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文：周朝阳 李明剑 李添睦 2016年3月份，本所律师团队撰写的“2015年度最高人民法院涉房地产纠纷案件大数据分析报告”发布后，获得法律实务界些许认可。2017年，我们继续为法律实务工作者整理最高人民法院(以下简称“最高院”)相关裁判意见。 2016年中国房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。从全国两会提出因城施策去库存，到热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码。全国房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，各地政府积极深化房地产政策调控，各地频现史上最严房地产调控政策。 在此大背景下，北京盈科（杭州）律师事务所律师团队总结2016年最高院涉房地产纠纷案件审判的观点，运用大数据分析，以“中国裁判文书网”为数据来源，搜集整理了2016年度最高院审理的房地产纠纷案件，并对这些案件加以数据分析、归纳裁判观点，凝聚成文。 我们本着资源共享、合作共赢的精神，向法律实务工作者分享我们的分析成果，期望本文对法律实务工作者有所帮助。然，笔者学识所限，难免有所谬误，诚挚的欢迎阅者不吝赐教，予以斧正。 关键词 房地产纠纷 大数据分析 裁判观点 一、2016年度最高院裁判数据统计1、案由分布 我们以“中国裁判文书网”案件为依据，共检索出2016年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件247件，其中房地产开发经营合同纠纷80件，所占比例为32.39%，房屋买卖合同纠纷66件，占整个房地产纠纷案件比例为26.72%，建设用地使用权合同纠纷41件，所占比例为16.60%，租赁合同纠纷36件，占整个房地产纠纷案件比例为14.57%，房屋拆迁安置补偿合同纠纷24件，所占比例为9.72%。具体案件分布情况见表一：
（图一：最高院房地产纠纷案由分布图） 2、类型分布 根据案件审判程序的不同进行分类分析，2016年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件中，民事申请再审审查案件占绝大多数，具体情况见表二：
（表二：案件类型分布情况） （图二：案件类型分布） 3、裁判结果 （1）二审案件裁判结果 统计结果显示，2016年度最高人民法院二审案件总共有38件，具体裁判结果见表三：
（表三：二审案件裁判结果） （图三：二审案件裁判结果） （2）申请再审案件裁判结果 统计结果显示，2016年度再审申请人向最高院提起再审申请案件总共有165件，具体裁判结果见表四：
（表四：申请再审案件） （图四：申请再审案件） （3）再审审理案件判决结果 统计结果显示，2016年度最高院民事提审案件总共有14件，具体裁判结果见表五：
（表五：再审审理案件） （图五：再审审理案件） （4）管辖上诉案件裁判结果 统计结果显示，2016年度最高院民事提审案件总共有6件，具体裁判结果见表六：
（表六：再审审理案件）
（5）最高检抗诉案件裁判结果 统计结果显示，2016年度最高院民事提审案件总共有17件，具体裁判结果见表七：
（表七：再审审理案件） （图六：再审审理案件） （6）提审案件（民提）案件裁判结果 统计结果显示，2016年度最高院民事提审案件总共有3件，裁判结果均为改判，改判率100%。
（7）依职权再审（民监）案件裁判结果 统计结果显示，2016年度最高院民事提审案件总共有3件，裁判结果均为改判，改判率100%。
（表八：依职权再审（民监）案件） （图七：最高院房地产案件汇总表） 二、房地产开发经营合同纠纷常见问题裁判意见中国裁判文书网检索得到的2016年度最高院审理的房地产开发经营合同纠纷案件，共80件。其中： （1）以二级案由立案的房地产开发经营合同纠纷5件，2件为最高院二审终审案件（民终），1件为管辖上诉案件（民辖终），1件为申请再审案件（民申），1件为提审案件（民提）；分布情况如下图： （2）以三级案由立案的委托代建合同纠纷3件，1件为最高院二审终审案件，2件为申请再审案件； （3）以三级案由立案的合资、合作开发房地产合同纠纷65件，13件为最高院二审终审案件（民终），2件为管辖上诉案件（民辖终），8件为最高检抗诉案件（民抗），4件为民事再审判决案件（民再），36件为申请再审案件（民申），1件为提审案件（民提），1件为依职权再审（民监）； （4）以三级案由立案的项目转让合同纠纷7件，1件为最高院二审终审案件（民终），1件为管辖上诉案件（民辖终），5件为申请再审案件（民申）。 1、房地产开发经营合同纠纷常见问题裁判意见 （1）内容涉及到开发房地产中的房屋拆迁安置、国有土地使用权出让及税费的交纳、城市规划、房屋及市政基础设施建设等事宜的《房地产投资开发协议》及《房地产投资开发补充协议》性质如何认定。【（2016）最高法民终108号】 一审法院认为：《房地产投资开发协议》第十二条约定了旧改指挥部承担违约金及赔偿延迟搬迁损失的情形，证明旧改指挥部在旧城改造开发过程中亦要承担一定风险，不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。苑林公司具有房地产开发（三级）资质，筠连县住建局虽系国家机关，但其与苑林公司建立房地产开发经营合同关系并不违反法律规定。 最高院认为，《房地产投资开发协议》签订时案涉土地尚未完成拆迁安置、未履行国有土地使用权出让手续，但是签约之后，洪鑫公司参加筠连县国土资源局的公开拍卖，取得案涉宗地国有土地使用权，具备了开发房地产的条件。两份协议系在平等协商的基础上签订，政府在协议中并非行使行政管理权，而是作为一个民事主体享有权利并承担义务。开发房地产是两份协议的目标与核心内容，拆迁安置及国有土地使用权出让等内容均是为实现开发房地产目的的前期工作。一审判决将本案定性为合作开发房地产纠纷并无不当。 （2）房地产开发公司承担支付拆迁安置补偿费，对所有拟建房屋、政府规划道路及设施、小区内道路及设施、广场及森林公园进行投资。视为政府在案涉项目中有收益应承担责任。【（2016）最高法民终108号】 《房地产投资开发协议》中洪鑫公司应承担支付拆迁安置补偿费；对所有拟建房屋、政府规划道路及设施、小区内道路及设施、广场及森林公园进行投资；支付土地出让金及税费等义务，洪鑫公司应缴土地出让金及税费与工程建设包干费用可相互抵扣。旧改指挥部负有拆迁义务,应在拆迁公告实施之日起3个月拆迁完毕。筠连县住建局与洪鑫公司签订的《房地产投资开发补充协议》变更了《房地产投资开发协议》的约定。苑林公司自洪鑫公司处受让案涉项目，筠连县住建局与苑林公司的权利义务应依据《房地产投资开发补充协议》确定。《房地产投资开发补充协议》对《房地产投资开发协议》变更的主要内容为：房屋拆迁安置由苑林公司负责，筠连县住建局予以支持和协助，市政基础建设根据开发进度由筠连县住建局建设。两份协议中虽有政府给予优惠政策及调整容积率等内容，但不改变协议性质。政府为达到旧城改造的目的委托苑林公司在案涉土地上进行拆迁、安置、建设，尽管协议中并未约定政府对开发房屋享有利润分成，但是政府应投入的拆迁安置补偿费和市政基础设施建设费等，是通过苑林公司的投资行为完成的。故筠连县住建局上诉主张，政府在案涉项目中无任何收益不应承担责任的理由，不能成立。 （3）在法律无特殊规定情形下，合同当事人以外的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。【（2015）民一终字第89号】 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。所谓“有直接利害关系”要求作为原告的公民、法人或其他组织系因自身的财产权、人身权或者其他民事权益受到侵害或者与他人直接发生了民事权利义务上的争议。当事人因合同纠纷提起的诉讼，依照合同相对性原则，原告应为合同一方当事人且依合同向缔约对方主张权利，提出请求。在法律无特殊规定情形下，合同当事人以外的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。合同有效与否的法律评价，亦应因合同当事人主张而予以审查。法院依职权对合同效力进行审查，亦须考虑合同相对性，即要求该合同当事人将基于合同产生的纷争诉至法院，该院对案件具有管辖权。 （4）专属管辖只涉及地域管辖，具体管辖法院的确定必须遵守级别管辖的规定。【（2016）最高法民辖终281号】 最高院认为，案涉合同及协议书主要内容为芦溪河河道整治及沿岸土地整理开发，因'河道'、'土地'均属于不动产，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定，应由不动产所在地人民法院管辖。本案所涉项目位于四川省成都市，成都市龙泉驿区人民法院享有本案的管辖权，但专属管辖只涉及地域管辖，具体管辖法院的确定必须遵守级别管辖的规定，案涉标的11亿元以上，依照《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2015]7号）第二项关于'当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件：天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、安徽、福建、山东、河南、湖北、湖南、广西、海南、四川、重庆高级人民法院，管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额2000万元以上一审民商事案件'之规定，属四川省高级人民法院受理范围，四川省高级人民法院依法对本案具有管辖权。 （5）当事人之间发生法律关系所依据的合同效力是处理当事人之间纠纷的基础，人民法院对当事人之间合同效力的审查属依职权审查范畴，不受当事人诉辩主张的限制。【（2015）民提字第232号】 最高院认为，王廷君等97人作为兰山农合行的中层以上职工，利用从兰山农合行贷款所得资金及少部分自有资金，委托兰山农合行与其信贷客户开展房地产投资，以谋取个人商业利润，该委托行为违背了银行员工的职业准则，属于严重的利益冲突行为，亦损害了其他社会职业主体的合法利益；兰山农合行作为银行金融机构，以银行名义与其信贷客户双月园公司从事案涉房地产交易，不仅违反了《中华人民共和国商业银行法》第四十三条关于商业银行不得向非自用不动产投资的法律禁止性规定，也严重违背了审慎经营原则，使得银行与信贷客户之间存在严重的利益冲突。案涉委托受托行为，不仅损害了商业银行的声誉，也致使商业银行、银行职工、银行信贷客户三者之间利益界限模糊，不利于防范和控制金融风险，属违反《中华人民共和国商业银行法》第八条所规定的商业银行开展业务不得损害社会公共利益的行为。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，最高院依法确认案涉王廷君等97人与兰山农合行之间的委托代理合同法律关系无效。 案涉无效委托代理行为发生时，兰山农合行实际上完全受王廷君等97人控制。因此，委托人王廷君等97人应对其受托人兰山农合行之间的委托代理合同无效承担全部过错责任。 2、合资、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见 （1）先起诉解除合同，后起诉合同无效，构成重复起诉。【（2016）最高法民终189号】 当事人之间发生法律关系当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，最高院对本案与前案7号案的主要诉讼请求逐项比较分析如下： 关于本案第一项即业丰公司、长城公司主张继续履行《合建协议》及《合建补充协议》诉讼请求，与前案7号案第一项即中山大学主张解除涉案《合建协议》及《合建补充协议》诉讼请求的比较分析。上述两项诉讼请求的内容相反，且广东高院已在前案7号案中作出解除涉案《合建协议》及《合建补充协议》的生效判决，故业丰公司、长城公司在本案提出继续履行合同的诉请实质上是为了否定前案7号案的裁判结果，符合重复诉讼的构成要件。因此，原审裁定驳回业丰公司、长城公司关于继续履行涉案《合建协议》及《合建补充协议》该项诉请的起诉，并无不当，最高院予以维持。 （2）合作开发房地产双方均不具备开发资质，但事后加入的第三方具备开发资质的应当认定合作开发房地产协议有效。【（2016）最高法民再250号】 虽然在签订《联合建设房地产合同书》时，王志红与西安悦欣公司均不具备房地产开发经营资质，双方对此亦明知,但2004年3月9日，西安悦欣公司将案涉“时代家园”项目转让给具有房地产开发经营资质的陕西永安公司，并在相关部门办理了转让手续。陕西永安公司和西安悦欣公司的时任法定代表人均为廖永明。陕西永安公司接手案涉项目后，王志红主张仍由其根据《联合建设房地产合同书》约定继续负责办理项目规划许可证、施工许可证、预售许可证以及进行项目施工管理等，西安悦欣公司与陕西永安公司并没有提交相反证据予以反驳；项目的后续开发建设和销售工作均以陕西永安公司的名义进行，且陕西永安公司已将项目房屋全部出售完毕。虽然陕西永安公司未与王志红重新签订合同，但已以其行为表示其同意加入到西安悦欣公司与王志红之间合作建房法律关系中。基于本案的事实，《联合建房协议书》可以认定是对《联合建设房地产合同书》的延续，两份协议的效力应一并分析认定，合作建房三方当事人其中一方陕西永安公司具备房地产开发经营资质，在无其他法定无效情形下，应当认定两份协议均合法有效。 （3）对人民检察院提起抗诉案件，人民法院不得以申诉超过再审期限为由终结再审程序。【（2015）民监字第50号】 广州中院（2010）穗中法审监民抗再字第34号案件，是根据广州市人民检察院抗诉书启动的再审程序。而非直接依据当事人的再审申请。依据民事诉讼法的规定，对于人民检察院提起抗诉的案件，人民法院应当自收到抗诉书之日起三十日内作出再审裁定；再审程序启动后，除有法定终结诉讼的事由外，应当进行实体审理。广州中院以申诉人卢燕向检察院提出申诉超过申请再审期限为由，裁定终结本案再审程序，违背了民事诉讼法相关规定的精神，是错误的，应予纠正。而且，从卢燕就本案上诉后撤诉及提起另案诉讼的情况看，其于2009年9月才对本案申请检察院抗诉，是因为其按照本案天河区法院判决理由的指引，通过另行起诉本案被告解决纠纷。另案的再审程序于2009年7月20日才终结，随后卢燕向检察院申请对本案进行抗诉，即使认为申请抗诉受申请再审期限限制，此种情况也不宜简单按照超过申请再审期限处理。此外，卢燕另行起诉的案件与本案均是基于陈海清、杨翊家等处分争议房屋之同一事实，而广州中院的另案判决对卢燕起诉陈海清、杨翊家等的权利的认定与本案判决相互矛盾。综上，本案应由广州中院恢复再审诉讼程序，并应结合卢燕另案起诉的案件进行适当处理。
3、委托代建合同纠纷常见问题裁判意见 （1）委托人与代建方未就设计变更停工损失等明确约定时，代建方要求委托人承担没有事实依据。按照建筑行业惯例，有效工作日不等于通常意义上的“工作日”。【（2016）最高法民终128号】 食药监管局应向金辉公司支付的代建工程款数额如何确定的问题。在正衡公司鉴定意见的基础上，一审判决没有予以认定的款项包括设计方案变更停工索赔、汶川大地震人工补偿费、部分公共部分分摊费用和诚信大厦单趟进入安装工程。设计方案变更停工索赔和汶川大地震人工补偿费均属于在施工过程中金辉公司与施工方之间发生的法律关系，金辉公司和食药监管局对此费用的承担没有约定，在食药监管局不予认可的情形下，金辉公司要求食药监管局承担没有事实依据。 金辉公司称应扣除节假日，但按照建筑行业惯例，有效工作日并不等于通常意义上的“工作日”，在双方对此没有明确约定的情形下，金辉公司关于应扣除节假日的主张不能成立； 4、项目转让合同纠纷常见问题裁判意见 （1）刑事判决能否作为新证据推翻原审判决【（2016）最高法民申2073号】 关于另案刑事判决等是否为新证据以及能否推翻原审判决的问题。张学长提交了（2014）云刑初字第35号刑事判决书等证据，但一方面，该刑事判决为一审判决，张学长未能证明该判决是否生效；另一方面，即使该判决已经生效，其虽认定刘忠志因让渔工贸公司参加本案而受贿等事实，但这并不意味着原判决认定的事实因此而存在错误，亦不能证明渔工贸公司因此而在本案所涉款项问题上与彭龙公司存在恶意串通的情形。故刘忠志是否涉嫌受贿犯罪与本案事实认定是否正确并无关联，二审法院未以该刑事判决书等作为证据认定本案事实并无不当，张学长提交的证据并不能推翻原审法院认定的事实。 （未完待续） 对话框回复“001”，即刻下载《各级法院审理建设工程类纠纷规范性文件汇编》（2017版）； 对话框回复“002”，即刻下载《最高人民法院民一庭关于房地产纠纷案件意见汇总（第二版）》； 对话框回复“003”，即刻下载《最高人民法院民一庭关于建设工程纠纷案件意见汇总（2017最新整理）》； 对话框回复“004”，即刻下载《最高人民法院《民事审判信箱》关于房屋买卖合同意见8则（2017最新整理）》； 对话框回复“005”，即刻下载《最高人民法院关于建设工程纠纷意见12则（2017最新修改）》； 对话框回复“006”，即刻下载《最高人民法院民一庭关于民事诉讼程序意见汇总（2017最新整理）》； 对话框回复“007”，即刻下载《最高院关于建设工程合同纠纷案件 裁判规则汇总 （2017最新整理）》； 对话框回复“008”，即刻下载《最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇总（2017最新整理）》。 请注意：不是在本文留言，请在公众号对话框留言（如下图），留言请输入正确的数字。 |
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