下面是在温哥华买房的完整流程 确定一位专业房地产经纪作为你的买方经纪
看房
买家出价(下Offer)
买家解除条件(Subject Remove)
房屋过户 这个就简单, 直接找律师事务所或者法律公正人, 经纪人所在的公司会和他们联络, 在房屋正式成交的前几天(或双方约定的时间),律师或者公证人会让客户去他们的办公室签字,交钱(通常买方会有三个方面的主要款项要交到律师那里,分别是首付款,定金和贷款)。律师行会收一笔法律服务费用, 一般价格在1000-1600元左右(香港人开的律师行贵些在2500-3000元左右,西人的律师行更贵些,约在3000-5000元),房子不同可能价格会有所不同。 交房 房屋过户以后,通常第二天就可以拿钥匙了,这个时候可以给BC水电公司打电话开账户,给电讯公司打电话申请互联网和电视电话了,如果是公寓的话可能需要预定电梯,给大楼的经理打电话,一般搬入公寓楼是要付一笔搬迁费的,通常50-100元。 出价合约(Offer)中的注意事项 下Offer是一个很正规很严肃的事情, 因为你给出的Offer不仅仅是你的买房意向, 而且offer还是一份真正的购房合同。所以,需要买家能够完全明白offer上面的条款的意思,特别是后面Addendum(附加条款)上面的附加条款的意思。 下面是出价合约(Offer)上最重要的几项: 1.价格 (Purchase Price, 不用说,这个最重要) 2. 定金 (Deposit, 没有固定的数字,大概为房价的5%左右,定金的提交日期一般在买家解除所有条件后的24小时内。) 3.成交日期 (Completion Date,法律上的房产过户日期) 4.交房日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天,也可以双方谈妥一个另外的日期) 5. 调整日期 (Adjustment Date, 也就是买卖双方的律师事务所计算各种费用例如地税,水电费用等等的日期) 6.附加条款 (Addendum): 由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的,比如Subjects (条件)。 什么是Subject (条件)呢? 除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下(这种情况一般发生的市场火爆的时候),一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同)的后面的Addendum(附加条款)处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说,买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后,这个Offer就具有了法律上的执行力。但是,因为有了Subject这个保护机制,那么需要买家亲自签字声明”解除条件“(也就是解除保护机制),那么这个合同才能真正在法律上去执行。' 买家常用的Subject (条件) 基本有: 1. 贷款: 尽管买卖双方已经全部签署了Offer(出价合同),但是如果买家申请房屋贷款的银行没有批下贷款,那么买家自然买不了房子, 这样的话,买家就可以不签 “解除条件”的文件,而解除不了条件, 房屋买卖合同自然不成立。 2.验房: 买家的验房师发现房子有重大问题,需要大笔资金进行修复,买家决定不买了, 所以不签”解除条件“文件,买卖合同还是不成立。 如果是买公寓: 还要看公寓的会谈记录(Minutes),年度会谈记录(AGM),Form B(一个表格告诉你这个房子现在的基本财政状况,有没有对外的责任,大修基金是多少等等,很重要),财政报告,工程师报告等等。 地下油箱: 一般房龄50年或以上的老房子最好再加一个保护条件,请卖方提供地下油箱的移除证明。 保险: 有些老房子的房屋保险是个问题,曾经有客户因为是抢来的Offer没有条件,后来因为房子自身的问题保险公司不保,结果导致银行不肯贷款。 产权报告 (Title Search): 注意有没有Easement ,尤其是独栋别墅, 简单的讲就是有没有第三方对你的这块地有路权, (一般来说,每块土地,当地市政府和煤气电话电力公司都对你的土地有路权,因为他们需要能进入你的私人领地布线工作等,如果每次进入你的土地,都要去办理申请,那么就无法工作了。所以,这些机构有这个路权,他们在进入你土地前,当然会先敲门,但是如果屋里没人,他们就可以直接进入了。),要注意的是,除了这些外,是否还有其他人比如邻居等对这个土地有路权,这个可以根据Title Search上的号码在Land Tilte Office(政府土地产权办公室)查到相关信息。一般买方会要求卖方提供Title Search的证明文件。 总的来讲,下Offer是一个讨价还价的过程,正常人的思维,出个价格,你降点儿,我涨点儿,反复好几次,但从实战经验上来讲,多数情况,2-5个回合之内基本上就结束战斗了,所以每个Offer谈判的时间本身不会太长,毕竟双方都有个底线,谈的成就买,谈不成就找下一家。 |
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