|
这是在“海外掘金多伦多投资咨询群”做的专场讲座，内容为：房产投资已经过时了，你可能忽略了这种门槛不高的投资方式 如对加拿大投资有兴趣，欢迎添加智谷助理（ID：zgtrender04），备注：姓名 职业 城市 联系方式，缴纳入群费用9.9元，智谷助理将拉你群听课，共享加拿大最新投资资讯。
大家晚上好，今天的讲座内容是介绍一下加拿大的商业地产。因为国内的朋友平时接触加拿大商业地产的机会可能会比较少，所以，今天就一些基本的问题，跟大家做一些介绍。
首先，我们讲什么是商业地产。
商业地产包括公寓物业、商铺、办公写字楼、工业物业。比如说，你需要一个储藏的仓库或者说需要包饺子的一个流水线。商业地产还包括酒店物业、土地，及其他的一些如社区中心、养老院什么的。这些都可以统称为商业物业。
商业物业有这么多的类型，那每种类型的投资风险和收益是怎么样的呢？
我按照风险和收益从低向高来跟大家介绍一下。公寓的投资的风险和收益都是最低的，商铺次之，接下来是商务楼，然后是酒店物业，再上面是工厂或者物业，最后是土地。
因为土地的风险特别高，在加拿大购买土地的话，如果土地上没有附着物，也就是说没有房子的话，你是不能贷到款的，所以需要你的现金流也特别高。然后一般性大量的土地你买下来的话，一般开发的周期都会特别长。所以土地拿在手里面，最起码要有5到10年的准备。
所以我们讲土地的投资风险和收益都是最高的。为什么说收益最高呢？因为其实对于房产来说，土地的价格是比较便宜的。但是你拿在手里面，就像我刚刚说的，它需要的周期比较长，然后它的风险会比较高。所以我们讲风险和收益永远是相辅相成的。
接下来再跟大家讲讲，对比我们平时投资的这种住宅地产、自用地产，投资商业地产的优点在哪？它有什么好处？跟住宅类地产来比，它有什么明显的优势？
首先我们讲的是它有一个稳定的现金收入、定期的现金收入，而且每个月的现金流是你购买商业地产首要考虑的。这和我们平时买的住宅类地产不太一样。住宅类地产，如果你买一两百万的房子拿来投资的话，你每个月的现金流一定是负的。只有你可能买个四五十万的房子，那你每个月的现金流才有可能是正的。因为你要考虑到你的贷款，你的成本。
比如说，如果是工资收入的话，10万块钱的收入，那么你每年要交的税就是25000块加币左右，就是25%是要拿来交税的。
商业物业第二个优点是它的保值和抵抗通货膨胀的能力都特别强。
大家知道因为现在全球的货币都有超发的现象。所以如何抵御通货膨胀呢？你购买商业物业就有很大的优势。为什么这么说呢？比如说你买了一个住宅类的物业300万加币，已经算豪宅了。那如果你有很多的钱，比如说住宅物业你能买多少个？买10个？买20个？比如说你有大量的资产，投资商业物业的话，那商业物业几千万几个亿的物业类型都是有的。所以它就是大量资金抵御通胀的能力非常强。
商业地产还有一个优点，就是它也可以贷款。那么你就可以以小博大，来提高它的收益率。
最后一个投资商业地产的好处就是资产能够得到增值。因为很多商业地产，如果你看到的位置好的话，它每年的增值是非常非常可观的。
而在购买商业物业之前，我们首要考虑的就是它每个月的现金流能有多少。这个是购买商业物业最优先考虑的。所以你购买商业物业，我们一个开玩笑的讲法就是说，你购买商业物业其实就是买了一栋楼或者说一样商业物业来帮你打工。
商业地产还有一个很明显的优势叫做税收优势。如果你用公司的形式买商业地产的话，通过很合理的一些法律上的操作，可以比购买自主物业省非常多的税。之后我会举一些具体例子给大家，大家可以看到几乎是不交什么太多的税就能运营这个商业物业。
现在我们来具体谈一谈最重要的一点，就是商业物业的税收优势，也就是我要详细展开给大家讲的一点。
税收优势它的关键是什么呢？是折旧。我们来比较一下，比如说我们现在都有10万块钱的收入，一个是工作上的，打工的收入是十万加币。还有一个呢，是从你投资的一套公寓楼里面拿到了10万块钱的房租收入。我们同样的都是10万块钱的收入。商业地产的税收优势体现在哪呢？我具体地来给大家讲。
如果你只是投了一个200万的公寓楼，我假设这个地价值50万，那么这栋楼价值是150万，租金的纯收入就是10万。那么每年它的账面折旧差不多是6万加币，你的收入就是4万。你每年要交多少收入税呢？大概是5800块钱。我们刚刚讨论的，如果你是自己工资收入的话，每年要交税25000块。这边收入税才5800百块，两者差的非常多。这也是为什么有大笔资金的话，很多公司更愿意投资商业地产。
现在我们再来介绍一下商业地产它怎么能够增值，我们分为两点来介绍。
一个它是跟随着市场资产的增值而增值，这叫market appreciation。市场上的土地、房价总体增值了，它肯定也会跟着增值。还有一种增值叫什么呢？叫做主动性的升值。主动性的升值是根据商业不动产，因为商业不动产有一个定价原则，公式是：物业的价值等于物业的净收入除以收益率。如果你可以根据这个公式让它的主动性升值，可以让收益率降低或者怎么样都可以达到资产。
第二个不一样是它们投资的人群不同，投资商业主要是公司类型的。考察的点也不一样，民用地产可能就是个人行为会比较多一点。
现在我再来跟大家介绍一下，民用和商业地产的投资到底有什么不同。
我们讲民用和商用地产首先第一个不同，就是他们投资的资金量是不同的。就像我刚刚跟大家介绍过商业地产，再大的投资规模和想投的钱都可以投入商业地产，有各种各样适合您的项目可以投入。还有什么不同呢，就是它们物业的估价方式是不一样的，因为它们面对的市场是不一样的，所以采取的估价方式也不同。
还有贷款的方式和难易程度也不一样。一般来讲，作为民用地产的话，你投到第二套第三套的时候，贷款会有一定的难度。那如果你是投商业地产的话，它们的program，它们的problem是不一样的。所以你就是买再多的商业物业都是可以贷到款的。
还有一个不同是它们法律监管的偏向是不同的。法律监管一般对于商业物业来说，它是偏向于业主owner的，而民用地产它的法律监管是偏向于租客的。这是一个很明显的倾向性的不同。
还有一个什么不同呢，作为民用和商业地产来讲，租客承担的费用以及管理的复杂程度是不一样的。作为民用来讲，如果房子出现了什么问题，他会打电话叫房东立刻来维修，管理会更加复杂。但作为商业地产来讲，这一块完全就不用管或者只是委托专业的管理公司。所以在费用承担和管理复杂程度上面也是不一样的。
民用和商业地产投资项目的评估方式不同。商业地产会有一些更加专业的评估方式，所以商业地产也是有一定门槛的，不是谁都会做的。它会有不同于民用地产的一些专业的评估报告和评估方式。根据商业地产的类别不一样，它的评估方式也都是不一样的。
还有交易的难易程度也是不一样的。民用地产就是可能你看中一栋房子马上下offer，就马上可以交易了。但商业地产不一样，会更加复杂。
比如说你购买一个酒庄，你购买的季节不一样，那讨论的情况也会不一样。因为如果你冬天去购买酒庄的话，那么它地里面没有葡萄，所以这部分的费用就不用计算。不同季节去购买酒庄，它种葡萄的费用和持续每天的费用都是不一样的，如何来计算都是需要重新来沟通的。
最后一个是风险的大小不同。可以讲民用的风险会更大一点，因为它受市场整体的涨幅跌幅的影响较大，但商业地产受整个涨幅跌幅的影响比较小。我举个例子，就是美国911之前是IP泡沫最高的时候。到911附近，美国经济有一两年非常不景气。那它的民用地产，我们讲房子跌了，有很大的跌幅。但它的商业地产，办公楼的这个租金基本上没有太大的变化。
今天我就是把商业地产的一些很基本的信息和知识跟大家做了一个分享。以后我还会对商业地产这一块做进一步的介绍。今天的讲座就到这了，谢谢大家。
|
|
|
