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交房时发现房屋存在严重质量问题业主有权拒绝收房并要求开发商予以维修并承担逾期交房的相应违约责任
作者：薛崴、沈君 编者按：关于商品房交付标准，司法实践中有为开发商背书而偏离买卖合同关于货物验收相关规定的不良倾向，本文观点为无锡中院的审判共识，契合合同法关于买卖合同的规定。为防微杜渐，确保合同权利人之正当利益，遂发此文，以正视听。在无锡中院编辑的民事审判参阅2012年第1期（总第4辑）《关于审理涉商品房买卖合同纠纷案件若干法律适用问题的解答》中，对于开发商交付商品房的标准就有过明确的意见，现节选如下： 问：2、如何对消费者地位的买受人进行倾斜保护？ 答：在大量的商品房预售合同纠纷案件中，作为出卖人的开发商往往利用其在合同订立、履行过程中的优势地位，不当地增加买受人种种额外义务或减轻自身的合同责任。在审理该类案件时，除了严格依照当事人意思自治确定的合同条款执行外，还应当对处于消费者地位的买受人予以恰当的倾斜保护。 主要包括： 对格式合同特别是出卖人免责和增加买受人义务的条款进行严格审查，并依法确认该条款的效力；对房屋交付过程中发生的质量纠纷，不应以房屋是否通过验收为考察标准，而应当发挥司法的能动作用，实地查明房屋是否存在质量问题，并根据一般善意人的判断标准确定该质量问题为一般的合同履行瑕疵还是严重的合同履行瑕疵（如为不影响房屋正常使用或仅是可以通过不增加成本装修进行解决的美观问题，可以确定为一般瑕疵，此时出卖人应当承担瑕疵担保义务即维修义务，并承担维修期间造成买受人的实际损失；如为影响房屋正常使用的严重瑕疵，则买受人可以拒绝收房，并可以根据合同法的规定决定是否解除合同并追究出卖人的违约责任）。
正文如下： 【裁判摘要】 1、竣工验收是开发商与承建方之间就项目工程质量是否合约、合法之手段，工程竣工验收合格仅是房屋质量合格交付的基础，并不表明房屋必然满足居住使用条件； 2、开发商向业主交付的房屋虽然已通过竣工验收，但业主验收时发现影响正常使用的，业主有权拒收并要求开发商先履行维修义务； 3、开发商延迟维修或拒不维修造成迟延交付的，应按约承担逾期交房的违约责任，如支付违约金、解除合同等。 【案情简介】 一、诉辩意见 张某因与开发公司商品房销售合同纠纷向江阴市人民法院提起诉讼，称：2010年12月，其向开发公司购买别墅，合同签订后，即付清了房款355万元。验收时发现房屋存在多处质量问题，经多次维修仍有地面渗水等现象，为避免损失进一步扩大，同意按现状接收房屋，但开发公司至今未交付房屋，请求判令开发公司交付龙城福第第181号别墅，并承担违约金103.66万元。审理中，张某表示，对于2012年8月20日之后的违约金不再主张。开发公司辩称：交付的房屋已通过竣工验收，不存在质量问题，开发公司不承担逾期交房的违约责任，且双方约定的违约金过高，应比照同期、同地段房屋的租金计算，但开发公司未在法院规定的时间内对租金标准提出评估申请。 二、案件事实 2010年12月8日，开发公司与张某签订商品房买卖合同，约定：开发公司向张某出售别墅一套，总价款为355万元；出卖人于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，违约责任按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，合同继续履行，开发公司按已交付房款每日万分之五支付违约金；2、逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，开发公司按已交付房款每日万分之五支付违约金。合同签订后，张某付清了全部房款355万元。开发公司于当年12月29日，就开发的龙城福第（一期）房产项目，向江阴市建设局办理了竣工验收备案。 《交付指南》载明房屋交付流程为：开发公司：1、销售部核算房款，领取房款结算单；2、至财务室结算房款，领取发票及盖章的房款结算单。物业公司。1、签订业主临时公约、承诺书；2、业主领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《龙城福第业主手册》；3、缴纳物业相关费用；4、房屋查验，签署验房单；5、领取房屋钥匙；6、办理其他相关配套”。2010年12月20日，开发公司向张某发出《商品房交付使用通知书》。12月28日，张某取得龙城福第房款结算单。2011年1月12日，张某至开发公司办理房屋交付手续，签订了《业主临时公约》、《承诺书》，取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》。同日，张某交纳了物业费用17292元、装修垃圾清运费1138元、装修押金5000元、维修基金11376元。 但是，因房屋查验时张某对房屋质量提出异议，开发公司未将181号别墅交付给张某。2012年8月7日张某向开发公司和前期物业公司发出《催促交付和修复函》，该函主要内容为：2011年2月其在办理181号别墅进户手续、对房屋验收时，发现该房屋存在严重质量问题（室内、地下室多处漏水严重），无法入住。当时物业公司承诺将尽快安排修复至符合交付标准，但已过一年半，房屋仍未修复完毕。要求开发公司接函后5日内派员对该房屋进行修复至符合交付标准，并承担由此损失。8月20日，物业公司复函称：其于2011年6月至9月先后多次对房屋进行自查并对该房屋存在的质量问题通知开发商维修，2012年3月其又对该房屋进行自查后通知开发商再次维修，并在2012年7月再次进行物业自查，未发现明显问题。现根据业主要求进行了全面粉刷，请在接函后10日内至物业管理处，届时其将与业主会同开发商现场验收。 2013年6月18日，张某诉至法院称：虽然物业公司发函房屋已修复完毕，但仍有地面渗水的现象，为避免损失进一步扩大，同意按现状接收房屋，但开发公司至今未交付房屋，请求判令开发公司交付龙城福第第181号别墅，并承担违约金103.66万元(按已付房款355万元，自2011年1月13日起至2012年8月20日止每日万分之五计算)。审理中，张某表示，对于2012年8月20日之后的违约金不再主张。
【一、二审裁判结果及理由】 一审法院认为： 竣工验收是开发商与承建方之间就项目工程质量是否符合法律法规的规定和双方约定进行的验收，工程竣工验收合格仅是房屋质量合格交付的基础，并不表明房屋必然满足居住使用条件，开发公司委托物业公司与业主进行查验房屋、交付的工作。从2012年8月20日物业公司的回函看，房屋确实存在质量问题，且进行了多次自查及维修，2011年1月交付之时不能满足居住使用条件，张某有权拒绝接收房屋，开发公司抗辩不承担逾期交房违约金的意见，法院不予支持。 双方在合同中约定了迟延交房违约金按所交房款的每日万分之五计算，该违约金约定过高，应予以调整。开发公司主张按同地段、同期房屋租金确定违约金，但未提出租金标准的评估申请，应承担举证不能的后果，故对开发公司的意见不予采信。考虑到张某按约交纳房款后未依约取得房产，该房款资金在迟延交房的时间内被闲置，法院酌定按同期银行贷款基准利率的130%计算利息作为违约金。开发公司应承担的违约金为438713元（3550000元×年息5.85×585天×130%）。 据此，江阴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，于作出（2013）澄西民初字第0610号判决如下：一、开发公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张某交付位于江阴市璜土镇小湖村、镇澄路南侧的龙城福第第181号别墅；二、开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张某自2011年1月13日起至2012年8月20日止的迟延交房违约金438713元；三、驳回张某的其他诉讼请求。 开发公司不服一审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉称：1、本案所涉的商品房已通过规划、公安消防、环保等部门的验收合格，具备交付条件。2、根据合同约定，自开发公司发出入户通知书确定交付日届满之日起，无论买受人是否履行交付手续，均视为房屋如期交付。开发公司限期业主于2010年12月29日前办理交付手续，张某未办理应视为房屋已交付完毕，开发公司不存在迟延交付房屋的事实。3、张某无故拒收房屋，造成的损失应由其自行承担，即使法院认定开发公司逾期交房，由于双方约定的违约金过高，法院也只能参照租金标准核定。请求二审法院撤销原审判决，驳回张某的诉讼请求。张某答辩称：交付钥匙是房屋交付的重要内容，开发公司至今未交付钥匙，房屋没有交付。请求二审法院责令开发公司立即交付房屋，维持原审判决。 二审法院认为： （一）本案所涉房屋已通过验收合格，不能视为已符合合同约定的交付使用条件 《中华人民共和国建筑法》规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定”。由此可见，因房屋属于较为永久的建筑工程项目，特别是商品房涉及众多居住人的使用安全，故法律法规就房屋的交付使用条件进行了强制性规定，只有通过验收合格，符合国家强制性标准的建设工程，才可由建设生产环节转入房屋的实际使用环节。 本案当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，可以推断开发商交付商品房的标准包含法定和约定两个标准。开发商的交付只有同时具备上述两个标准的要求，才构成有效交付。“商品房经验收合格”只是房屋交付的法定标准，双方约定的交付标准往往高于法定标准。对于约定的交付标准，虽然涉案合同中没有具体阐述，但对房屋的交接有具体约定：“双方进行验收交接，签署房屋交接单”，也就是说，双方约定的房屋交付标准有待于交接时共同确认。开发公司上诉认为商品房仅需验收合格即满足房屋交付标准的意见，不符合合同约定。 （二）张某未按《商品房交付使用通知书》限定日期即2010年12月29日前办理完房屋交付手续，不能视为开发公司已于2010年12月29日交付房屋 虽然涉案合同约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人所售房产达到交付标准后，按约定的交付日期前发出入户通知书，自通知书确定交付日届满之日起，无论买受人是否已履行交付手续或已实际使用，均视为该商品房如期交付”，但“视为房屋交付”的前提条件应是开发公司所售的房屋已达到交付标准，否则不产生“视为房屋交付”的法律效力。本案房屋的交付标准除达到法定最低条件，即房屋通过规划、公安消防、环保等部门的验收合格外，还应符合约定标准，双方当事人虽未明确约定，但根据一般社会生活经验，起码应符合商品房“居住使用”这一特性，排除显而易见影响日常使用的情形，这也是买受人在接受房屋时进行验收的意义所在。 买受人在查验房屋时，发现房屋存在的质量问题虽不影响主体结构，但可能影响装修或即使装修入住仍然需要返工维修，会进一步扩大损失的，有权拒收房屋，并有权要求出卖人先履行维修义务，后办理房屋交接手续。出卖人应尽快履行维修义务，避免损失扩大。且“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准。本案交付的房屋属于别墅，业主对其使用性能的期望值较普通商品房更高，而从受托办理房屋交接手续的物业公司于2012年8月20日的回函中可以看出，房屋在第一次验收时确实存在多处质量问题，物业公司经多次自查，开发公司也先后两次维修后才再次通知业主验收，两次房屋验收时间相隔一年半，故法院认定开发公司在2010年12月29日前交付的房屋不符合“视为房屋交付”的前提条件，又未能及时履行维修义务，理应承担逾期交房的违约责任。 （三）双方约定的逾期交付房屋违约金过高，应依据公平与诚实信用原则予以调整 违约责任的基本性质是补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，故合同法在赋予当事人协商约定违约条款的权利时，亦依据公平与诚实信用原则，对于违约金过分高于实际损失的情况作出限制性规定。对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 关于业主张某因延迟接收房屋的实际损失可从两个不同的角度确定，一是以业主迟延居住的利益损失为业主需要租赁同类房屋居住的替代利益损害为基础，比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，双方没有约定违约金的可参照同地段同类房屋租金标准；二是以开发商迟延交付房屋的收益为无偿占用业主已付房款从而减少向金融机构贷款的利息为基础，将开发商因违约行为而取得的利益归还给守约方。对于何种标准更为公平合理，当事人应就自己的主张承担举证责任。 开发公司主张比照房屋租金的标准确定业主的损失，但在举证期间内怠于提交租金标准的评估申请，致使法院无法确定以租金标准计算的损失数额，而只能采用后一种标准确定张某的实际损失，相应的不利法律后果应由开发公司承担。因涉案合同约定的违约金数额高达103.66万元，该数额远高于实际损失的百分之三十，故原审法院判决以开发公司因延迟交房所取得的利益为基准，衡量业主张某实际损失的幅度范围，适当酌减违约金数额的处理方式并无不当。二审中，开发公司提出房屋租金标准的评估申请，鉴于开发公司未说明逾期举证的合理理由，本院对该申请不予准许。 综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，于2014年3月10日判决：驳回上诉，维持原判。 （全文完）
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