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合资合作开发房地产合同纠纷是指当事人因“以提供土地使用权、资金的方式共同出资，并且共担风险、共享利润合作开发房地产”而产生的纠纷。此类纠纷主要适用的法律法规包括《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。河南文丰律师事务所赵亚龙律师梳理了最高院审理的合资、合作开发房地合同纠纷案件七则，归纳了其中的裁判规则，以期指导实践。 一、管辖部分 1 【裁判观点】 合作开发房地产合同对于履行地点约定不明的，合同履行地是指合同主要义务的履行地，也即项目所在地。可在项目所在地起诉。 【裁判理由】 本案系因国兴公司与富力（北京）地产公司履行《香河县蒋辛屯镇项目用地合作协议书》引发的合同纠纷，合同履行地是指合同主要义务的履行地。根据协议书中有关“国兴公司保证其有权处置蒋辛屯镇范围内约9000亩用地”、以及“国兴公司选定富力（北京）地产公司作为合作方进行项目及用地的开发”等内容，可以认定河北省系《香河县蒋辛屯镇项目用地合作协议书》所指的项目所在地，亦为本案合同履行地。国兴公司选择向合同履行地的法院提起诉讼并无不当。 【案例索引】 （2016）最高法民辖终165号 2 【裁判观点】 合作开发棚户区改造项目引起的纠纷不适用不动产专属管辖。 【裁判理由】 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。 【案例索引】 （2015）最高法民辖终73号 3 【裁判观点】 依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，或者房地产建设项目委屈的建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理。 【裁判理由】 依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款规定，在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。本案中涉案土地分为两部分，一部分属于干休所为划拨地，另一部分属于军兴俱乐部为出让地，故该合作开发用地涉及军产，需经干休所的上级主管部门批准方可用于开发，但直至本案发生纠纷诉讼时军兴俱乐部未能提供相关文件，导致土地无法收储挂牌出让，更无法办理建设工程规划许可证等报建手续。因此，二审法院撤销一审判决，驳回军兴俱乐部的起诉，并无不当。 【案例索引】 （2015）民申字第2563号、（2014）民抗字第14-1号 二、效力部分 4 【裁判观点】 为履行合作开发协议而由政府土管部门收回土地再另行挂牌出让的供地行为，不属于法律意义上的一级市场出让土地行为，该行为并不独立于合作开发协议。合作协议无效的，作为合作内容的土地使用权转让合同亦无效。 【裁判理由】 本院经审理认为，显前公司作为案涉争议55.77亩国有土地的原土地使用权人，在报经当地政府、规划等相关部门同意改变土地用途由“工业用地”为“城镇住宅”和“商业”用地的同时，以委托挂牌的形式委托衡阳市国土资源局与广隆公司订立土地出让合同，将该土地使用权转移到广隆公司名下，系履行案涉系列合作开发房地产协议的民事行为，并不属于法律意义上一级市场出让土地的行为，即政府土地管理部门收回后再另行挂牌出让的供地行为。因此，显前公司、东方港公司、广隆公司三方签订的案涉系列合作开发房地产协议因合作各方在本案诉讼前均没有取得房地产开发资质被确认为无效，作为该交易一部分的土地使用权转让合同亦因此而丧失取得基础，应属无效，广隆公司依据该无效合同取得的土地应当返还给显龙公司。一审法院将该行为认定为独立于合作开发协议之外的法律行为，驳回显前公司要求确认该行为无效并返还土地的诉讼请求，认定事实有误。 【案例索引】 （2014）民一终字第190号 5 【裁判观点】 合作开发房地产合同的当事人一方虽然为分公司，但总公司具备房地产开发经营资质的，合作开发协议有效。 【裁判理由】 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本院认为，即使按照天运公司认可的2012年8月29日颁发的房地产开发企业资质证书，亦应认定天水城开公司于本案起诉前已经取得房地产开发经营资质。天水城开陇南分公司为天水城开公司设立的非法人分支机构。根据《公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。且天水城开公司于本案二审期间向二审法院出具情况说明，认可天水城开陇南分公司使用公司资质具体负责案涉项目开发事宜。故二审判决认定案涉《合作建设合同》中涉及商业、住宅用地部分合法有效，并无不当。 【案例索引】 （2016）最高法民申867号 三、履行部分 6 【裁判观点】 因合作开发协议没有履行，产生的违约金计算标准应当以签订合同时可预见的投资数额为基数，而不能以实际投资数额为基数。 【裁判理由】 仅就建设工程范围来看，良晨公司独自开发的规模及市场销售行情与《合作开发协议书》签订时相比也发生了重大变化。这些变化是双方在签订《合作开发协议书》时无法预见和预料的。《合作开发协议书》中约定城镇公司付出的全部投资额即“工程投资：7500万元”，是双方约定和当时可预见的投资价额。因合同没有履行产生的违约责任的计算方式应当限于签订合同时可预见的内容。将良晨公司实际投资开发、建设产生的成本、利润为基础用于计算本案违约金既不符合案件客观事实，也不符合民法的公平原则。 【案例索引】 （2015）民抗字第45号 7 【裁判观点】 房地产开发企业应当自行承担未批先建的违法行为所造成的规划调整及项目停工损失。 【裁判理由】 本院在再审庭审中向双方当事人释明，如果《合作协议》被认定为无效，是否存在损失。郑家庄村委会当庭表示《拆迁安置补偿协议》已履行完毕，对履行现状无异议。中天公司庭后提交了损失清单，列出规划调整、项目停工损失。但规划调整及项目被叫停是政府行为，中天公司作为专业的房地产开发企业，应当自行承担未批先建的违法开发行为所带来的不利法律后果，其同意补办相关手续亦是为了公司自身的利益。中天公司要求郑家庄村委会赔偿该部分损失，不予支持。 【案例索引】 （2016）最高法民再96号 |
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