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上海工业地产由数十年前最基础的土厂房仓库交易到现今高科技产业园区、物流园、集群式产业基地、技术研发中心、科研写字楼等等，短短时间的发展使得工业地产发展形式越来越多样化、集群化、专业化、完整化、精确化。 伴随着又一轮的产业升级改造，工业地产发展不断由沿海向内陆拓进，与此同时越来越多的地产商发现工业地产这一未来必争之地，纷纷投身这正勃勃发展的市场。 随着中国城市化进程的深入和房地产热度的下降，工业地产以其自身优势必将成为未来地产商激烈竞争的“战场”。 行业转型，上海工业地产受追捧 随着住宅地产、商业地产的发展热度下降和国家政策影响，转型成为现今房地产行业的当务之急，伴随科技高速发展，行业的转型，市场发展方向变化，人们的思想也逐渐发生着变化。 一位房地产行家曾提出，房地产市场将进入“下半场”。从2014年上半年地产行情可看出，此言论并非荒谬之谈。 地产行业发展到现今阶段，城市在转型、行业在转型、地方经济发展在转型、投资者也随之在转型，所以，整个行业都进入了转型关键时期。 在这个阶段，每一位地产投资人都会思考——未来市场究竟会往哪个方向发展，契机在何处？一些有远见的开发企业将目光由住宅地产、商业地产的开发转移到了工业地产。更有专家预言：工业地产将会造就房地产市场的下一个十年。 关于上海工业地产，曾有人尝试为其在学术上下一个准确定义，但至今还没有一个被广泛认同的精确内涵和外延表述。简单来说，工业地产是在新经济变化和城市化发展的背景下，以地产为载体，以实现财富持续增长为目标，以工商业地产、研发楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源与社会资源，进行综合利用开发，集约化发展新兴产业形势。 而这样的产业集群类型化集中布局、资源集约利用、功能集合构建等价值，成为未来发展的良好道路。 多年发展工业地产仍方兴未艾 虽然新兴的工业地产在近些年才被人所了解，但事实上，工业地产在我国已有数十年的发展历史。 早在20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产内容的丰富与升级。 目前，国内工业地产的发展已不只在注重私人工厂、土地的需求，而是大力发展经济园区，并且从最初政府主导模式向企业自主开发模式转型，但该转型尚未完成。随着产业地产的多年发展和工业地产理念的更新，其专业度较之前有较大的提高，产品也出现了多元化发展的趋势。 尽管政府大力支持，但目前在整个行业中，从事工业园区地产建设的企业仍相对较少，不少投资者还处在试探期、起步期。但这些仅仅是中国新工业地产蓬勃发展的开始，随着沿海产业升级，不少项目已向中西部转移，工业地产面临着更多的机遇和发展契机。 榜样带动新上海工业地产蓬勃发展 在上海最引人注目的就是上海自贸区的建立于发展。上海自贸区在工商登记改革中，采用“先照后证”的制度，降低了创业创新门槛，自贸区新设企业呈现井喷。 上海自贸区挂牌当日，首批入驻的25家企业获颁证。而据上海市工商局最新数据显示，上海自贸区近一年来新设立企业达到1.2万余家，相比于最初获批入驻的25家，暴增了480倍。 同时，外商投资热情迸发，外资企业1677家，占13.7%。一年来新设外商投资企业数相比去年增加了十倍，其中90%通过备案方式设立，包括12家跨国公司地区总部。自贸区管委会在5个工作日内，就能完成境外投资备案手续。区内跨境人民币业务累计金额达到1760亿元，同比增长了数倍。 政府重视，发展前景可观 近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国（上海）自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》（以下简称“意见”）。其中提出，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。 为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。根据此前上海自贸区管委会新闻发言人朱民透露的信息，目前上海自贸区内有近5平方公里土地可以进一步开发。 上海自贸区土地利用管理办法的出台对于土地集约节约利用是极大的利好。可以预见，上海自贸区的经验在未来几年将在全国范围内，尤其是一线城市土地集约利用当中具有很大的借鉴价值。 这充分体现出政府的重视，并不断促使其快速综合健康的发展。而由于上海工业地产前期投入较少，土地价格较低，政策倾斜等多方利好，越来越多的企业也纷纷响应，这片以往的蓝海正在变成必争之地。 |
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