|
? 一、定义 小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。其特点有五个方面： 一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。 二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序。 三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。 四是小产权房仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。 五是“小产权”房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。 二、分类 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国土地的分类分为三种：农用地、建设用地、未利用地。小产权房也分为三种：一是建设在农用地（耕地）上的小产权房；二是建设在农村集体建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的小产权房。 三、相关国家政策 1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出，农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 2004年11月2日，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）指出，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调指出，农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。……农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。 2007年6月18日，《建设部关于购买新建商品房的风险提示》明确指出：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。” 2007年12月30日，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）指出：（1）严格规范使用农民集体所有土地进行建设。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。……任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。（2）严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。 2007年12月31日，《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 2008年1月 国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。 2008年7月8日，《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）指出，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。 2008年12月3日，《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出，（1）对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。（2）对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。 2009年8月11日，《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》指出，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。……对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 2010年1月28日，全国国土资源工作会议明确了国务院对处理小产权房的要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。2010年5月4日，在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的明确表态是：对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。 2011年5月，国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。 2011年11月10日，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出，违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。 按照上述国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。 四、 购买风险 按照国家的相关法律法规的规定，“小产权房”不能确权发证，不受法律保护。故小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。如果购买了“小产权房”，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 |
|
|
