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编者按 日前，国家税务总局部署开展新一轮营改增政策大辅导，本公众号为了进一步帮助纳税人，尤其是首次接触增值税的建筑、房地产行业纳税人尽快适应新税制，了解政策、用好政策、掌握政策，特别推出'化繁就简学政策系列'文集。本系列分五篇，分别向纳税人介绍“出租不动产”、'转让不动产'、'不动产进项税额分期抵扣'、'跨地建筑服务'、'房地产销售'营改增政策。作者将生硬无趣的条文转化为朗朗上口的口诀，并辅以简洁的注释，相信广大读者跟小编一样耳目一新，眼前一亮，重要的是对营改增税收政策的学习起到事半功倍之效。 今天我们接着学习本系列第三讲，不动产进项税额分期抵扣增值税政策要点口诀。 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第15号公告公布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》相关规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣（简称进项税额分期抵扣），总结若干增值税政策要点如下： 固定不动产，房融临不列。 注：纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，进项税额分期抵扣。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，不适用进项税额分期抵扣的规定。 在建非取得，新改扩修饰。 注：不动产在建工程不属于取得的不动产，是指纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产的在建工程。 原值是原价，折旧余净值。 注：不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价；不动产原值扣除已经计提的折旧后为净值；不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%（后面会用到）。 增值超五成，台账分期抵。 注：纳税人2016年5月1日后购进货物（指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施）和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产在建工程并增加不动产原值超过50%的，进项税额应分期抵扣。15号公告要求纳税人应建立包括用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费在内的不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况（样式自定），留存备查。 当月抵六成，再抵一年后。 注：进项税额分期抵扣，应取得2016年5月1日后开具的合法有效增值税扣税凭证，扣税凭证注明或计算的进项税额60%的部分，于取得扣税凭证的当期（月）从销项税额中抵扣；40%的部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。但是，纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程，以及注销税务登记时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期（月）或注销清算的当期（月）从销项税额中抵扣。 已购转在建，四成转待抵。 注：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期（月）从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 简免看专用，福利加消费。 注：进项税额不得从销项税额中抵扣的不动产，是仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产。非专用于上述项目的不动产进项税额可以从销项税额中抵扣。 损失全转出，待抵不能留。 注：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期（月）全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。值得注意的是待抵扣进项税额不得抵扣即以后不能再次抵扣，一般应作转出处理。 已抵转不抵，乘以净值率。 注：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。值得注意的是如果该不动产待抵扣进项税额扣减后还有余额，依然按原定第13个月可以从销项税额中抵扣。 举个例子：假定纳税人甲公司2016年5月份购进不动产A，并取得当月开具的增值税专用发票，注明进项税额100万元，5月份抵扣进项税额60万元，40万元计入待抵扣进项税额，11月份不动产A改变用途，此时净值率95%，计算不得抵扣的进项税额=（60+40）×95%=95万元，应于11月份从进项税额中扣减已抵扣进项税额60万元（作进项税额转出），从不动产A待抵扣进项税额中扣减35万元（不得抵扣进项税额95万元与已抵扣进项税额60万元的差额），不动产A待抵扣进项税额余额5万元，按原定第13个月即2017年5月份可以从销项税额中抵扣。 不抵转可抵，凭证净值取。 注：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分计入待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。值得注意的是依照以上规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 举个例子：假定上述纳税人甲公司的不动产A于2017年11月又发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目，此时净值率85%，依据取得2016年5月份开具的增值税专用发票，注明的进项税额100万元，计算可抵扣进项税额＝100×85%=85万元，12月份从销项税额中抵扣85×60%=51万元，85×40%=34万元计入待抵扣进项税额，待于2018年12月份从销项税额中抵扣。 |
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