关于转型升级创新发展的思考

                                                 慕庆君

    我本人入职明德物业，自2007年到今天，一路走来，与所有奋斗在一线的明德人，经历着我们的企业从弱小走向强大，从1600万元合同额到近2个亿！尽管我们的净利润较低，但是，品牌价值及品牌附加值，让所有明德人满怀信心地围绕在公司核心领导周围，不断突破新的业绩！

    企业像一条船，船只要没有靠岸，随时都有下沉的危险！如何确保企业健康、安全、良性地发展，是摆在董事会面前的大事。而物业管理行业劳动密集型、微利收入的特点，我们必须认真思考，如何创新发展、优化升级？

    一、优化升级的现行条件

    企业创业过程的培育期不可太长，8年了，我们积累了良好的社会关系，培育了有效的社会资源，这些，应当得到合理整合，同时发挥人才优势，促使企业盈利最大化。

    30年的风雨历程已经悄然走过，物业的发展从无到有发展迅猛。目前,我国已有6万多家物业公司，年产值达到3000亿元。但在行业发展的同时，企业的盈利能力呈现逐渐减少的状况。据中国物业管理协会统计数据，全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区的4600家企业的调查数据表明，仅有39.7%的企业实现利润且利润额较低，而60.3%的企业处于亏损或持平的状态。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，盈利能力较第三产业的其它行业低，尴尬的境地迫切需要物业企业寻求新的出路。

    二、行业发展瓶颈迫切要求企业转型升级        

    山东省2005年至2012年最低工资标准，由530元上升到1240元，平均涨幅13％。而我们公司项目物业费价格情况，一个合同期内取价为首年价格最低线；合同期1至3年内价格几乎不变；公司处于直线拓展市场阶段，往往报价偏低，以求占领市场。8年来，公司实际运营利润空间太小。

    公司8年来项目毛利润率最低7.55％，最高14.17％，平均10.84％；而公司盈利能力最低2.03％，最高6.76％，平均3.69％。而公司项目服务质量不减，坚决创一流品牌的职业目标从未徘徊；“价格打折，服务标准不缩水”， “塑企业品牌，做行业标准”，是明德不变的服务承诺。

    当前具有广泛市场潜力的新兴市场 ，竞争太强。我国城乡一体化、新农村建设进程形势极好；外资物业企业竞争力势不可挡；国外的先进管理模式、先进的经验和发展历程，我们不得不效仿。所以，当下正确决策、“快半拍”决策企业创新方向，是行业竞争的大智慧。

    目前，多数物业企业，也包括我们，经营管理模式一般都停留在仅提供清洁、绿化、安全、维修服务；“不动产经营管理”是物业管理行业转型的必然模式，而且近几年市场很活跃。

    三、物业企业的转型升级之路

    转型、创新、升级，是企业发展的必备手段。我公司如何在“十二五”期间可持续且健康发展？这是摆在所有明德高管人员面前的一个问题。良好的商业模式＋优秀团队＝优秀项目。我们目前的传统物业收益利润，是不符合公司运营常规的，必须着手规划盈利能力较大的项目。

（一）明德物业要成为物业服务的集成商

1、我公司目前的盈利模式是：输出“四保”服务成本，收益物业费。

2、横向使用物业市场资源，目前有超市公司、餐饮公司、文化传播公司，但仅仅刚起个头。
 
3、IT系统平台和社区商务网经营等等，我们没有清晰进入其规范经营模式。

4、良好物业潜力的开发，没有启动专业公司和优秀人才来操作，目前董事会必须纳入议事议程。

（二）、明德物业要成为“资产管理”的运营商。

    物业管理分：传统物业管理、设施设备管理、资产管理、投资组合管理四个层次。我们目前主要徘徊在第一层次，也可以说处于发展瓶颈。当“二房东”是最简单的“资产管理”模式。市场上，正寻找适合的物业开银行网点、开私家幼儿园、开小型医院、开运动场所、开课外补习学校，等等不同类型的需求商越来越多。

   “经济型酒店” 在中国火了快10年，是物业“投资组合管理”的第四个层次。

    与我们公司目前人才梯队关联最接近的物业管理模式，是经济型酒店的管理。目前是我们公司操作可行性强的投资组合式物业管理。其管理模式分四部分，概括如下：1、选址并选择加盟商。2、投资。3、管理模式。4、较好收益率。

    酒店物业选址并选择加盟商 “区位”决定该物业选址是否优质 ；“入住率”决定了收益最大化 。品牌加盟商加盟条件为，省会城市、直辖市及全国主要经济发达的城市；经济发达的二、三线商旅城市；品牌酒店方尚未布点的经济发达商旅城市。地段选择靠近大型商业中心、商务中心、展览中心、游乐中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持；具有良好的可视性及广告效果；交通方便快捷；周边有完善的餐饮、商业配套。物业条件建筑面积要求：4000-10000 m²、 3000-6000m²、 500—3000 m²；房间数要求：100-250间、 80-150间、 50—150间；周边进出通畅并有一定的停车位；系统配套（可改造）：?水电暖气均可接入市政管网 ；物业产权清晰； 使用年限10年以上。物业必须按照品牌方标准进行装修改造。

    项目评估的基本要素首先看周边区域的市场情况和商务氛围：是否靠近商务、商业中心、展览中心、教育资源密集区、交通枢纽或其他客源丰富的区域。物业的可视性看是否临近十字路口或主干道边，醒目易见，广告效果好。项目评估的基本要素一看交通条件，临近主干道，交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行，无隔离栏或绿化带。二看周边配套：是否有齐全的餐饮、娱乐、购物、休闲等生活设施配套。三考虑政府规划：因酒店经营周期长，政府对项目周边的规划也是重要的考察要素。

    项目评估的基本要素还要考虑社会关系，加盟商在当地良好的社会关系，对酒店在证照办理、正常经营、合作关系拓展方面都有很大关系；考虑竞争对手，项目周边三公里范围内各种类型的住宿业情况，包括四、五星级酒店、经济型酒店、大型桑拿等住宿业的经营情况（客房数、平均房价、平均出租率）。

    投资方式分五类。一是酒店公司租赁物业，并投资改造装修工程；二是可以是单一产权人完成了精装修，酒店公司租赁。三是由开发商出售房屋，同时代替酒店公司签订返租合同，小业主收益酒店营业销售额返点。四是酒店公司不投资或按股数投资，由专业投资公司投资。五是开发商和酒店公司按1：1比例投资。

    管理模式为品牌方统一管理。分两个阶段，开业筹备服务和酒店运营管理。1）、开业筹备服务。加盟店工程竣工前一个月，品牌方开业团队进驻酒店，着手人员招聘、培训和开业物品备置等开业筹备工作；品牌方进行酒店前期市场详细调研，并制作酒店定价意见书。
  
    2）、酒店运营管理。加盟店将由品牌方统一管理，并纳入统一 运营体系，和品牌方其他同类酒店保持一致；品牌方进行酒店开业验收；

    品牌方使用专业的酒店营运咨询服务和质量控制；酒店运营管理。品牌方提供标准化的服务质量管理系统；每季度/半年，品牌方运营部进行质量检查；品牌方出示质量改进方案和跟踪系统；品牌方提供酒店宾客满意度控制方案。

    加盟方持有权问题。1、加盟方可以委派财务人员； 2、加盟方依据品牌方考核办法，有权考核、更换或委派店长；3、加盟方可以自配店长。4、加盟方可以为店长制定目标利润。5、加盟方只需完成品牌方加盟收益，所有收益自由支配。

    收益率问题是所有投资者最关心的焦点。收益最大化的客观条件为：1、钟点房使入住率超过100％；2、全年平均房价高于159元（近三年来的最低零售点）； 3、房屋租金低于1万元／间／年

    4、人工费、水电费、暖气费的节约部分为纯利润。

    基于以上分析，我们公司准确转型升级的重大意义在于，多元发展企业生产链，是中小企业健康做大的途径；集团化才能实现集成商运营的条件。江河汇成海洋，有点才有面，是顺应自然规律的。

    同事们，让我们齐心协力，用 “百所大学物业管理”目标来引航，用集成运营管理的集团化运作为方向，从庞大的综合客户终端获取资源市场，用健康成长的优秀管理人才打造团队，用良性资本收益的迅速积累奠定资金力量。我们坚信：明德物业，一定可以实现“敬天爱人”的社会价值，同时实现每一位明德人的自身价值！