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几年前刚回国，一听到国内的公寓面积都有120、150平米，换算到了自己比较熟悉的平房英尺，大呼一声，国内的公寓房子真大，简直和美国两层楼townhouse面积一样了，甚至更大。 怀着好奇，我去看了一些号称120和150平米的房子。结果现场一看，这个120平米面积房子的感觉顿时大打折扣。所谓120平米的公寓，真正的使用面积估计也就是90多平米而已，而且很多设计得空间非常浪费基本属于无用区，据说是为了所谓气派。 令人不可理解的是，国内说的120平米所谓的建筑面积，看着实在太小了，我问怎么可能建筑面积和使用面积的感觉差异那么大。 中介笑着给我解释了国内房子面积的“定义”。 首先，在中国买卖房子，计算房子面积都是以建筑面积而论。建筑面积包括外墙等以及公寓大楼内的分摊面积。我问分摊面积是什么？他们说，这公寓楼的走廊、一层大面积的空间等等，都属于公摊面积，都算在房子面积当中。我问到底分摊面积有多少平米，中介支支吾吾说不清。 这120平米的房子到底有多大，到后来我看的房子越多，在中介嘴里这个面积越说越云山雾罩。我只感到，自己应该去上一些建筑工程课，才敢出来看中国公寓房子，不然这些120或150平米的房子到底有多大，自己永远也是糊里糊涂的。 之后一些国内朋友给了我另外一个定义 – “得房率”，也就是实际使用面积和建筑面积的比例，在国内，好的得房率在85%，一般差的可以低到75%。一般来说，所谓房子建筑面积和实际使用面积之比，也就是说真正可使用面积，只有建筑面积的80%，甚至更低。据一位我的同事说，现在得房率在80%就算很不错了。 对这个游戏很精通的开发商，为了让买家感觉好些，在设计上还搞了一些花样。如在室内窗边弄一个圆弧形区域。这些设计，在国外一般是给面积大的独栋别墅设计的装饰性空间，并不考虑实用性。对于高层公寓来说，空间实用性应该是最主要的，特别是大城市都是寸金地。类似这样装饰性空间设计放在在高层公寓，纯粹为了买方感官上觉得房子大些，其实一点不实用，反而浪费了可用空间面积，这室内真正可使用面积更低。 相比较，无论北美还是香港抑或欧洲，他们计算房子的面积，都采用了使用面积，也就是所谓wall-to-wall（墙到墙）内的实际居住面积。香港是寸金地，因此说明自己的房子大小很关键，阳台的面积根本不算在使用面积之中。凡是买家看到的700英尺、800英尺、900英尺、1000英尺等说法，都是指室内居住面积。 在高层公寓的设计上，发达国家一般公寓内部设计都是方方正正，尽可能将房间可使用面积和空间极大化，而不是华而不实地“忽悠”买家，搞一些花哨的地面或空间设计。 看完一圈房子后，真没有想到，同样一个所谓房子“面积”，由于国内和国外的“定义”以及设计建筑的差异，房子面积居然能有20%多的差距。
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