损失应当是38. 88万元（70. 68万元-31.8万元）。由于被上诉人对造成合同无效也应承担50％的过错责任，其自己也应承担相应的责任，因此，上诉人应当赔偿被上诉人信赖利益损失19.44万元（38.88万元×50％）。