 上一篇我们已经讲了房子升降的核心原理，以及未来的走势预测，这一篇我们主要讲讲如何买到有升值潜力的房子，不管是买来自住还是买来投资，这篇文章都能给你带来一定的参考价值。 首先，不管买房子还是买店铺，判断优劣有一个标准，就是地段。但遗憾的是，这个准则根本没用。一是人人都知道这个道理，二是好地段的房子价格已经高高在上了。但我们可以去寻找未来的好地段。 如何找到一个有潜力的房产?只需搞明白下面三个逻辑。 一:哪些城市房价更抗跌? 说到投资，肯定要考虑到风险。上一篇我们讲过，外来人口少的城市房价没前途，外来人口多的城市房价会有支撑。我查过大数据，近来十年中国居民省级之间的人口迁移变化，发现了以下两组数据: 有六个省级的跨省人口流动全部是净流入，分别是“北京、上海、天津、浙江、广东、福建。” 而人口流动净流出前六名的省份分别是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西。” 事实也很明显，前面那六个省份的房价远远高于后面那六个省份的房价，如果将来房价崩盘的话，净流人口城市的房价也比净流出城市的房价耐抗。反过来就是说，如果投资净流出城市的房子更危险。 那么是不是只有上面六个省份的房价耐抗相对低风险呢?显然不止，我们还可以采用春节人流数据来详细估出哪些城市还值得购买。 也就是春节期间，人口突然很多的城市，房价泡沫更大。而春节期间，人口很少的城市泡沫更小。什么意思呢? 春节突然很多人的城市，代表平时这个城市的人都出外打工了，春节全回来了，(旅游观光的不算)，所以属于净流出城市。 而春节期间突然人口很少的城市代表它是净流入型城市，因为春节期间打工的人都回老家了。 所以如果你问我，你所在城市值不值得投资，可以套用这个指标算算，这是第一指标。 二:哪些地段未来涨价最稳妥? 前不久，企鹅智酷联合腾讯位置服务，发布了一份大城市出行报告，主要调查了北京、上海、广州、深圳四个城市的出行情况。 从出行距离上来看，在北京上班的人，工作日平均出行半径是9.3公里。这里的出行半径的意思是，人们从工作的地方到居住的地方的直线距离。 在四个城市里，北京上班族通勤的时间压力是最大的。排在北京之后的是上海和深圳，这两个城市的工作日平均出行半径分别为8公里和7.4公里。广州排在最后，工作日平均出行半径是6.5公里，在四个城市中通勤压力最小。 那么我们可以从这则数据推算出，一线城市密集办公区域方圆10公里以内所有工作人员的收入总和就是这套房子对应的购买力。如果这个购买力在涨，那房价涨就是理所应当。 所以，密集办公区域方圆十公里的房子最保值(二三线的可以把这个公里数减小一些)，但上涨速度与空间同样有限。 所以现在才要投资的人，就尽量选择未来会建设大型密集办公区域的地方的周边10公里的房子。因为如果将来该片区域涌入了大量外来劳动力或大型公司的话，周边房价肯定涨的最快最猛。 三:如何判断房价是否有虚高? 大家都知道，现在不管那个城市，房价都虚高，那到底有多虚?当我们看中一套房子之后，想知道这套房子是否泡沫过大或者是否还有升值空间怎么办?这里可以采用0.025这个公式，可一键算出来。 计算方法:一年的房租÷房产总价=? 结果值以0.025为临界线。算出来的值如果大于0.025越多越好，低于0.025越低越不好。 比如你要去买一套房子，对方报价是200万，而此房如果拿来出租的话，每月可以租到3000元的话。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018。 结果很明显，它低于0.025，代表此套房子价格明显虚高。 反推过来，也就是说这套房子如果卖144万才勉强合理。 当然，你会发现现在比较难找到高于0.025的房子。但是我敢说，不管一线还是三线，绝对有大把高于0.025的房子。个人觉得0.045以上的房子拿来投资就比较适合。 所以你到现在真的还想投资房子的话，那就综合这三大因素，就能算出那套房子将来的上涨空间以及抗跌能力了。 什么样的房子升值最快? 综上所述，判断一套房子未来价格走势，关注的就是将来房子附近人均的收入增长潜力、还有房子周边劳动人口的增长潜力。 还有，买电梯楼绝对比买楼梯楼升值空间大，而朝向绝对比户型重要。关于这一方面我以前有一篇文章详细分析过，有兴趣的自己去查看历史文章。 至于地铁未来经过你家门口之后，你家房价能涨多少，关键要看这条地铁沿线上的写字楼的数量，以及里面这些企业的规模与实力。 所以并不是有地铁经过的房子就一定爆涨。同样是效区，将来房子周边有开的起业的写字楼一定比没有写字楼的涨的快。 总得来说就是离市区较近、在市区边缘的大型楼盘、但将来符合政府发展导向的办公区域的地段的房子性价比最高。 如果你要投资房子，但真的是非常非常懒的话，那就直接套用0.025这个公式吧，就算错也不会错的太离谱了。 至于，房子要买在周边有学校，有医院，有大型购物中心这些指标我就不说了，有这些的房子的房价都涨的很高了，而将来要建这些的也炒的很高了，所以说了没意义，这些指标不存在隐形的潜伏空间了。 我们讨论的是如何挖掘潜在升值的房子以及风险的判断。 关于自住与投资 如果是刚需的话，只要首付付的起(包括有啃老条件的)，月供能控制在40%以内的就赶紧买。也就是说如果你的父母能帮你凑到首付，那你就赶紧去买，不要觉得惭愧。那些鄙视啃老的一般都是无老可啃的伪君子。 如果没有啃老条件，自己又付不起首付的，那就算了，首付千万不要去借或贷款而来。 如果你是投资的话，有几点要非常注意，投机房子不像买卖股票那样，一分钟就能脱手。不管是现在，还是去年，每套二手房的平均脱手时间都要几个月才能成功。所以流动资金很重要。 一:首付同样不要去借，要自己付。 二，银行贷款额要控制在家庭收入的75倍之内。比如你们两夫妻月收入一共是1万元，那么投资的这套房子所贷的款不要超过75万。这是比较安全的指标。 在房子崩盘或者想要卖房脱手期间都不会造成太大压力。 其实我们不要去预测房子将来的涨跌，连国家都做不到更何况我们。我觉得只要条件够了就果断出手，不管买来自住还是投资，只要不影响生活质量不加倍放大杠杆就行了。 2016贬值最快的5样东西，你中了几样?(rong360licai)，回复“贬值”查看。 |
|
|
