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帝都租房指南:房子是可以租来的,生活不是

2017-03-05  fz腾飞腾飞



沙漠之鹰在2016年春节之后写过一篇《2016年北京租房攻略》(点击文末“阅读原文”可以查看,强烈建议阅读),反响还不错。又一年过去了,是时候写一篇2017年的攻略了。


为了避免重复,先划出2016年文章的重点,除了平均价格上涨15%,其他结论在今年也基本适用

  • 整租比单间性价比高很多,单间15平性价比最高。整租60-90平米平均租金最便宜

  • 中关村,金融街,小西天,东直门是北京租房价格高点聚集地,如果对价格敏感则请远离大学和商业区

  • 单间南向比北向平均贵400,楼层2层最贵,1层最便宜,3-6层基本无区别(这条主要针对老楼)

  • 1公里之内,65平房子每离地铁近100米,租金涨100元。

2016年北京五环内的房租价格热力图(这张图依然能用是因为五环内租金变化不大)


房租涨了多少?


这一定是北漂们关心的问题,这样房东涨价时心里就有谱。下面的两张图能够回答你:

当然,通州和昌平涨幅较高,是因为起点相对较低:

(各区每平米平均租金及涨幅)

对比两年的数据我们可以发现,通州以租金上涨28.8%位于榜首,其北京副中心的影响表现得非常明显。而昌平也紧跟其后位于第二,主要利好是昌平线于2016年年初正式运行,且海淀北部的高科技园区吸引了大量码农。

五环外活跃度明显提升,最热门区域是回龙观、北苑和上地,尤其是回龙观,2016年租房交易量增长了接近44.6%,量价齐涨。反而是中心城区的租房活跃度下降,公主坟等区域的租房量甚至持续下跌。东西城,朝阳海淀四个区的供给百分比已经从2016年的68%,降到了60%左右。

上面的数据意味着,昌平区原先4000元的房子涨到了5000元,涨后均价已经接近朝阳海淀。也许你觉得25%的涨幅太多了,但若知道全北京房价去年普涨59%,租金的涨幅就表现得非常温柔了。

下面的图可以直观地看到租房总价(元/月)和存量的关系:

租单间可选价位最多的区间在1800-2200之间,一室一厅整租在4000-4500之间,小户型两室一厅(65平米左右)在5100-5700之间。这样就能对预算有比较好的判断。

到底该住市区还是郊区呢?这是个问题。

主要地铁线的价格分布?


上班族基本是地铁党,能尽快坐上地铁乃是人生幸事,我们先看几条主要地铁线沿线的租房价格。



数据都提取自地铁站周围,步行距离1公里之内的小区的平均租房单价(元/平米/月)(在北京最怕过天桥,沙漠君为了算出步行距离也是拼了),由于数据稀疏,数据仅供参考,因为不是每个地铁站边小区都有房子出租的。

先看大家最需要的13号线:

五道口果然是宇宙中心,知春路周边大量公司都推高了房价。你可能疑问为何望京西也这么贵,因为它周边有几个全北京都很靠前的高端盘。柳芳和光熙门可认为是价格洼地,那边有大片的住宅小区。

接着是非常拥堵的六号线:

从慈寿寺到呼家楼的价格都很贵(毕竟是三环内,而且路过CBD),一出金台路,十里堡之后,有大量成片住宅区,租金就掉了下来,不过据说这一段地铁挤得相当酸爽…

2号线则比较平均,依然是朝阳门价格最高(CBD加成太强了),由于不连接居住辐射区,多数人仅用作换乘,也不拥堵,因此二号线就闭着眼睛租吧:

再看大家最喜闻乐见的10号线,一定远离海淀黄庄,如果公司在北边,安贞门是个不错的选择,西土城站租金低是因为附近几乎没出租屋,尤其是内环车,几乎没人和你抢,南边上班则首选西局泥洼首经贸(本图锻炼大家的颈椎~)

最后再看看4号线,整个北京的南北差异表现地淋漓尽致,该在哪里租就不需要沙漠君说什么了吧。

由于文章篇幅所限,不能绘制所有的地铁租房价格,可以关注“沙漠之鹰”的公众号,在后台留下邮箱,会把所有图片和数据打包发给你~


居住条件or通勤距离


放在每个上班族同学面前的问题是,居住条件和通勤距离怎么选择?


不少同学可能忽略了一个事实,时间也是金钱:假设月薪八千元,则时薪接近五十元。地铁每站间隔五分钟(加上停站时间),每天多花一个小时在通勤,就相当于支付时间成本1千元。当然,每靠近核心区一站,房租会多花150元。


但是考虑到花在地铁和通勤上的时间,基本只能通过看剧发呆来打发,尤其是拥挤不堪地到了公司,对一天的工作状态都是有严重影响,到了周六日,也不愿意再挤地铁进城。


如果想要感受北京这座城市,就最好不要住在郊区。如果你下班之后主要是娱乐和睡觉,那么在通勤时间上多花一些时间也无可厚非,不过若希望能花更多时间用在自我提升,比如学习健身。这里更建议选择靠近工作单位的租房位置,牺牲一部分面积获得更高质量的时间分配。这样能极大程度地提升幸福感哦~

一些总结建议


从全国数据来看,北京房租最高,上海次之。因此在北京奋斗,就天然地开启了hard模式。下面是沙漠君给出的一些建议:

  • 远离黑中介,警惕二房东,不要贪图便宜,尽量选择靠谱中介,费用可控,后期退还押金也更有保障

  • 在豆瓣等自主发布租房信息的平台上,注意区分中介和真实房东,这里遇到的中介可能会不靠谱

  • 在与房东谈价时,适时证明职业优越性和稳定性,更能赢得房东信任,获取更优价格

  • 优先选年轻房东,年长者喜欢斤斤计较(亲历)

  • 从经济角度看,买房显然比租房更合适,帝都房价抗跌性不容置疑

  • 不要太惦记免佣金,丁丁租房是链家旗下的租房平台,仅仅一年时间就倒闭了。

  • 不论如何,交钱前一定要查看房主产权证明,房主身份证。以及两证的名字是否一致。

北京租房市场是相当有周期性的,过年时租房市场陷入低谷,之后紧接着便是租房最热季:研究生毕业,租房换房者,务工返京潮都推动租房市场量价齐涨。

从全年的数据来看,三月初租房选择性最多,到了三月底,可选择的合适房子就变少了,房价也最高,而八九月份的房租和供给都是全年最低的。如果你目前需要换房,就趁着现在去看房子吧。

你可以在沙漠之鹰公众号后台留下邮箱,沙漠君会发给你全北京2017年所有小区的租金/租售比/房价/租房供给等详细信息。

后记:全北京有多少人在租房?


北京五环内有450万套住房,五环外有150万套。常住人口2200万,外来人口800万。中介网站常年有一万套左右的房屋出租,半衰期(一半被出租后下架)的时间为5-7天,二手房交易有一半不通过中介。


通过以上数据,我们大概估计:有一半的出租不通过中介,估算有200万左右的出租房,五环内120万套,五环外约80万套。平均每4-5人住一套房子。北京除了个别高端盘不出租之外,绝大多数房子应该都住人,空置率应该非常低,估算接近1-2%左右,接近5-8万套左右。整个租房市场每年销售额接近80亿,是一块巨大的蛋糕(你觉得我猜得对吗?)


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