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本文转载自城市战争，欢迎您关注他们。 文｜孙不熟 买中心区的小破旧，还是外围区的大靓房？这是我一个朋友最近的烦恼。 （一） 最近我也在看房，朋友是广州一家互联网公司的联合创始人，他是去年从北京跑到广州的，看到年初广州房价猛涨，他也想买套房压压惊，于是想请我这个他眼里的“广州通”做向导，作为多年的好哥们，我欣然接受邀请。 最近一段时间，一到周末我们就出去看房，朋友虽然从北京过来，但还是被广州房价吓了一跳。我们实地看盘后发现，像天河越秀海珠好地段稍微有点品质的房子，价格都在4万以上了，稍微带点学区概念的一定不少于5万，外围区的番禺稍好一点的房子都逼近3万了，南沙增城也快破两万了。他问我，你们广州不是号称“楼市清流”吗，为啥也搞成这个样子？涨这么高，我跑这来干嘛？ 我回答他，这个不奇怪，因为我国楼市有个神奇的联动效应，只要有一个领头的，就能把所有热点城市都带起来，只不过有个时差问题。比如这一波楼市最早是深圳先涨，紧接着是上海接棒，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”，再然后是北京广州长沙成都重庆，最后连石家庄、漳州、镇江也联动起来了。之前之所以有人说广州是清流，那只是因为广州这一次比较迟钝，在别人都快要收尾的时候，猛地来了这么一波。我还说，沪深两只领头羊已经在跌了，广州这一波也差不多可以了，再加上政府调控这么严，现在不用急、不用慌，可以从容一点。 朋友所在的公司是创业公司，他平时也没有攒钱的习惯，现在手头能动用的资金大约只有100万，考虑到结婚，朋友还是挺迫切地需要有一套房，那么现在摆在他眼前的问题是：到底买中心区的小破旧，还是买外围区的大靓房？ （二） 我给他的建议是买中心区的小破旧，因为我知道十年前那些到番禺买大靓房的前同事们现在几乎都义无反顾地回城了，理由都是一样的，那就是为了子女的教育。有好几个人卖掉番禺的南北通透大靓房，到越秀天河买了个五六十平米的学区房，因为太小太破太旧，所以还得在学校附近另租一套房自住。我问他，别人走过的弯路，你还要再走一遍吗？ 他说，道理都懂，但闻着“小破旧”楼道里的那种老鼠味，实在是住不下去啊。我说，你可以换个思维方式，首套房不要想着享受，首套房要解决的问题是上下班通勤和子女教育，等你以后经济条件好了，再到番禺萝岗南沙买套大靓房享受，更重要的是中心区的房价一天一个样，外围区搞不好几年不动，什么时候买差别不太大。 所以，十年前那些到番禺买首套的人最大的错误是把置业顺序搞反了，如果他们首套是中心区的小破旧，现在就可以淡定从容地到番禺买大靓房了，而不是像现在这样人到中年还得住进小破旧里。说到这里，我突然意识到我们的城市化存在一个巨大的陷阱，那就是教育资源的不公平。 番禺的教育资源差，是因为番禺远吗？不是，番禺很多楼盘与海珠区只有一河之隔，到珠江新城直线距离只有10多公里，比起荔湾很多地段到天河还要近，这要是在北京，还在五环内，甚至四环内；是番禺居民的纳税太少？更不是，众所周知，番禺住着100多万所谓的城市中产，应该是这座城市GDP和税收的中坚力量代表。如果是在美国，这样的中产阶级社区，应该是教育资源最好的地方，因为美国有房产税，这个税专款专用到当地社会建设上。  大城市外围区的常见面貌 （三） 番禺的问题出在哪？ 第一个原因肯定跟番禺的特殊性有关系，番禺在并入广州之前，有过一段疯狂卖地的历史，现在著名的那些超级楼盘大部分位于原来番禺县城到广州市区之间，这里和广州非常近，但又是一个非常尴尬的地带，因为番禺最好的公共资源都聚集在老县城（市桥）一带，而广州自己的资源又都集中在中心城区，这些蔚为壮观的超级楼盘实际上是一个”前不着村后不着店“的灯下黑地带，要享受好的教育资源，有三个选择，一是花钱上私立学校，二是搬到市桥，但是回城。这其中，最佳选择肯定是回城。 第二个原因可能更重要，毕竟不仅是番禺，其他外围区，包括其他城市的外围区也差不多是这个情况。这里面暗含着中国城市化巨大的陷阱，那就是快速扩张的城市化运动其实是一种伪城市化，听从政府号召扩张出去的只是房地产、地铁与GDP，但最好的学校、医院与就业机会，仍然恪守在中心城区，扩张出去的太少太少。 真正的城市化，应该是在中心区周围建设一些具备自我循环能力的卫星城，而不是像眼前这些功能单一的卧城与工业园区。在这种伪城市化的游戏规则下，外围区的功能只有两个，一个是卖地创收，另一个是搞工业园区拉动GDP，政府对当地教育、医疗、文化等资源的投入少之又少。可以说，过去20年，除了个别政策特区，大部分外围区是被中心城区抽吸的对象，它们一般叫做开发区、工业园区或者是没有任何产业功能的“卧城”。 我经常讲的一个观点是城市的“收缩现象”，我们统计过北上广深这些大城市的行政区最近五年的数据发现了两个有趣的现象，一个是中心城区的GDP增速开始大幅度领先曾经以速度著称的工业类开发区，二是创新创业这类高质量的经济活动基本上都出现在中心城区。现在搞新经济的人，不像过去搞制造业的人那样喜欢到土地便宜的地方去，他们喜欢喝咖啡、看话剧、搞沙龙，而这些高质量的生活性资源只有中心城区才能提供。 所以，我知道外围区（个别政策特区可能例外）和中心区的差距会越来越大，从外围区逃回中心区的人可能会越来越多。我问那位朋友，买房子，你是希望买一个人人都想放弃的地段，还是买一个人人都向往的地段？ （四） 当然，我还向他强调，我的观点不一定就是对的，现在不等于未来。比如黄埔、南沙这些开发区政府其实是很有钱的，财政上比老城区宽裕得多，如果他们哪天忽然转变发展思路，大手笔投资教育，就像修地铁一样砸教育，我相信这些地方的教育水平至少会超过荔湾海珠白云。 另外一个可能是，政府彻底把教育放开了，允许民间资本、外国资本大举进入这个行业。比如，北京有个顺义区，跟我们的番禺有点像，那里住了很多世界五百强的高管，但他们就没有什么“回城”的动力，因为那里国际学校多。如果番禺、萝岗、南沙有一大批高水平的私立学校，大家还会有回城住“小破旧”的动力吗？ 本文来源：城市战争 感谢原文作者及发布媒体为此文付出的辛劳，如有版权或其他方面的问题，请与我们联系 ———————————— 微信编辑：Missue |
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