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小区物业和业主经常产生矛盾，而因为车位产生的矛盾则占了很大比重。有一种情况非常普遍：某小区规划了地下产权车位，并利用地上公共绿地部分，修建了地上租赁车位。地下停车位对外出售，地上停车位由物业对外租赁给固定的业主。如果小区地上租赁车位紧张，业主又不愿意买车位，那么就面临被迫将车停在小区外面的尴尬局面。 事实上有不少物业就是这么做的，近日有某城市一小区物业公司规定业主不买车位，私家车不能开进小区，理由是，地上可租赁车位已经全部租出去，只剩下地下产权车位，只卖不租。 这种规定是否合理呢？ 对于小区业主来说，这里有两个疑问。 第一个疑问：地上租赁车位物业是否有权利租给小区业主？ 我们先前说了，如果这种车位占用的是公共绿地，那么它就属于公摊车位，根据《物权法》的规定，这种车位属于小区业主共有。物业如果想运营这些车位，必须取得业主委员会授权，租赁方案以及所得收入必须由业主大会决定。 但是在通常情况下，小区物业一般都是开发商指派的，在这种情况下，小区业主如果对物业运营车位方案存在异议，应该尽快成立业主委员会，属于小区业主所有的公摊车位，应该重新确立使用方案，属于开发商规划内的产权车位，也应该优先卖给小区业主。 所以，这里十分明确的是，物业是否有权利将公摊车位租给小区业主，关键在于物业是否取得小区业委会的授权，如果没有，则无权处置公摊车位，即使该车位由开发商修建，物业代管。 第二个疑问：物业是否能以“租赁车位已满，并未购买地下停车位”的理由禁止小区业主车辆进入小区？ 地上租赁车位已经全部租完，业主的车子又不能停在地下停车位，难道要停在地上的沥青道理上？这问题有解吗？ 事实上，对于尚未出售的地下停车位而言，开发商的确有处置权，但小区业主有优先购买权和使用权。如果这些地下产权车位尚未销售完毕，小区业主完全有权要求通过支付停车费的方式使用尚未销售出去的车位。 之所以这么说，是有根据的，首先是《物权法》：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 再看看某省《物业管理条例》的规定：“业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝”。 有些省份没有在《物业管理条例》中明确禁止“只租不售”，但从物业的角色来说，它本质上是服务业主，而不是管理业主，即使代表的是开发商，也应该在尊重业主的前提下，有序管理小区车辆。 |
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