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国家税务总局公告2016年第54号，对物业管理服务的纳税人收取的自来水水费的增值税问题做出了答复，旨在解决实务中代业主集中支付水费给自来水公司时，由于税率差异而产生的税负增加问题。但是，哪些纳税人可以享受这个简易征收差额征税的政策？会计上如何做账更合规更有利呢？在一年一度的汇算清缴之际，让我们再仔细分析分析54号文件内容，看看该如何进行实务处理。 根据54号文“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。” 从54号文的内容看，总局从三个方面对代收代付水费做出了答复和规定： 其一是关于纳税人的适用问题。在文件里，从提供服务内容的角度对可以享受该项政策的纳税人做出的规定，即凡是“提供物业管理服务”的纳税人均适用。而根据国务院《物业管理条例》，所谓的物业管理服务是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可见，向业主提供的包含对房屋及配套设施、相关场地的系列环境卫生、相关秩序的活动即为物业管理服务，而提供服务过程中涉及的代收水费就可以适用54号文件。 其二是关于收取水费的计税问题。文件规定“向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额”，即收取水费的企业需做自来水的转售处理，按水费的收支差额确认销售额。 其三是关于征收办法。文件规定是按照简易计税方法依3%的征收率计算纳税。即提供此项服务的企业需要备案确认简易计税（部分地区简化处理，不需备案），相关进项税额不得抵扣。若为一般纳税人企业，在会计上还应该分开核算。 因此，在日常税务处理上，需要整理并保存：与业主签订的物业服务协议、水费代收代付委托服务协议，水表抄报记录，与自来水公司的结算往来单据等能够说明服务性质、服务内容、业务资金往来的涉税证据资料，才能在申报纳税时，填写简易申报内容。 在会计处理上，则一方面需要与公司的一般计税业务分开核算，一方面需要与财会[2016]22号文保持一致。 案例：某小区物业公司（甲方）为增值税一般纳税人，与业主（乙方）达成水费代收代付委托服务协议。约定甲方先跟自来水厂结算，支付款项取得增值税专用发票，乙方水费据实结算，乙方承担本户水表显示的使用费，并按比例对总表与各户分表用量总和的差额进行分摊。2016年12月,甲方支付水厂水费30.9万(含税), 获得专票, 水表记录显示，业主应分担水费20.6万（含税），物业公司自己应负担10.3万元（含税）。 在这个案例中，物业公司代收代付的水费可以适用54号文件，按简易计税办法差额计税。物业公司自己耗用的水费则属于一般计税办法范围，可以抵扣进项税额。 会计处理上，22号文件第三款，对差额征税的账务处理做出的规定为：“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。” 实务中，对于这项业务的账务处理有两种主要的观点，一种观点认为收取业主的水费为转售水产生的收入，应计入收入和成本帐户，即 借：管理费用 100000 其他业务成本 200000 应交税费——应交增值税（进项税额） 9000 贷：银行存款 309000 借：其他业务成本 6000 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 6000
借：银行存款 206000 贷：其他业务收入 200000 应交税费——简易计税 6000 借：应交税费——简易计税 6000 贷：其他业务成本 6000 还有一种观点，认为收取业主的水费为代收代付款项不是企业的收入，应将代收水费计入往来账户，不体现收入。 借：管理费用 100000 其他应收款 200000 应交税费——应交增值税（进项税额） 9000 贷：银行存款 309000 借：其他应收款 6000 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 6000
借：银行存款 206000 贷：其他应收款 200000 应交税费——简易计税 6000 借：应交税费——简易计税 6000 贷：其他应收款 6000
对比这两种处理，笔者认为，计入收入和成本的处理方式，更符合总局2016年54号公告和财会[2016] 22号文的规定，同时，收入增加了，也增加了业务招待费和广宣费的计提基数，对企业更有利。 ｜作者：中华会计网校答疑专家组 |
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