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上海市建纬(苏州)律师事务所 张四华 赵涛 精装修商品房又称全装修房，是指房屋“交钥匙”前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的房屋。由于目前对于精装修房的验收标准尚无系统的法律法规规定，因此对于精装修房装修工程是否符合竣工条件、装修质量是否符合相应标准并无统一的依据，这也是精装修房因装修内容不符合合同约定或国家装修施工和验收规范、以及装修质量问题等频频出现纠纷的主要原因之一。我们认为，对于房地产开发商而言，有必要在精装修商品房买卖合同（含补充条款）的签约阶段即着手从以下四个方面做好此类风险的防控工作。
一、装修范围及具体装修要求的约定
在精装修房的配置约定中应注意两个大原则，即：装修范围要明确，配置标准要灵活。一套房屋，装修配置的地方可能很多，有的甚至要涵盖门廊、电梯间等公共部位，但如果范围约定不清、位置约定不明，极有可能引发歧义从而产生争议，影响交房。但对于每一处的装修材料及工艺，建议避免约定过于确切的品牌、产地、规格、保修期限等要求，以防止后期因方案、工程变更导致的法律风险，如果出于宣传策略需要约定装饰、设备的品牌或型号，也建议在品牌后增加“或同等品牌”等灵活性的空间，以免开发商因装修工程施工过程中的相应变更而陷于被动。
二、建议约定装修工程竣工作为房屋交付使用条件
关于装修工程是否竣工、装修质量是否符合相应标准，目前并没有一个统一的依据。鉴于此，开发商可以与买房人约定将装修工程竣工作为房屋交付使用的条件，如通过建设、设计、施工、监理单位组织的竣工验收；对于买房人关心的检测指标，如空气质量，也可约定通过相关部门的检测即达到交付条件。由此，可尽量避免因对装修工程是否竣工及是否符合质量标准产生争议而影响房屋交付。
三、建议约定不能按期交付时开发商免责
精装修商品房在装修工程竣工后需要定期进行保养和维护，如房屋长期封闭，而且可能影响到装修工程的质量，因此，精装修商品房应在竣工验收后短时间内交付给买房人使用，同时，建议在商品房买卖合同中明确约定，由于买受人的原因不能按期交付房屋的，开发商对于装修工程的质量可相应免责。
四、对于样板房的特别说明
根据《商品房销售管理办法》第31条之规定，“房地产开发企业在销售商品房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”实践中，由于合同约定材料或样板房使用的材料的厂家、规格、型号、颜色等与实际交付的房屋存在差异，或精装修房的装修标准违反国家强制性规定而引起的纠纷较多，甚至引起群体性负面效果。如开发商设置的样板房与实际交付的商品房质量、设备及装修不一致或可能引起歧义的，应该在样板房现场和公证书的公证图片中进行特别注明。 尤其对于第七版苏州工业园区商品房买卖合同（全装修房）中第十一条对于样板房问题有着特殊规定（园区第七版合同第十一条第二款中规定：“甲方应对样板房装修情况进行公证后才能拆除，否则，引起装修质量纠纷的，由甲方承担举证责任。”），很多开发商误把这条理解为“如果楼盘有样板房的，必须要公证”，或者“样板房的拆除过程必须进行公证”等等，其实这些理解都是不对的，正确的做法应当是：如果有样板房，可以在合同中说明样板房仅为销售展示，不属于交付标准，并写明对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于合同条款中，其他资料及展示不作为合同的组成部分；如果样板房确实可能作为交付标准，则应该对样板房内未来将作为交付标准的设施、设备、材料等贴牌明示将作为交付标准；对于不是交付标准的设施、设备、材料，或未来有可能发生变动的设施、设备、材料，更需特别贴牌说明不是交付标准，并在公证书中进行拍照存证。
随着法律规范及房地产政策的调整，以及市场环境的变化，精装修商品房涉及的法律风险可能以不同形态、不同角度呈现出来，我们也将根据这一领域的风险发展动态，随时跟踪提供相应应对方案，敬请关注。 |
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