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而在欧美成熟的房地产市场，地产开发并不像中国能获得暴利空间，同时市场资金对于获得长期稳定回报的配置需求强大。因此在欧美市场，作为核心的持有型不动产基金是市场的主流，一般占物业总数的50%左右。 进入2017年，面对“L型”经济新常态和房地产调控的大环境，中国不动产基金也开始从求量向求质转变。从不动产基金和投资市场角度看，地产基金在投资策略专业化和多元化、投资产品结构设计灵活化、投资过程主动管理化等层面，显现出较多金融创新特征。综合而言，房地产金融投资开始重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，如主题地产的运营能力与资产管理能力。 “慢经营”因此成为了持有型不动产基金发展的主基调，精细化管理是其获得市场认可的关键。私募不动产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终将改造后的房地产项目分拆租赁，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高，这也是地产基金高收益配比原因所在。 从资产配置的角度出发，持有型不动产基金将几十亿的商业物业分割成了等额的小收益凭证，降低了投资者的资金门槛，保险、金融机构和个人投资者都能参与，无疑缓解了国内资产荒的困境。从风险属性上来说，持有型商业地产完全可以规避住宅地产受政策和市场双重影响的风险，为投资人提供长期和稳定的投资收益。 “慢经营”也给不动产基金提出了新的要求。 相较于“短平快”的住宅开发，重资产的持有型物业，核心在于“长期持有”。这意味着从项目的选址、规划到建成，再到持续的运营、改造、升级都在考验企业的能力，需要大量的专业人才、运营经验及时间成本。在美国，一个标准的不动产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，实现风险收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是对投资品类进行合理组合，而这需要长期积累的专业判断。 未来，不动产基金必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力，才能立于不败之地，股东背景、专业团队、产品挖掘与设计能力、风险控制能力、投后管理能力一个都不能少。具备房企建设或运营能力的“运营型”基金将构成未来几年行业的主流。. |
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