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那么，办理不动产登记时，登记机构是否需要审核婚姻证明呢？ 关于不动产登记机构的审核职责，有形式审查和实质审查等观点，对此不应过多纠结，重点是现行法律法规的相关规定。 《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”结合《不动产登记暂行条例》第18条、第19条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第15条、第16条等法条的规定来看，不动产登记机构的审核职责主要表现在“查验、询问及调查”等方面，并未明确要求不动产登记机构审核当事人的婚姻关系。在过往的不动产登记中，夫妻共有的房产，经常登记在其中一方名下，未登记的一方即为隐名共有人，登记机构审核婚姻关系的目的在于探求登记背后的隐名共有人。按照《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，以此将隐名共有人显名化。那么，究竟是通过询问程序，还是审核婚姻关系来探求登记背后的隐名共有人呢？ 登记行为必须依法而为，无法律、法规或规章的具体规定，登记机构不得为之。登记审查具有要件化属性，按照《房屋登记办法》第18条的规定，房屋登记机构承担的是询问申请登记房屋是否为共有房屋的职责，《住房和城乡建设部办公厅关于办理房屋所有权转移登记是否提交无婚姻登记记录证明的复函》认为：《房屋登记办法》第18条和《房地产登记技术规程》第4.3.6项对申请登记询问事项均做出了规定，对提供无婚姻登记记录证明均未做出规定。不动产统一登记后，国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）也明确了登记机构在申请人申请登记时的询问职责，《规范》3.4对询问内容进行了明确规定，即：“不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：1、申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；2、申请登记的不动产是否存在共有人；3、存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；4、不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。”以上规定并未要求登记机构在当事人申请登记时审核当事人的婚姻关系，登记机构承担的是询问共有人之责，而非迳行审核婚姻关系之责。 申请人回答其申请登记的不动产无共有人的，登记机构不能自行增加审核要件要求申请人提供未婚的单身证明，从而去探究登记记载背后的实体民事法律关系。 申请人回答无共有人，即推定此不动产为申请登记记载权利人所有，并在登记簿上作记载，其可单独处分之，但这并不代表该不动产即属申请人的个人财产，不动产登记簿的记载是一种权利推定，而非权利事实本身。按照《婚姻法》的规定，夫妻存续期间取得的不动产原则属于共同财产，但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产，不过，此约定需要双方的表态，仅仅一方声明无共有人是无效的。如果确属夫妻存续期间取得的不动产，即便一方回答无共有人并已登记，事后另一方隐名共有人也可提供婚姻关系与前述申请人一起更正为夫妻共同所有。如果当事人隐瞒了夫妻关系从而登记为单独所有，那么此登记也为错误，因为它与真实权利状况不一致，但此错误与登记机构无关，是申请人原因所致，只要登记机构尽到了合理审慎的登记职责，即便登记错误，也无须承担责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则，将登记机构的赔偿份额与过错挂钩。 申请人回答有共有人的，按国土资源部《规范》2.1.3共同申请的规定，“共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请”，故当事人需提供共有关系证明。不动产共有关系类型较多，这里探讨的主要指夫妻隐名共有情况。因为，如果是其他共有关系，合同上即体现了共有人，不需要提供婚姻关系来证明。因此，当事人回答有共有人的，仍然必须提供婚姻关系来证明，如果申请人提供婚姻关系证明申请登记的不动产为夫妻关系存续期间取得的，需要夫妻双方前来共同申请，即便先前的合同受让主体仅为夫或妻一方，不动产登记簿也应登记为夫妻双方共有，从而将隐名共有人显名化。如果申请人之间并无夫妻关系，但一方申请人回答有共有人的，登记机构不能将另一方当事人直接记载于登记簿，因为这会造成登记簿记载与原因证明文件合同当事人主体的不一致，此种情形，需要申请人先行在合同主体上增加共有人。 《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》规定：“自文件发布之日起,除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明。”综上，不动产登记申请中，经登记机构询问，当事人回答无共有人、且现有相关资料中不能证明当事人存在婚姻关系的，直接认可当事人无共有人的回答，无须当事人再去民政部门出具（无）婚姻登记记录证明；当事人回答有共有人的，仍必须出具婚姻证明，将隐名共有人显名化。 ·END· 让不动产信息“动”起来 |
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