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优先续租权这个事情，小编原本以为在商业地产租赁中已经是非常普遍的market practice，但是经历过一些不同的东家后，发现却仍有着千差万别。小小一个条款，也是当前国内商业地产行业五花八门、缺乏专业标准的一个写照。 今天我们来讨论一下这个事情： 一、所有的租赁合同如果不做特殊处理，都是默认有优先续租权的。 一般来说，这点是市场共识，并无争议（如果这点都不知道，还在做商业地产……那么god bless you）。小编并非专业律师，摘录网上一些解释，如下： 优先续租权没有法律明确规定，在实践操作中，一般比对承租人的优先购买权来践行。 主要要件包括：租赁合同合法有效；优先续租权体现在房屋租期届满前，出租人欲另与他人订立下一个房屋租赁合同阶段，当出租人在合理期限内通知承租人新的租赁条件，承租人必须在此段期限内主张优先续租权；否则，此项权利即告消灭。关于“合理期限”的规定，可参照最高人民法院《关于适用贯彻执行〈民法通则〉若干意见问题的意见（试行）》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人”之规定，定为“3个月”为宜。如果出租人提出将收房自用或租赁房屋的共有人将以同等条件承租，按照物权优于债权原理，承租人不能主张优先续租权。 优先续租权须在同等条件下行使。同等条件是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，包括同一租金、同一租期，同一付款方式、期间及同一其他交易条件。 另外，上海市的《房屋租赁条例》则明确规定了： 房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。 但是，默认优先续租权这点对于商业地产实际运营却是非常致命的。 二、优先续租权对于业主来说必须慎之又慎，能不给就不给，最好给了也像没给！ 优先续租权对租赁最核心的影响就是在于，普遍的优先续租权严重阻碍了业主对于商业地产项目租户结构和品质的调整。而之前我们也无数次提到，Tenant Mix无论对于商场还是办公楼都是极端重要的管理要素，没有之一。假想一下，如果所有租户都有优先续租权，那么商场将无法将品牌形象和实际市场反响不佳的租户请出去，办公楼也无法替换低质客户或是配合主力租户进行扩租。这简直是灾难！最终会影响到资产的整体收益表现。 某家小编认可的专业业主租赁合同中有这样霸道的条款： 于合同期届满，如乙方需继续租赁该房屋的，应于合同期届满前六（6）个月内但不少于三（3）个月内的任何时候向甲方提出书面申请。甲方有完全自主权决定是否同意续租。 大家看了可能有些匪夷所思。这话不是前后矛盾吗？“甲方有完全自主权决定是否同意续租。”那你写都不要写了。不写不行啊，哈，不写就是默认有，写了呢，前半段类似于对于司法的尊重，后半段类似于双方协商之后对于优先续租权的放弃。这条条款的实际效果，也就是将法律默认的承租方的优先续租权waive。 而且作为业主，我的个人态度是，优先续租权的发放必须极端谨慎。在合同约定上必须极端霸道。即使针对好租户，就算你的本意也是要续约，也不能乱给优先续租权。因为优先续租权给予给予了租户一定时间排他的谈判空间，它跟你谈的时候还可以到处去看楼，去考虑搬不搬。而你，被它吊死，不能同时推向市场。这导致在谈判筹码上的不对等。因而，重视租赁合同的霸权是摘取租赁市场桂冠的起点。越严苛的条款，对租户的保护越少，就越有利于业主方的租赁谈判。 再放一个标准的续租权条款： 于本合同约定的合同期届满前六个月之内但不少于三个月的任何时候，承租方有权书面通知要求出租方将租赁期延长至[ ]年[ ]月[ ]日（下称“续租期”），经出租方同意后，双方将另行签署新的租赁合同。续租期内的租金参照届时同等条件下的市场价格确定。如承租方未能于前述期限内提出书面通知要求延长租赁期，则视为承租方放弃该优先续租权。如双方未能于本确认书约定的合同期届满前三个月之前协商一致并签署新的租赁合同，则出租方有权将该房屋另行出租给其它第三方。 更霸道一点的可以约定： 如双方在承租方提出续租申请后10个工作日内未能就续租达成一致并签署新的租赁合同的，则出租方有权将该房屋另行出租给其他第三方。（强势得一逼！小编当年真这么干。） 就算这样强势保护业主的条款也只能给少数主力租户。一个项目或许不超过两三个吧。一定给把优先续租权当成“党的秘密”，就算坐老虎凳喝辣椒水，也不能轻易松口啊！其实也不单是优先续租权，所有的合同特殊条款，expansion right/surrender option/holdover等等等等都一样，必须慎重。所有这些都是租赁管理中的障碍以及谈判中的牵制。同时这些条款，放在个案上看，或许并非痛痒难耐，但一旦管理不当，楼里条款混杂的时候，再做租赁调整和管理，必然头痛欲裂。 但很遗憾，据我知道，按照我们上述所说的实践，将优先续租权严格控制的业主其实非常非常少见。我只知道传统港资几大商业地产巨头都有。这样的经验可能真的是人家几十年实践，吃了很多苦头才形成的共识。 最后，我们投票统计一下，市场上关于优先续租权的实践情况如何。当然，我们的粉丝其实素质很高哈哈，可能没有代表性。（小编的马屁功夫竟如此厉害……） |
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