今年以来，各地的房产市场日趋火热，买房卖房也成为老百姓茶余饭后的热门话题。商品房买卖导致的各类纠纷案件也是居高不下，其中关于房产证书 、购房面积、房屋质量、期房不能按期交付、物业管理方面的争议被列为是商品房买卖中最常见的五类纠纷类型。 [案情回放] 市民王女士打算购买某小区的商品房，经过挑选楼层、磋商价格后，与开发商签订了一份商品房买卖合同。合同签订后，王女士在双方约定的期限内付清了房款。两年后，王女士终于等到开发商的收房通知。在验房过程中，王女士发现房屋外观良好，通路、通电、通水情况尚可。经询问售楼处询问工作人员，王女士被告知整个楼盘已通过竣工验收，但验收备案 工作与消防、规划验收尚在进行中，近期就能验收成功，所以收房应该没有问题。王女士拿出当初双方签订的合同，经过仔细阅读，认为商品房并没有满足交付条件，于是告诉工作人员暂时不予收房，等到所有验收文件都具备后再验房。王女士遂离开了售楼处。 数月后，王女士所购商品房的小区通过了住房和城乡建设行政主管部门的竣工验收备案，并陆续通过了环保、消防及规划验收，电话、宽带、有线电视管线预埋到户，卫生行政部门对小区用水卫生也出具了验收许可书。开发商认为此时商品房的各项使用条件均已具备，便以邮政挂号信的方式向王女士等购房者发出了信函，对延期交房表示歉意，并告知一个星期内可予办理交房。不巧的是，王女士在一个月前因为工作需要，与原房东解除了房屋租赁关系，并搬迁至新地址。房东的新租客收到信函后并未告知王女士。一个月后，开发商发现王女士一直未去收房，于是就以EMS特快专递的方式向王女士寄出了收房通知，并注明了王女士的手机电话。但两天后开发商收到了退件，显示为“电联拒收”。因王女士一直未去收房，开发商起诉到法院，要求王女士协助办理所购商品房的交付手续，并承担逾期收房管理费。而王女士在法律规定的十五天答辩期内提起反诉，要求开发商支付逾期交房违约金、逾期办理房屋初始登记的违约金。 本案的争议焦点 逾期交房违约金 逾期收房管理费 开发商逾期办理转移登记的违约责任 逾期交房违约金：王女士认为违约金应当持续计算至实际办理交房手续时，开发商承认他们在第一次通知期间确实没有满足合同约定的交付条件，但第二次通知时已经满足，违约金应该计算到第二次通知的7日后。王女士作为商品房买受人，已按约付清房款，开发商应在合同约定的期限内交付符合约定条件的商品房。本案中开发商共三次向王女士发出收房通知。王女士收到第一次通知后前往收房，但当时整个小区的商品房还不具备交付条件，按照合同约定王女士有权拒绝收房。此后，小区的各项交付条件逐渐满足，王女士的租房地址却发生了变化，而开发商是按照合同约定的通讯地址发出了第二次信函,既然是按照合同履行，应该视为已履行了交付义务，所以逾期交房违约金只能计算到第二次通知后的7日后。 逾期收房管理费：合同法上的逾期履行或迟延履行，应是能够履行而在履行期届满时未履行的现象。虽然开发商已经按照合同约定的地址发出了第二次通知，但就本案现有证据来判断，并不足以证明王女士收到了此次通知，实际上挂号信这种方式确实有意外性，如果王女士原房东的新租客收到了这封信后没有转交或者电联告诉王女士，王女士也没有自行去售楼处询问，确实有可能无法获知已经可以收房。而在王女士不知道也无法去实施行为的情形下，不应认定构成逾期履行。当然，开发商最后一次发出通知时，这次采用的是邮政EMS的方式。并且邮政的工作人员与王女士有过联系，而王女士表示拒收。在这种情况下，王女士是应当能够获知了，但也可能她出于某些原因的考虑，最终拒收信函。如果说能够履行却未履行的，应当已经构成违约了，所以扣除必要的履行准备时间后就应该开始计算管理费。 开发商逾期办理转移登记的违约责任：这个问题相对容易理解，如果合同约定了由开发商代办手续，并对违约责任进行了约定的话，结合办理产权转移登记的时间结点就可计算出违约金数额。这里要注意区分初始登记和转移登记，初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。过去我们在审理商品房预售合同纠纷案件中发现，不少购房户将合同中涉及到的“初始登记”理解为“转移登记”，导致在主张赔偿的时候错误的适用了合同条款。实际上很多合同范本中并未针对开发商代办双证情形下的违约金计算方式作出约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，即使双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，被告也应在商品房交付后90日之内完成转移登记手续。也就是说，在没有约定违约金的情形下，购房户主张开发商承担违约责任的，应当就逾期办证导致的实际损失承担举证责任。 【法官提醒】  购房者在商品房交易中应当注意哪些事项，以避免日后产生纠纷 第一，首先作为商品房买受人，在正式签订商品房买卖合同之前，要悉心研读合同条款，合同一般是开发商提供的打印文本，但开发商大多使用的是国家建设部门、工商行政管理部门统一监制的示范文本，这样的合同文本具有其合理合法性。但其间有些条款内容是自行填写的，比如涉及到履行期限、违约金如何计算的问题，还有一些呢，是不同的开发商根据自身发展与销售需要另外添加的，比如违约责任中的免责事项。其次，作为商品房买受人，要积极关注你所购买商品房的动态。如果出现如同本案中王女士一样发生通讯地址变更的情形，要及时告知开发商，最好提供一份变更后的地址确认信函。尤其是一些购房者比较着急于早点收房的，更应该与开发商保持积极的联系。需要充分了解自己享有哪些权利，负有哪些义务，而且要尽可能事先了解，而不是简单的办个贷款、支付房款、坐等收房就了事的。签订合同原本就应该是双方协商一致的结果。 第二，开发商交付商品房的完成时间，与建造、审批、备案等工作进度相关。一旦开发商出现延期，如非因不可抗力或者合同约定的其他免责事项造成，开发商应当承担违约责任。如果合同约定了违约金的计算方式，双方应按约定的计算方式计算违约金。如果没有约定，那么守约方可以要求对方赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第三，一旦购房者收到开发商的收房通知，应尽可能在合理期限内前往售楼处等开发商安排的交接地点查看交付现状。为什么说是“查看”？因为购房者享有验房的权利，如果开发商使用的是示范合同文本，则购房合同中会约定交付条件，主要是竣工验收及备案，规划、消防、环保的行政认可，通水、通路、通电等等使用条件的具备。开发商应当提供满足交付条件的证明文件，购房者也有权要求开发商出示，如果开发商不出示或者出示的文件不齐全，作为购房者而言，是有权拒绝接收商品房的。而如果开发商在出示文件后，购房者认为商品房在外观或者部分使用功能方面存在瑕疵的，不要轻易把一些瑕疵问题归属于质量问题而拒绝收房，购房者可以通过要求开发商履行保修义务予以解决，购房者维权应避免走入“误区”。当然，经济条件允许的话，也可以聘请专业的验房师验房。 |
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