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升維 2017-03-24

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＂930＂调控被称为史上最严的调控，无独有偶，＂317＂调控又被称为史上最严的调控，有些人甚至把最近银行的房贷收紧动作(上调房贷折扣利率和降房地产交易杠杆)解读为房地产的拐点！我想不仅投机者(本人认为投资和投机没有本质区别)不会相信，可能连普通老百姓(网络语叫吃瓜群众)都不会相信！

我这里不想谈＂930＂调控的具体内容，＂930＂调控也只是老生常谈的限购限贷，不仅毫无新意可言，而且同历史上历次调控相比反而弱化了：1??范围只及一线城市及热点强二线城市2??因城施策。这样的调控无异于有意为三四线城市撕开一个口子，并且美其名曰去库存，为三四线的疯涨埋伏笔；另外不像以前一样出全国统一的调控政策，而是把权力下放给地方，你想想，中国的地方政府本来就是土地财政，你把调控权限让给地方，结果可想而知--如狼似虎的地方政府拿到这把尚方宝剑，他会怎么办？

我们再来看＂930＂调控的结果：今年1-2月，房地产投资同比增长8.9%(去年?是6.9%)，销售面积增长25.1%，销售额增长26%，新开工面积增长10.4%(比年底快2.3%)，竣工面积增长15.8%，土地购置面积更是由负（-3.4%)转正(6.2%)。俨然形成了房地产高涨时期的正反馈：快拿地、快开工、快建房、快竣工、快卖房！

一二线续涨，三四线飙升！这哪里是在调控，分明是在加码！

图片来自网络

＂317＂调控只是稍微收紧了一下双限的条件而已，更无实质性改进，而且非常温柔，我真的不知道为什么有人也称之为史上最严限购令？

至于最近银行收紧房贷，据说有两大举措：1??房贷利息提升，注意这只是折扣提升，不是加息(银行一直对房地产非常眷顾，连贷款利息都要打折，实业可没这样的容幸)，听说是从九折上调到九五折。区区百分之五，对供楼的影响到底有多大，我相信聪明的读者一看就明，我这里没必要多说！再加上还是在打折，不论九折还是九五折，还是变相支持买房贷款吗！这与直接宣传＂投资实业，利息原价；投资买房，利息九五折＂有本质区别吗？听到这样的广告词，你说客户会怎么选择！2??降低房地产交易杠杆，而且是从45%控制到30%，直撸15%！这一招确实是很厉害的，你想想：即使按照去年的12.65万亿新增信贷计算，15%可是近1.9万亿，平均每月要减少1900亿(已过去2月)。依此简单推算，房价增速要降低15%(比如本来是50%，减少到增速是35%)！那么央行会釆取什么方法去执行呢？＂窗口指导和谈话＂！众所周知，我们商业银行的业绩和利润主要来自房贷，而且被认为是最低风险的，你相信银行会舍得真的割肉，央行会真心允许他们割肉！这无异于天方夜谭！而且这里的用词是＂控制到＂，不是必须到30%，至于控制了没有到30%，那也没办法，反正我们确实控制了！

那么＂930＂调控为什么这么快被打脸，我来分析几个本质(既然是本质，当然是短期内很难改变的)。这几个本质直接决定了调控的短命和作秀！

1、最本质(源头)在于钱太多，文雅点的说法叫＂流动性过剩＂。钱多酿成高杠杆、高负债、高房价，房地产只是货币的一个暂时还能用的蓄水池而已。股灾、债灾、大宗暴涨、PPl、CPl无不是货币洪水的结果，洪水窜到哪里，哪里就要栽(＂灾＂)了！调控之所以如此短命，是货币转了一圈后不得不再回到房地产的产物！一二线房地产被调控、债市阳萎、期市举而不久、奢侈品又装不下、普通商品老百姓又要死、股市要死不活干脆不进去，资金出又出不去，不得以又回到房地产，不过这次重点是三四线房地产(当然这也是当局所想见到的）。另外，M2大到什么程度，这里不想再提及；银行信贷、社会融资总额，甚至银行业总资产这里也不再详述。不面只略举两例：1??去年投了多少信贷：千万不要认为只是商业银行的新增12.65万亿信贷，还有银行购买债券(中央和地方政府)的6万亿，同业拆借增加的资产7万亿，2016年的商业银行国内资产增加了25万亿，这就是去年投放给市场的资金増量！这让原本就巨无霸的资金存量更加巨无霸！2??是祸是福？継中国获得世界第一贸易大国、世界第一货币大国后，中国银行业总资产去年达到33万亿美元，欧元区为31万亿美元，美国为16万亿美元，日本为7万亿美元，中国银行成为世界上按资产排列最大的银行体系！

2、国策所致。我们的国策是什么：2017年的基调是稳中求进(重点在稳)，严防系统性风险(风险第一次提高到如此高度)。中国的风险是什么：货币风险、债务风险、杠杆风险，金融风险、资产风险(主要是房地产)。这些风险相互绑架、相互嵌套，形成＂你中有我，我中有你＂的格局。房地产在这些风险中还扮演了＂稳定器＂的作用，而且房地产不仅与系统风险有关，还与＂稳＂与＂进＂直接相关。李迅雷说，这是底牌！

3、纯粹投机市场(含投资）和正常需求(刚需和改善)与政府(中央政府)的对赌博弈，开发商迎合式搓合。这中间有几个原因：1??他们猜中或者干脆是看了政府的底牌；2??十几年来房地产的调控轮回以不可辩驳的事实证明，调控等于入场者的最佳时机，等待调控放松或取消，则是出货的最佳时机！对开发商来说，则是充分顺应这个趋势，如果不小心赶上逆趋势了，则放心捂盘到下一个周期的来临！地方政府也是趁机充实家底，以便低潮时舒服过冬。刚性需求和改善性需求者则顺势搭一回便车！不断提前的刚性(本来可以过几年买的也来凑热闹)和不断提早的改善型需求(本来刚改善，迫不及待马上又要改善)加入投机者的大军，从而演绎出房地产一轮又一轮的疯狂！请看看风起云涌的离婚买房、公证委托买房、借身份证买房的怪现象，就一切都明白了！去年有人统计中国投机性买房(含投资)比例为30%，这个比例绝对偏低，中国已堕落为纯粹的投机市场！如果说全民投机，似乎真的冤枉了少数好人！就像说中国无官不贪，也冤枉了少部分没有权力还没来得及创造权力的官员！3??政府说了不做，做了不说，甚至刚好与说的相反。比如去杠杆做成了加杠杆，去库存变成了加库存，去泡沫变成了加泡沫，去产能变成了加产能，去债务变成了加债务！调控抑制房价当然也变成了让房价上涨。中国的事好办，反着干就行了。即使哪一天政府真的说到做到，可能也被群众解读为是假的！这也许就是所谓的＂塔西佗＂陷阱吧!

4、调控总是那么温柔！哪有房地产调控不了的，只是下不下决心的问题，你看加拿大、澳大利亚、德国，不是立竿见影了吗？因为他们有决心，房子是真正用来住的，不是用来炒的！当局下不了那么大的决心，调控注定犹抱琵琶半遮面，而且会越来越温柔！因为房价越来越触及警戒线，调控加码必将越来越谨慎，不然步子迈大了不小心刺破泡沫怎么办？对于房地产，我们只是＂抑制＂，不是＂刺破＂，政策再严厉也得有度！这就是上层调控的底线！

如果要深入分析，原因还很多很多，但大部分都是以上原因所派生的，这里不再赘述。