这个厉害了，全美所有REITs数据出炉（国内独一份）

又经过了一个多月的摸爬滚打，我们把全美所有REITs的数据整理完毕了。简单地说，我们把美股全部220只REITs按照行业分成了13类，并且把它们的基础指标都展示了出来（比如分红、FFO、市净率等等……）。

自豪地说，这是国内首份面向散户的美股REITs横向综合对比实时数据。喜欢REITs的小伙伴可以拿去撒野了。

（在文末点“阅读原文”购买）

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关于REITs是什么，我之前写过：

REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

你可能发现，这不就是基金嘛……对，REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”。

那既然是基金，它的优势也跟基金很类似：

• 买不起整个房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？

• 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；

• 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；

• 相对于实物房产，REITs的流动性好得太多，像股票一样在二级市场交易，要比直接买卖整个房产方便得不是一点两点。

  
  

除了这些，REIT本身还有一些独有的特点：

• 分红比例高。每个REIT按规定，90%的利润都必须分红，不得留存；

• 抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；

• 回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数（如图）：
  

  

除此之外，REITs还有一个重要功能——平衡资产组合。

不要小看这个功能，曾经有多家机构用N多种方法进行了N多次实验，发现一条铁律：在股票和债券的投资组合里加入REITs，会比没有加入REITs的组合产生更高的回报率，同时降低风险。

之所以会得出这个结论，是因为投资类房地产本身就是三大基础资产之一，前两大资产就是股票和债券：

红色股票；蓝色债券；绿色投资类房地产

很多人认为，REITs是小众资产，在组合里配个5%或10%就差不多了。但过去10年，有6项研究结果表明，REITs在组合里的最优配置要在20%左右：

还有近几年的一项重要创新研究，发现REITs在众多投资渠道中，是回报率最高，且费用成本最低的一类：

图中从左到右分别是REITs、私企、其他实物资产、私有房地产、对冲基金。蓝色部分是它们从1998年到2011年的平均年化回报率，红色部分是它们的费用。（如果你买对冲基金，要支付一大笔管理费，而回报率却是最少的）

综上所述，如果你是严肃认真的投资者，那REITs是你必须加入到资产配置中的一类资产。

接下来我会详细讲解关于REITs你需要知道的一切，比如，给REITs估值的指标和方法，和REITs的全部13个行业分类。

没错，美股REITs总共分成13大类，每一类都有不少讲究，我会把每一类拿出来单独写，持续更新（今天写了第一篇，住宅类，在第二条文章，现在立刻马上去看）：

1. 住宅；

2. 写字楼；

3. 工业园区；

4. 零售商区；
   

5. 医疗；

6. 酒店；

7. 仓储；

8. 基础设施；

9. 林区；

10. 数字中心；

11. 特殊用途；

12. 多元化用途；

13. 房贷。

REITs的专用指标也有很多，大体分成4类：

1. 盈利指标。

1. 营运现金流（FFO）；

2. 调整后的营运现金流（AFFO）；

3. 可供分红的现金（CAD）；

   
   

2. 营运指标。

1. 净营业收入（NOI）；

2. 同店利润（Same-store earnings）；

3. 营运现金流增长率（FFO growth%）；

4. 管理层过往成绩；
   
   

3. 资产负债表指标。

1. 杠杆率；

2. 债务市值比；

3. 债务净值比；

4. 债务EBITDA比；

5. 加权平均资本成本（WACC）；
   
   

4. 估值指标。

1. 市盈率（P/E）；

2. 市盈率与增长比率（PEG）；

3. 分红率；

4. 分红覆盖率；

5. 分红折现模型（DDM）；

6. 净值（NAV）；

7. 隐含折现率（Implied Cap Rate）；
   
   

看到这些请不要蒙圈，不要惊恐，后续我会挨个给你解释这些指标的含义，以及如何使用。包在我身上。

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美股REITs数据

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