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2015宅基地常识：为什么要限制宅基地使用权流转？ 自“三大改造”完成至今，宅基地使用权流转一直处于被严格控制的状态，这主要是因为宅基地使用权与农村集体居住保障功能息息相关。为确保农村集体的居住保障功能完好，国家从法律和土地政策两个角度都严格限制宅基地使用权流转。 依照《物权法》、《土地管理法》之规定并参考部分省(直辖市)出台的《农村宅基地管理办法》，总结得出取得宅基地使用权需具备以下三个条件：第一，具备一定主体资格，即成为某集体经济组织中的一员;第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;第三，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。满足上述三个条件的农村村民，可以向村集体申请宅基地。并且需要经过乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准才能取得农村宅基地使用权。由此观之，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应的对价，第二个条件与第三个条件均为限制滥用宅基地资源而设。综合宅基地使用权的取得方式、限制取得条件，就可以看出宅基地具有保障村民集体居住功能的结论。 将居民住房保障政策与农民住房保障政策相比，则更能支持上述结论。城镇居民虽然可以享受经济适用房、公积金等住房保障政策，但仍需交纳土地出让金来获取住房(商品房)底下地皮的使用权。农民虽然享受不到城镇居民住房保障政策，但其可以无偿取得宅基地使用权，无疑降低了自己的居住成本。况且目前我国宅基地虽然归农村集体所有，但法律上并没有关于宅基地使用权期限、回收条件、回收主体及回收程序的具体规定。也就是说理论上宅基地归农村集体所有，但实际中几乎是村民一直无偿享有宅基地使用权，即使村民的宅基地上房屋灭失，村集体也鲜有回收村民宅基地使用权的情况发生。 |
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