精装房纠纷专题⑥|南宁中院：开发商能否约定购房者逾期不收房视为已自动交付？开发商在经验收前就通知业主...

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这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第六篇。

 

在上一篇《精装房纠纷专题⑤|南宁中院：不可修复之质量瑕疵能否成为购房者拒收房屋之正当事由？》之后，今天我们继续为大家分析咱们南宁的“精装房”典型案例。

 

【案例索引】

上诉人陆××与被上诉人广西××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书，(2014)南市民一终字第755号，广西壮族自治区南宁市中级人民法院。

 

【案情简介】

 

2010年9月27日，陆××与××房地产公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：陆××向××房地产公司购买其位于青秀区民族大道157号××国际广场×号楼×号的商品房，建筑面积为151.85平方米，套内建筑面积为128.6平方米，商品房单价为每平方米12386.19元，总价款为1592864元。

 

合同第九条约定，出卖人应当在2011年7月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付陆××使用……

 

合同第十条约定，……如逾期超过180日后，买受人要求继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

 

合同第十二条约定，……2、自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自自动交付之日起该房屋应付的物业管理费、水、电等相应费用；3、该商品房经建设、设计、勘察、监理、施工等单位验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由买受人书面通知出卖人进行整改，但不视为不合格，买受人不得以此拒绝接收房屋……。

 

合同附件六（合同补充协议）中第17条“通知和送达”双方约定，××房地产公司向陆××发出的任何通知、付款要求或各种通讯，凡可按陆××提供的地址发送，或以报纸公告（或者通知）形式告知，如果是报纸公告的，则公告（或通知）刊登之日即视作送达日期。

 

合同并附有《赠送装修标准清单》，该清单对房屋内包括门、客厅、餐厅、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台等部位进行装饰装修所需要的各种材料的配置、品牌等均做了详细描述与列举，且附说明：

（1）赠送装修标准具体以31＃楼八楼01号房四房二厅样板房为准，异议期为交房3个月内有效；

……

（2）本赠送之装修标准清单将于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条（应为第九条）约定的房屋交付期限内由出卖人、监理公司、施工单位三方验收交付买受人，逾期按第九条（应为第十条）承担违约责任。

 

合同签订之后，陆××即按付清了全部房款。

 

2011年4月18日，××房地产公司开发的××国际广场C区31-33＃楼通过了竣工验收。

 

2011年7月29日，××房地产公司在《南国早报》上发出交房通知，通知包括陆××在内的各位业主于2011年7月30日起前来办理交房手续。

 

××房地产公司在商品房销售过程中，制作了名为《民族大道名片·国际精装范本》的宣传册，以图文相结合的方式，宣传××国际广场整栋楼房全品牌的精装住宅，并对精装房的精装标准、精装价格（3000元∕㎡）、及精装所需主要材料的配置及品牌均作了较为详细的宣传。该宣传册关于门、客厅、餐厅、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台等部位进行精装所需要的主要材料的配置及品牌，与双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中附《赠送装修标准清单》中所列明的装饰装修所需要的各种材料的配置、品牌基本一致。

 

2011年11月28日，陆××前去查收房屋时，以房屋木地板被水浸泡，大理石地面多处破裂等为由，拒绝交收房屋。双方由此产生纠纷，并多次协商，最终未果，双方至今未就房屋办理交接手续。

 

陆××遂以××房地产公司逾期交房为由诉至一审法院。

 

【一审法院观点】

 

一、关于诉争诉争的房屋是否为精装房的问题。

 

陆××主张其向××房地产公司购买的房屋为精装房，但××房地产公司不予认可。开发商认为其销售的是毛坯房，精装修只是赠送的而已。

 

但综合考察诉争商品房合同内容、商品房价格、及××房地产公司对外宣传的精装房的标准等因素，一审法院认为陆××关于房屋是精装房的主张合乎情理，理由如下：

 

（1）××房地产公司在销售房产过程中制作了宣传册《民族大道名片·国际精装范本》，在该宣传册中其明确宣传整栋楼房为精装住宅，并对精装房的精装标准、精装所需主要材料的配置及品牌等内容均作了较为具体的描述，而作为陆××、××房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》重要组部分的附件《赠送装修标准清单》中列明赠送的装饰装修所用的各种材料的配置、品牌与上述宣传册所宣传的相应内容基本一致；

 

另外，对比案外人杨××购买的××房地产公司同期开发的31＃楼的×号非精装房，该房建筑面积仅比陆××购买的32＃楼×号房小0.35平方米，套内建筑面积均为128.6平方米，但每平方米单价却低2702.25元，该价格差异亦与××房地产公司对外宣传的精装价格为3000元∕㎡基本一致。

 

以上事实说明陆××向××房地产公司购买的32＃楼×号房，不论在装修价格，还是在精装标准上均与××房地产公司在宣传册《民族大道名片·国际精装范本》中所宣传的精装房基本一致。

 

（2）××房地产公司提供的装修竣工验收报告亦明确载明其工程名称为××国际广场32＃楼精装修工程，该内容亦与××房地产公司在宣传册中所宣传的“整栋楼房全品牌的豪华装修”相吻合。

 

综上，诉争诉争房屋为精装房更符合等价交易的市场原理，亦符合××房地产公司对外宣传与赠送的行为逻辑，据此，确认诉争诉争房屋为精装房。

 

二、关于诉争诉争商品房是否已符合双方约定的交付条件的问题。

 

根据诉争陆××、××房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附《赠送装修标准清单》之约定，××房地产公司向陆××交付的商品房应同时满足两个条件，即：

（1）房屋本身在2011年7月30日前，经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；

（2）房屋精装修亦应在2011年7月30日前经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。

 

诉争中，××房地产公司开发的××国际广场C区31-33＃楼已于2011年4月18日通过了竣工验收，故房屋本身已符合了双方约定的交房条件。

 

至于房屋精装修部分，施工单位亦于2011年7月30日完成了精装修工程，并于2011年8月3日经出卖人、监理公司、施工单位三方验收，虽房屋精装修的验收时间比双方约定的时间逾期4天，即××房地产公司在履行合同过程中存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不能有效的阻碍合同的继续履行，据此，一审法院认为诉争诉争的房屋精装修亦已符合约定的交付条件。

 

综上，诉争诉争商品房包括房屋本身与精装修部分均已符合双方约定的交付条件。

 

三、关于诉争是否存在××房地产公司逾期交房的情形。

 

根据合同第十二条、及合同附件六第7条之约定，××房地产公司可通过报纸公告方式向包括陆××之内的买受人发出交房通知，公告刊登之日即为送达之日，如买受人在交房通知发出之日起七天内仍未办理交房手续的，即视为自动交付，或由于买受人的原因未能按期交付房屋的，亦视为出卖人履行完毕交房义务，买受人已接收房屋，与房屋有关的风险及相关权利义务随之转移。

 

诉争中，××房地产公司于2011年7月29日在《南国早报》上发出交房通知，通知包括陆××在内的各位业主于2011年7月30日起前来办理交房手续，但陆××不但未在合同约定的时间即2011年7月30日来办理交房手续，亦未在××房地产公司发出交房公告后七天之内来办理交房手续，直至2011年11月28日才来看房，此时距离××房地产公司发出交房公告已逾约4个月。

 

陆××作为诉争诉争房屋的权利人，在双方对交房时间有明确约定的情形下，怠于行使其依合同享有的权利与应负担的义务，未在双方约定的时间内来收房，根据上述买受人在交房通知发出之日起七天内仍未办理交房手续的，即视为自动交付的约定，同时综合考虑××房地产公司在房屋精装修部分逾期4天验收的情形，一审法院确认至2011年8月10日止××房地产公司已按合同约定履行完其交房义务，陆××于该日已接收房屋，据此，陆××称××房地产公司自2011年7月30日起至今未向其交房，构成逾期交房的主张依据不足，不予支持。

 

但根据合同约定，××房地产公司仍应向陆××支付2011年7月30日至2011年8月10日期间的逾期违约金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元）。

 

【二审法院观点】

 

对于当事人二审争议的逾期交房违约金如何确定的问题。

 

陆××、××房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定商品房交付的条件，即2011年7月30日前，经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。《南宁市商品房买卖合同》所附的《赠送装修标准清单》约定房屋精装修部分亦在2011年7月30日前，经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。

 

根据诉争查明的事实，××房地产公司开发的××国际广场C区31-33＃楼已于2011年4月18日通过了竣工验收，房屋精装修部分于2011年8月3日经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。

 

××房地产公司于2011年7月29日在《南国早报》上发出交房通知时尚未达到合同约定的交房条件，直至2011年8月3日房屋精装修部分经出卖人、监理公司、施工单位三方验收之后，诉争商品房交付的条件方能成就。

 

根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》关于交房方式的约定，××房地产公司通过报纸公告方式向买受人发出交房通知之日起七天内，买受人未办理交房手续的，即视为自动交付，但陆××怠于行使其依合同享有的权利与应负担的义务，诉争房屋在2011年8月10日即视为自动交付，因此，××房地产公司逾期交房的期限应从2011年7月30日至2011年8月10日。

 

一审认定××房地产公司逾期交房违约金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元），合法有据，本院予以确认。陆××主张逾期交房违约金从2011年7月30日起计至2013年6月30日，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予全部支持。

 

综上，一审判决正确，本院予以维持。陆××上诉无理，本院予以驳回。

 

【文鳐地产律师评析】

 

第一，购房者购买的房屋的精装修部分是开发商附带赠送的，在对购房者购买的房屋是毛坯房还是精装修房的认定问题上会有影响吗？

 

对于这一问题，购房者与开发商是存在极大争议的。购房者认为其购买的就是精装房，而开发商认为购房者购买的只是毛坯房，精装部分只是其免费赠送的。

 

一审法院综合考察诉争商品房合同内容、商品房价格、同期开发的毛坯房价格、及××房地产公司对外宣传的精装房的标准等因素，以此认定该诉争诉争房屋为精装房更符合等价交易的市场原理，亦符合××房地产公司对外宣传与赠送的行为逻辑。

 

第二，开发商在诉争房屋尚未达到合同约定的交房条件就提前通知业主收房的，是否会影响业主事后向开发商主张逾期交房的违约责任？

 

本案中，2011年7月29日，××房地产公司在《南国早报》上发出交房通知时，涉案房屋其实尚未达到合同约定的交房条件。

 

直到4天后，即2011年8月3日，涉案房屋的精装修部分经出卖人、监理公司、施工单位三方验收之后，涉案房屋交付的条件方才成就。

 

换句话说，已发出的收房通知，只有在涉案房屋真正达到合同约定的交房条件后，方才正式生效！

 

然后，根据双方在《南宁市商品房买卖合同》中关于交房方式的约定，××房地产公司通过报纸公告方式向买受人发出交房通知之日起七天内，买受人未办理交房手续的，即视为自动交付。

 

本案中，在2011年8月3日后7天内，即最迟至2011年8月10日，便视为购房者已经收房。

 

所以，最终开发商的逾期交房期限，应从2011年7月30日计至2011年8月10日。

 

好，我们现在来总结一下，开发商和购房者都注意了！

 

第一，对于开发商来说，房屋未达约定的交付条件时，不应为避免逾期交房的违约责任而提前通知收房。因为这种行为法院并不认可，仍然会判定开发商需要承担违约责任！

 

对于购房者来说，则意味着即便购房者提前收房，其仍可以依据合同的约定向开发商主张逾期交房的违约责任，直至涉案房屋达到合同约定的交付条件为止。

 

第二，对于购房者来说，合同约定的内容具有约束力，应当严格予以遵守。如果在合同中已经明确约定了房屋的交付标准（包括精装修的交付标准），哪怕这些标准只是非常简单的“通过竣工验收”，但在法律上也意味着开发商只要符合便不存在违约情形。购房者此时以房屋精装修存在一些质量瑕疵为由拒绝收房，也是无效的。

 

对于开发商来说，则意味着“公告通知送达”、“逾期自动收房”等购房者反对的合同内容，也仍然是具有法律效力的。在发生纠纷后，法院并不会直接引用“格式条款”来认定这些明显有利于开发商的合同内容无效，而是从保证交易稳定性的角度认可并支持，毕竟这些条款也是购房者自愿签署的。从减轻开发商的工作量和工作风险角度看，对合同作出特殊约定，确实有其价值。

 

如果想继续准确了解“精装房”中的各种问题，防控各类风险，欢迎继续关注我们这个专题后续的文章，我们将会在接下来的文章中深入为大家进行分析。

（未完待续）