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文/贾梦斐 江苏法舟律师事务所律师 来源/微信公众号 审判研究 目前，我国房地产市场已经进入快车道，房地产开发企业大都以精装修房屋作为卖点，在传统毛坯房屋的基础上增设装修，打造自己的品质。许多省市也逐渐出台精装修房屋标准，对购房人购买精装修房屋提供了相应参考，并且随着精装修房屋的普及，可以预见，往后刚需住宅以及改善型住宅中的非洋房、别墅类住宅中，精装修房屋的占比将越来越大、毛坯房屋占比将越来越少。 然而，由于精装修房屋交付标准不统一、相关法律法规尚不完善等现实情况，购买精装修房屋发生争议的，难有相对一致的裁判尺度。近日，江苏省高级人民法院发布《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称“《指南》”），在江苏省范围内推行类似案件的裁判思路，相信对于出卖人及买受人而言，都具有一定的参考意义。 笔者根据从事律师以来为房地产开发企业提供法律服务的丰富经验以及处理类似案件的心得，对《指南》进行简要解读，仅供各位参考。 一、如何界定商品装修房买卖合同 根据《指南》，商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为“出卖人”）将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 由于商品装修房买卖合同只可能发生在房地产开发企业与买受人之间，个人之间的二手房买卖不适用此规定，本文便不再赘述。 根据商品装修房买卖合同的定义，有两大基本特征：1.交付之前已经装饰装修；2.已具备基本居住使用功能。 1.交付之前已经装修 房屋在交付之前是否已经装修，影响法院按照何种案由进行审理。在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房屋实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。 实务中，大部分出卖人向买受人交付房屋均为一次性交付，即精装修部分完成后统一向买受人交付，该类房屋交付符合上述的第一种情况，如今后就房屋的装修质量产生争议，应当按照商品房买卖合同纠纷为案由，如针对房屋本身质量存在纠纷，亦可在同案中一并提起诉讼请求。 当然，有部分出卖人在房屋交付中采取以下流程：（1）出卖人与买受人签订商品房买卖合同时约定，该房屋为精装修房屋，待毛坯房屋竣工验收且满足交付条件后，由买受人指定的第三方对毛坯房屋收房；（2）毛坯房屋收房后，由出卖人指定的第三方装修公司对房屋进行装修，装修完成后向买受人交付。此类交付方式将房屋分为两个步骤进行交付，首先是毛坯交付，其次是待装修部分完工后再次交付。虽然毛坯交付时实际的验收人不一定是买受人本人，但由于其指定第三方对毛坯房屋进行验收的行为构成委托代理，买受人应当自行承担因委托代理行为所产生的法律后果。因此，毛坯房屋交付视为房屋已经实际交付，此前并未进行房屋装修，故此类房屋今后如针对房屋装修产生法律纠纷的，应当按照装饰装修合同纠纷处理，如对房屋本身另存在争议的，则应另案以商品房买卖合同纠纷处理。 2.已具备基本居住使用功能 根据《指南》，商品装修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。 3.商品装修房买卖合同的形式 常见的商品装修房买卖合同一般是以《商品房买卖合同》作为基本约定（仅约定房屋的毛坯交付标准，或专设精装修交付标准条款）。随着精装修房的普及，出卖人在合同条款的设置以及签约方式愈发繁多，出卖人与买受人双方就毛坯房屋买卖合同之外签订的装修合同的性质也有不少争议，《指南》针对商品房买卖合同的形式进行了简要概括，以下几类均属于商品装修房买卖合同： （1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中的装修条款； （2）出卖人与买受人另行签订的装修合同； （3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业或者出卖人、买受人与第三方装修企业签订的装修合同； （4）其他。 二、广告、样板房能否作为装修质量的标准 如果出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。在此前提下，如果出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。 当然，如双方明确排除广告宣传、样板房对装修质量要求的约定，则不能适用广告宣传、样板房的相关内容，但需要注意的是，商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。也就是说，如果商品房买卖合同中仅简单约定“广告宣传及样板房仅供买受人参考，不作为交付标准”，且没有另外对装修部分的质量有其他约定的，不能排除对广告宣传、样板房中相关装修质量标准的适用。对于出卖人而言，如欲排除广告宣传、样板房的装修质量标准认定，需要至少做到以下几点：1.在广告宣传中明确“该广告宣传仅供参考，实际交付标准以双方签订的合同约定为准”；2.在样板房中容易产生争议的地方，如大门、地板、墙体、软装等部分，如确定不作为交付标准向买受人交付的，应当在显著位置以书面形式提示“非交付标准”；3.在商品房买卖合同或装修合同中明确交付标准，且不得概况性简单排除广告宣传与样板房的适用。需要注意的是，合同约定关于装修质量标准应当尽可能明确，如约定不明的，仍然需要结合广告宣传、样板房设置情况综合进行评判。 三、举证责任的分配 如买受人认为房屋装修质量不符合交付标准，对自己的主张有责任提供证据，《指南》也明确如买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则。 买受人至少应当对如下事项提供证据加以证明： 1.权利行使的期限：主要是看权利行使是否超过诉讼时效以及是否超过保修期等。需要买受人注意的是，对于装修质量提出异议应当在有效期限内。如果超过约定或法定的期限后才提出异议的，则视为对装修质量符合约定。 2.装修质量的约定：包括商品房买卖合同或装修合同中有关装修质量的约定；广告宣传、样板房中有关房屋装修部分交付标准的约定； 3.装修存在质量问题：主要包括交付房屋装修部分不符合约定或标准的照片、视频、鉴定意见等。 由于买受人难以掌握装修的质量标准，因此《指南》也提到，如果买受人已经初步证明装修质量问题存在的，应当转由出卖人对装修质量符合约定或者合格的事实承担举证责任。对于出卖人的举证责任，《指南》明确出卖人应当提供装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据，以证明出卖人确定采购了如交付标准相同的材料，并严格按照装修合同的约定进行装修，一系列行为均符合合同约定。此外，如果出卖人明确以样板房作为质量交付要求的，除提供前述材料之外，还应当承担封存样板房以及说明样板房质量的义务。如果出卖人未按照相关的要求提供证据的，人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等查明相关事实依法作出裁判。 值得注意的是，《指南》对专业性意见与司法鉴定也作出了相应说明。如当事人自行委托相关机构通过鉴定方式出具专业性意见的，则意见出具人应当出庭作证，单独的专业性意见无法作为定案的依据。如果当事人未申请意见出具人出庭作证或者经人民法院通知后意见出具人拒不出庭作证的，不得作为认定事实的根据。 四、合同解除及出卖人违约责任的承担 虽然房屋装修建立在毛坯房屋的基础之上，但如果装修质量问题已经严重影响到正常居住，如基本功能无法正常使用、修复过后仍无法正常使用，或者违反法律规定，依法不得交付的情形，与商品房买卖合同中一般买受人可以适用合同解除权的约定一致，在此情况下，买受人可以请求解除商品装修房买卖合同，并要求出卖人依据合同约定承担相应的损失。 如前所述，如房屋交付时已经装修完毕的，则商品房买卖合同与装修合同实际上已经集合，装修合同客观上无法独立于商品房买卖合同，装修合同已无法作为独立的合同进行解除，因此如买受人单独请求撤销或解除装修合同，不予支持，只能请求一并撤销或解除商品房买卖合同。 值得注意的是，如果在房屋装修中存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，只得以受欺诈为由撤销商品装修买卖合同并要求赔偿损失。对于能否使用《消费者权益保护法》的规定适用退一赔三的规定，《指南》的意见是不予支持。说明在江苏省范围内，对于商品房买卖过程中的装修行为虽然是市场行为，但因为房屋装修与商品房销售融合为一体，不能独立区分，不能将房屋装修行为简单理解为消费者购买装修服务及产品的行为。 编辑/daicy |
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