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【裁判要旨】 农村居民非法受让其他集体经济组织所有的土地，在该土地上出资修建房屋，因违反法律规定、损害公共利益，其建造行为不属于《物权法》第三十条规定之情形，不能获得所建房屋的物权。 【案情】 原告（被上诉人）：朱宁凡、谭继梅。 被告（上诉人）：彭永兴。 朱宁凡与谭继梅系夫妻关系，二人均系石柱土家族自治县西沱镇朱家槽村金田湾组村民。彭永兴系石柱土家族自治县西沱镇西山村白家屋组村民。朱宁凡、谭继梅之子朱金君与彭永兴之女彭光芬曾系夫妻关系。为朱金君与彭光芬顺利结婚，朱宁凡、谭继梅与谭其太达成土地转让协议，谭其太将其位于西沱镇西山村白家屋组小地名“瓦厂梁”的土地转让给朱宁凡、谭继梅。随后，朱宁凡、谭继梅将受让土地用于修建房屋。房屋主体工程完工后，朱宁凡、谭继梅对该房进行了装修，房屋于2004年10月修建完成。诉争房屋修建完工后，于2005年5月18日办理了石柱县集体土地建设用地批准书（该批准书载明的用地人为彭永兴），于2005年5月25日缴纳耕地占用税500元（纳税人名称为彭永兴）。2015年3月12日，彭永兴为诉争房屋办理了房地产权证（房地产权证号为石柱县房地证集2015字第007091号），房地产权证上的权利人为彭永兴。朱宁凡、谭继梅从诉争房屋建成后一直居住至今，彭永兴未在诉争房屋内居住。 【审判】 石柱土家族自治县人民法院经审理后认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造等事实行为设立的物权，自事实行为成就时发生效力。本案诉争房屋系朱宁凡、谭继梅出资修建，自该房屋修建行为完成之时，朱宁凡、谭继梅对该诉争房屋享有物权。彭永兴系房地产权证登记权利人，是因为在该房屋修建之初，朱宁凡、谭继梅不是西沱镇西山村白家屋组村民，为了顺利办理建房用地手续而登记为彭永兴，房地产权证是享有物权的权利凭证，但是并非唯一凭证，就本案而言，诉争房屋系朱宁凡、谭继梅出资修建，该诉争房屋的所有权人应当为朱宁凡、谭继梅。遂判决位于西沱镇西山村白家屋组的房屋（房地产权证号：石柱县房地证集2015字第007091号）属于朱宁凡、谭继梅所有。 彭永兴不服一审判决，提起上诉。 重庆市第四中级人民法院经审理后认为，虽然朱宁凡、谭继梅出资修建了诉争房屋，但并不由此享有诉争房屋的物权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，朱宁凡、谭继梅不是西沱镇西山村白家屋组的村民，自然无法取得该组的宅基地。对此，朱宁凡、谭继梅亦是知晓的。为了规避法律的禁止性规定，朱宁凡、谭继梅借用彭永兴之名修建诉争房屋，以合法形式掩盖非法目的，其建造行为不符合《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，不能因其建造行为取得诉争房屋的物权。遂判决撤销一审判决，改判驳回朱宁凡、谭继梅的诉讼请求。 【评析】 本案系朱宁凡、谭继梅要求确认其出资修建的位于西沱镇西山村白家屋组的房屋（房地产权证号：石柱县房地证集2015字第007091号）物权纠纷。在本案中，彭永兴主张诉争房屋系其出资修建并持有产权证书，房屋应归其所有；朱宁凡、谭继梅主张其出资修建了诉争房屋，其权属应归其所有。法院查明诉争房屋确系朱宁凡、谭继梅出资修建，但朱宁凡、谭继梅能否据此依照《物权法》第三十条之规定获得物权？评析如下： 一、宅基地使用权专属于本集体经济组织内部成员 农村集体经济组织，是指土地等农业基本生产资料集体所有基础上形成的，按照农民居住村落划分的集体经济组织，具体包括乡(镇)农村集体经济组织、村农业集体经济组织和以村民小组为单位的村内农业集体经济组织。[1]其特点是以自然形成的聚居村落为基础形成，成员以同族群体为主、异性群体为辅的地缘性纽带，取得成员资格是获得成员权的前提条件。因此，只有本集体经济组织内部成员才享有成员权。成员权之旨趣在于集体之利益以成员资格为阀门在成员内部范围内公平分配,成为成员实现自身利益的重要方式。如某类利益不以成员身份为分配标准,身份体内外人员皆可自由取得,则此类权利不可谓之成员权。[2] 成员权的内容之一即为宅基地分配请求权。宅基地是指农村集体经济组织为保障本集体的农户居住需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的集体土地。[3]作为农村集体经济组织成员，宅基地分配请求权同样是一项专属性的成员权利。宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农户一般可以无偿或低代价取得宅基地的使用权,但不得买卖、出租和非法转让。因此,宅基地流转并不是一种真正意义上的民法财产权流转,而是一种集体社员权的内部流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权力，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。[4] 二、宅基地的流转应遵循公共利益原则 社会中存在着各种形态的多元利益，为维护公共利益，国家借助法律的形式，建立起一套公共秩序，使社会的控制和管理建制化，同时亦完成了公共利益的法律化，其表现形式之一是公共利益以法律的基本原则、立法目的或者直接作为调节当事人权利义务关系的规范的形式出现，比如作为土地物权流转的依据。《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”公共利益的另一表现方式即为其他法律原则和个人基本权利所涵盖。“普遍的个人权利和所有法律原则都是主体所拥有的被普遍承认的正当利益形态，它们跟公共利益的承认方式完全相同。”???因此，对于法律原则和个人基本权利的尊重和维护即是公共利益的体现，反之则是损害公共利益的行为。 如前所述，宅基地使用权专属于本集体经济组织内部成员，是集体经济组织成员基于成员资格所享有的特定利益。对此，法律也作出了明确规定。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。根据该条规定，农村村民实行一户一宅制，即每户农村村民只能在一个地方拥有一处宅基地，且只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地。限制一户一宅，是为了在集体经济组织所拥有的土地资源有限的情况下，在成员之间进行资源分配更加公平。如果将本集体经济组织内部的土地向非本集体经济组织成员转让，不仅违反上述法律规定，也是对本集体经济组织成员们的社员权的不尊重乃至损害，进而违反了公共利益原则。 二、在非法受让的宅基地上建造房屋的不能获得该房屋的物权 《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。如前所述，物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。因合法建造之事实行为取得物权的前提须是合法建造，其内涵应包括：一是要取得合法的建房手续,比如获得建设用地的使用权或者建造房屋的规划许可等；二是需完成房屋的建造。不合法的建造主要分为两类:一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的工作物；二是违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的工作物。??? 综上所述，朱宁凡、谭继梅系石柱土家族自治县西沱镇朱家槽村金田湾组村民，并非西沱镇西山村白家屋组村民，其从谭其太处受让西沱镇西山村白家屋组小地名“瓦厂梁”的土地违反了《土地管理法》的规定。朱宁凡、谭继梅在非法受让的宅基地上修建房屋，不属于合法建造，自然无法取得该房屋的物权。 |
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