△此音频大小为2.2MB 前言: 如果你已经可以正确的回复以下问题,本文则无需浏览,如果回答不上了,就乖乖的看完,因为,这关乎你的钱包,不经意之间的选择,能省下的,都是利润! 等额本息等额本金应该怎么选? 贷款30年、20年、10年怎么选? 在利率9折和利率上浮20%两种情况下对贷款模式有何影响? 如果打算5年、10年左右就还清,应该怎么贷? 不想看表格、曲线图、一大堆分析的话,可以直接到最后看结论。 注:文中首套利率以9折为例
今天一定要把这个事情说清楚,以总贷款额100万计算,以2016年5月的5年以上商业贷款基准利率为年4.9%,家庭首套房利率打9折为基础条件,下面我们从几纬度来分析。几个纬度:
主要对比分析几个临界点数据:
一30年等额本息与等额本金之对比(参照2016年5月份首套房利率9折)先看三个比较纬度表格↓↓↓ 月还款金额变化↓↓↓ 累计总投入金额变化↓↓↓ 此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓ 从以上一个表格三张曲线图可以分析,在贷款100万、贷30年、利率9折的数据下:
所以,在贷30年的前提之下: 如果只是现在没钱,但打算在5年左右就结清,选择等额本息更划算。 还款时间超过15年,时间越久,等额本金的优势越大! 二20年等额本息与等额本金之对比(参照2016年5月份首套房利率9折)先看表格↓↓↓ 月还款金额变化↓↓↓ 累计总投入金额变化↓↓↓ 此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓ 贷款100万,还款20年,基准利率9折的数据对比之下:
所以: 1、如果打算在5年左右就能结清,选择等额本息。 2、对于做生意的人来说,更大更早的资金杠杆更为重要,建议等额本息,然后在第8-10年左右的时间考虑结清,再贷出更多的钱。 三10年等额本息与等额本金之对比(参照2016年5月份首套房利率9折)先看表格↓↓↓ 月还款金额变化↓↓↓ 累计总投入金额变化↓↓↓ 此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓ 从中可以看出:
四10年等额本息与等额本金之对比(参照2016年5月份写字楼贷款上浮20%)先看表格↓↓↓ 月还款金额变化↓↓↓ 累计总投入金额变化↓↓↓ 此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
五30年等额本息与等额本金之对比(参照2014年上半年住宅首套房贷款上浮20%)先看表格↓↓↓ 月还款金额变化↓↓↓ 累计总投入金额变化↓↓↓ 此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
六30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之月还款额1、年数越小,早期的差距越大,后期的差距也越大。 2、都是估1/3-1/2的时间段里,等额本息开始超越本金。 七30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之累计投入1、贷款时间越短,差距越小 2、总投入都是在最后的1/5时间段后反转,本息开始超过本金。 八30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之结清总投入1、贷款时间越长,量后的差距越大 2、早期,6种方式差距都很少,特别是前三年
可以看出: 1、在利率提高时,等额本息优势急剧下降。 2、在利率较低时,等额本息在很多时候更为划算。 3、利率9折贷10年时,在第4年,双方持平。 4、利率9折贷20年时,在第9年,双方持平。 5、利率9折贷30年时,在第9年,双方持平。 6、利率上浮20%时,本息永远比本金要多花成本。 7、未曾计算2014年基准利率6.5%上浮20%之后7.8%利率之情况,等额本息会比等额本金花更高更多的成本,这也是在2014年我们发文章建议选择等额本金的原因,不同的是,现在环境和政策变了! 8、所以,30年、20年的收益综合比较临界点是第9年。 1、90%以上的家庭都会选择在15年以内结清,所以,问题的实质成了如果我打算在第5年、10年、15年结清,哪种方式更划算?贷多少年更划算? 2、利率越低,两者的差距越小,2014年同期购房是基准利率6.5%再上浮20%,是7.8%的利率,2016年现在是4.9%再打9折是4.41%的利率,两年时间,还款利率下降了43.5%,这是政策因素,所以,在2014年的时候,我们是坚持通常房贷选择等额本金会更好一些,因为差距实在太大,但如今利率下浮之后,差距被缩小。未来利率会怎么走?是继续下调、还是再上浮?这个不好说,就目前的经济基本面来说,低利率是大趋势、大概率,但还款毕竟一下子就是10-30年,中间太多的不确定性,如果美国加息,资金外流,中国会不会加息?这可不好说。但基本上,可以赌未来几年还是低利率时代。 3、如果你打算从还款开始、大约5-6年就要全部还清的话,选择等额本息是靠谱的、更划算的! 4、2014年我们发过文章,建议等额本金,那是建立在2014年贷款利率上浮20%的前提之下的计算数据,如今利率下调了43%,数据就大不相同了,利率越低,两者差距越小。利率越高,等额本金优势越大。 5、30年贷款周期时:只看月还款的话,临界值是第12年,之前本息划算,之后本金划算;只看融资杠杆的话,本金是在第12年,本息是在第17年;计算资金成本的话,临界值是第9年,之前本息划算,之后本金划算;只看总投入的话,临界值是第23年,之前本息划算,之后本金划算。综合下来,可以定为12-15年,之前结清,本息划算,之后结清,本金划算。 6、20年贷款周期的话:只看月还款的话,临界值是第8年,之前本息划算,之后本金划算;只看融资杠杆的话,本金是在第8年,本息是在第11年;计算资本成本的话,临界值是第9年,之前本息划算,之后本金划算;只看总投入的话,临界值是第17年,之前本息划算,之后本金划算。综合下来,可以定为10-12年,之前结清,本息划算,之后结清,本金划算。 综合因素: 1、未来利率有不确定性,但低利率应该是大概率。 2、考虑到做生意的人需要更快、更多的资金周转。 3、考虑到实际上80%以上的人都会在15年之内结清。 建议如下: 1、如果你是做生意的,一个月不在乎多还5千1万的,不管是住宅和写字楼,都建议选择10年等额本息,这样在第6年开始,任何时间结清再抵押都可以贷出更多的钱,同时也可以还够10年,自然结清,可以再贷款融资,最大程度的使用资金杠杆。 2、如果你也是做生意的,但只是小老板,资金不算太宽裕,建议可以选择20年等额本息,这样在第8-11年时结清,比较划算,如果需要用钱,可以再抵押出来。 3、对于购买写字楼、商铺的商贷,利率要上浮10-20%左右,建议选择等额本息,更划算一些。 4、对于现在没有钱的刚需朋友们,付完首付之后手头很紧张,如何贷?建议贷30年,等额本息,但一定要加紧赚钱在15年以内结清贷款! 5、对于选择30年贷款时间的朋友来说,区别是第9-15年,主要看你要不要抵押再融资,如果需要再融资,可以在9-10年左右提前结清再贷出,如果不需要,可以选择在第12-15年结清,还款周期高于这个年数,建议等额本金,如果预期可以在此时间结清,建议等额本息。 6、对于选择20年贷款时间的朋友来说,等额本金与等额本额本息的区别就是在第8-12年,如果需要再融资,在第8-9年结清再贷出,如果不需要,可以考虑在第10-12年结清,还款周期高于这个年数,建议等额本金,如果预期可以在此时间结清,建议等额本息,但对于20年周期来说,在15年以内结清的区别已经不大,超过15年时,果断等额本金。 7、对于已经贷了30年在还贷款的朋友,不管是等额本息还是等额本金,在利率下调的大环境下,两者的区别已经不大,也不用纠结,抓紧时间赚钱,在15年以内结清贷款才是正事儿!在15年以内结清贷款,两者区别更小,越往后,等额本息越吃亏!早点还完,需要用钱可以再贷出来更多。 8、所以,选择20年还是30年,要看你打算在第10年以内、第15年以内结清,有4-5年的差距,要看自己的收入预期,也要看自己早期的还款能力,对于资金周转快的朋友来说,20年强于30年,对于赚钱能力差的朋友来说,30年强于20年,主要看个体。 基本上: 有钱人,等额本息10年,想在中间结清就结,不想结也无所谓,差别不大。 中产阶级 ,20年等额本息在第9-11年还清,30年等额本息在第12-15年还清。 刚需伙伴们,建议30年,如果预期可以在15年以内结清,建议等额本息,如果预估要还款15年以上,建议等额本金。 上面啰嗦了老半天,云来雾去一堆图表,最终就这三句话。 END |
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