 林浩夫 合伙人 强制执行、民事诉讼、公司顾问 0592-2856661 linhaofu@tenetlaw.com  陈雪芬 律师助理 民商事争议解决、诉讼保全 0592—2856661 按：民间经济往来中，以签订房屋买卖合同的方式为民间借贷提供担保的情形并不罕见。到期后借款人不能还款时，出借人主张履行房屋买卖合同的，人民法院应当如何认定买卖合同效力、出借人是否可以要求履行房屋买卖合同，这一法律行为是否能够创设非典型的担保物权，理论和实务界都有一定争论，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》又反映了什么样的司法态度，天衡案例库2016年8月17日发表的《买卖式担保属于非典型担保并且合同有效》（点击案例名称可跳转查看该案例）一文对此进行了探讨，本文拟就这一问题和相同案例略陈管见、再做分析，以期能进一步讲清法理、解决问题。 一、案情概要 2012年12月28日,甲方(借款方)A公司与乙方(出借方)B、C 及丙方(担保方)D、丁方(担保方)E签订《借款合同》,约定：甲方向乙方借款2800万元，甲方将其名下六处房产以预售的方式进行备案并预告登记至乙方名下,借款合同到期后,若甲方按时足额归还全部借款及利息,甲乙双方办理预售合同解约及退房手续,但如甲方无法按时足额归还乙方借款及利息,任何一期还款逾期超过15日即视为甲方无条件同意将标的房产按照每平方米12984元的价格出售给乙方。甲乙双方须按照每平方米12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同, 原来双方签订的商品房买卖合同同时作废。乙方出借给甲方的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款。 2012年12月28日,A公司分别与B、C签订六份《商品房买卖合同》,并办理房屋预告登记。预售合同的价格按照标的房产在物价局备案登记的价格（每平方米均在28000元以上）签订。 截止2014年6月26日，A公司共向B、C偿还借款1540万元。 因A公司到期后未足额履行还款义务，B、C向福州市中级人民法院起诉，请求确认A公司与B、C约定的按照每平方米12984元购买标的房产的房屋买卖合同有效，并判令A公司将该房屋产权转移给B、C。 一审法院认定: B、C与A公司签订六份《商品房买卖合同》,并办理预告登记,其目的在于担保借款主债权获得清偿,故本案讼争商品房买卖具有担保之功能,在不违反《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形情况下,不能以该类合同具有担保功能而非单纯商品房买卖而否定此类合同之效力。 本案中，因《借款合同》约定主债权未获清偿时,B、C以每平方米12984元购买案涉房屋,约定价远低于市场价,违反了《民法通则》第四条规定的等价有偿原则，应认定无效。故一审判决驳回B、C诉请的按每平方米12984元低价购买案涉房产并以2800万元借款本金抵偿购房款的主张。
但B、C与A公司约定低价购房条款无效系合同部分无效，并不影响本案具担保功能的商品房买卖合同之效力，A公司若未依法清偿本案讼争借款本息的，B、C仍有权另案请求履行商品房买卖合同，但应以合理价格（可另行重新协商，协商不成时应按2012年12月28日订立合同时案涉房产的市场价）购买案涉六套或其中的部分房产，本案讼争借款本息可冲抵相应购房款。
一审判决后，B、C不服判决结果，向福建省高院提出上诉。
二审法院认为： 一、关于六份讼争商品房买卖合同是否有效的问题
本案A公司与B、C之间系民间借贷关系。《商品房买卖合同》目的在于担保借款主债权获得清偿,是非典型担保。该六份讼争商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示,并不违反法律规定,系有效合同。 二、关于A公司是否应该履行商品房过户义务的问题 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。但是,本案B、C的上诉讼请求是以履行买卖合同为目的,该诉讼请求不能支持，故二审判决驳回B、C的上诉请求。 二、典型意义 一、出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理 本案中，商品房买卖合同系民间借贷的担保，签订商品房买卖合同旨在防范在借款到期后不能清偿的风险。出借人诉请履行买卖合同，实际是请求债权债务的清偿。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。这一规定也和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“行为人以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的条款内涵相一致。 二、民间借贷债务没有清偿的，出借人不得依据买卖合同要求履行 本案一审判决认为如债务人未依法清偿，债权人可另案请求履行买卖合同，虽然其规定双方应以合理价格结算过户以期避免损害债务人利益，但这一见解根据现行《物权法》规定显然是错误的：在债务履行期限届满前即事先签订买卖合同，违反《物权法》第一百八十六条“禁止流押”条款而导致无效。二审判决对此问题作出了纠正，在说理总结部分着重阐明以履行买卖合同为目的之诉讼请求不能获得支持，判定债权人应当申请拍卖买卖合同标的物并进行清算和受偿。笔者注意到，有观点提出，“禁止流押”之法律条文旨在避免债务人因情势所迫低价处置担保物，故可以认定事先签订的合同有效但事后以公允价格、合理结算价格来对合同约定价款进行调整与救济。对此观点，笔者不敢苟同，由司法机关介入判断具体某一项交易价格合理与否，甚至提出公允价格，无疑属于疑难复杂问题，债务人事后的价格调整的救济权利，将是理论价值大于实际效用。双方果能够达成合理价格之共识，完全可以在债务到期后另行达成抵债合意。实际上根据《物权法》第一百九十五条，双方亦可在债务履行期限届满后参照市场价格协议以抵押财产折价。总之，在债务履行期限届满后，债权人和债务人可自由、合理地商定抵押财产的折价变现方式，在债务履行期限届满前事先约定则不然。 三、买卖合同的效力问题 目前，我国法律尚未承认非典型担保物权的法律效力，出借人与债务人事先签署的商品房买卖合同，实质上是为了未到期债务的履行而设定担保，所达成的买卖约定从某种意义上可谓是虚假、串通的意思表示，笔者认为可以径行判决买卖合同因违反强制性效力规定（“禁止流押”条款），也有悖《物权法》第五条载明、《民法总则》第一百一十六条重申的“物权法定”原则而无效。本案二审判决认定商品房买卖合同有效，却又限定依据民间借贷关系审理后，债权人仅得拍卖买卖合同标的物受偿而不得诉请履行，确实难以回应上诉人关于既已判决买卖合同有效却为何并未按照有效合同之原则裁判的上诉理由，在合同效力问题上的结论值得商榷。 三、案例来源 （2015）闽民终字第913号 |
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