【转给出租住房的个人吧：很实用的】个人出租住房怎么缴税，一个案例告诉您

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张先生有一间商铺，今年6月1日起出租给A公司，租期一年，每月支付租金1万元，A公司是增值税一般纳税人，A公司的会计刘女士要求张先生提供房租的增值税专用发票。张先生没有遇到过类似问题，他有三个问题需要得到解答。

一、张先生到哪里去开发票?

根据税总函〔2016〕145号的规定，“纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。”也就是说张先生需要到商铺所在地的地税局开具增值税专用发票。

二、代开发票需要带什么资料?

个人出租住房去税务局申请代开增值税发票需要携带出租人的身份证、房屋产权证明和房屋租赁合同以及A公司纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息。特别说明的是，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。(税总发〔2016〕75号)

三、个人出租住房需要交什么税，怎么计算?

1.增值税及其附加税费

税法对于个人出租住房有如下规定：

(1)财税[2016]36号文规定，“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”

(2)国家税务总局公告2016年第16号规定，“其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;

(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。”

(3)财税[2016]36号规定，“个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。”当地税务机关规定的起征点为月销售额20000元(含)。

根据以上规定，张先生出租房屋每月取得房租收入应交增值税=10000/(1+5%)*5%=476.19(元)，因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征城建税和教育费附加。

2.房产税

财税〔2008〕24号，“规定对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。”

张先生应交房产税=10000*4%=400元。

3.城镇土地使用税

财税〔2008〕24号文规定，“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”

4.个人所得税

财税〔2008〕24号文规定，“对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。”

张先生应交个人所得税=5000*10%=500元。

5.印花税

财税〔2008〕24号文规定，“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”

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