 文/阿呆 在2017年最严限购政策下，如果你现在手上如果有一个干净的购房指标，那么恭喜你，你已经是稀有品种，按照目前各地限购政策的解读，目前能买房的，也就只有没房没贷的人了。 离婚买房的路被堵死，赠与也行不通了，所以，有一张房票而又想买房的各位，第一次做按揭贷款必须要好好规划，最理想的就是，尽量低的首付，尽可能低的利息，尽量长的年限，这样才能得到最大的收益。 尽管现在网络四通发达，想要什么资讯可以找度娘，但是阿呆在这里还是想跟大家做一个资源整合，咱们再把商贷和公积金贷再做一次深度解读！ 1.公积金贷款 目前购买首套住房申请公积金贷款的，贷款利率仍为个人住房公积金贷款基准利率，5年以上为3.25%，5年及以下为2.75%；就拿深圳来说，在深圳已拥有1套住房，再次购买住房时申请公积金贷款的，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍;购买第三套住房的不能申请公积金贷款。 深圳住房公积金贷款额度的计算，要根据深圳住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例这三个条件来确定，根据该三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。 按照深圳住房公积金账户余额计算的最高可贷额度来说，不管是个人贷款还是夫妻共同贷款，可贷额度不能超过公积金账户余额的14倍。也就是说，如果你公司给你缴纳公积金的工资基数最低的，那你帐户里的余额就很少，等做房贷的时候，能贷款的金额就很低。现在有很多公司发工资都想办法帮员工避税，工资在万元以内的，多数是按最低工资3000-5000来缴纳社保和公积金。如果按3000算，个人加公司每个月才缴300，一年的余额才3600，五年才18000，14倍也才25万，对于深圳的房价来说，真正的杯水车薪。 按照深圳贷款最高限额计算的可贷额度个人最高可贷50万元，夫妻共同贷款最高可贷90万元。以个人贷款来说：公积金账户余额至少35715元，同时月收入至少达到4353元。以夫妻贷款来说：夫妻公积金账户余额之和至少64286元，同时夫妻总收入至少7834元，即平均每人月收入需要达到3917元。 90万能干嘛？在深圳来说最多只能付个小户型的首付，而且现在商业贷款基准利率才4.89%，跟公积金贷款利息相差无几，按我说，公积金贷款就是个鸡肋，金额低，申请手续麻烦，利率也不是优势，实在没必要费精神去做公积金贷款，现在很多一手楼盘也不接受客户做公积金贷款，因为手续时间太长影响开发商回款。公积金帐户目前并不是全国通用，你要回老家买房用公积金也用不上，阿呆我实在不明白公积金贷款的意义在哪里，还不如每个月拿出来交房租或者还房贷。 2.商业按揭贷款 首先来看看2017年4月深圳各大银行按揭贷款利率：  其实在4月11日就已经消息说首套按揭贷款利率要全面上调到9.5折或者基准，但实际这0.5的折扣影响不了什么。以购买一套总价500万元的房子为例，首套房贷款350万元。若以30年偿还期、等额本息还款的方式，按照9折利率优惠计算，购房者每月还款金额为17547.31元，30年利息总额约为281.7万元。上调至9.5折之后，购房者月供额为18057.78元，30年利息总额约为300万元。这意味着，每月月供增加510.47元，总利息额约增加18.3万元。 当然，在调控周期内，利率上调是大概率事件，但调控毕竟不会维持太久，有的人可能觉得每个月月供增加了，购房成本增加了，但实际上利率的增长远及不上通胀的速度，到调控后期，政策又会重新放开，降息降准也是必然的，所以从总体来说，贷款利息的来回浮动，不会对市场的供求有任何影响。 那么，做商业贷款有哪些需要注意的呢？ 首先，肯定是选择利率最优惠的银行，这个不用我阿呆说，大家都知道，从上图看，恒生银行的利率最便宜，但是其实外资银行一直以来做按揭贷款的利率都是比国有银行优惠的，因为外资银行在网点分布上不具有优势，他们网点较少，服务的人群也相对较少，所以，外资银行在理财和信贷业务下很大功夫，像渣打、汇丰、恒生还有其他国家的银行等等，他们的主打产品都比较灵活，以此来争取客户。 但是外资银行的利率虽然便宜一点，但是在贷款期限一般做不到三十年，目前来说，外资银行做抵押消费贷款的期限最长是20年，按揭贷款是最长25年，他们这一点又比不上我们国内的银行。当然，有可能地方不一样，政策不一样，这个大家可以亲自去银行咨询。 说到这里，也许有的朋友会问，是不是贷款期限越长越好？阿呆的答案是肯定的，实际上按揭贷款是用未来的钱来买现在的房子，其实就等于你把通胀的风险转移给了银行，按照等额本息的还款方式，你今天是3000块钱的月供，十年后还是3000块钱的月供，但是现在的3000块等于十年后的3000块吗？ 等额本息和等额本金到底怎么选？ 我们先看概念： 等额本息:是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。 等额本金:是指借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。 二者的区别在于：等额本息每月还款金额较少，而总还款金额较多。等额本金首月还款金额较多，然后每月还款额逐月减少，总还款额也比等额本息要少。 这么说可能你还不是很明白，我们举个例子。假设贷款30万元，期限30年，贷款利率为基准利率（4.9%），看下图：  图左边是等额本息还款方式结果，右图是等额本金还款方式结果，从数据上来看，等额本金还的贷款总额要更少，但是，大家不要被表面的数字所迷惑，货币实际上一直是在处在贬值状态的。 大家知道，货币从狭义的角度来理解的话，它也是一种商品，是商品，就存在现值和终值两种价值，很明显，二十年前的100块钱的价值，不等于今天100块钱的价值。那么，从贷款这个产品的来讲，它又涉及一个贴现率的问题。 什么是贴现率？贴现率是影响一个国家货币供给的一个重要指标。简单的说，就是将来的钱，折算到现值，少掉或多出的那部分的钱与将来的钱的比值。 比如，现在你有95万，1年后这些钱会因为银行利息，或者是人民币升值而变为100万，多出的5万比上1年后的100万得到5%，所以贴现率就是5%，或者是可以这样理解，1年后你可以得到100万，贴现率为5%，所以相当于这笔钱现在的价值为95万。 具体计算过程比较专业且复杂，阿呆给大家说一个结果吧，以贷款30年为例，在贴现率是15%的情况下，经过严格的数学计算可以得出，相对于“等额本息”而言，“等额本金”大概贵了5.6%，这已经是一个不小的数字。 再说回等额本息和等额本金，从上图看虽然最后会节省大概5万元，但是在前面8-10年时间里，等额本金的还款数额都更多一些，也就是前期还款压力比较大，所付出的资金成本也会比较高。 所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面十年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。 总结一下等额本息还款的好处： 1.用更多的利息来换取更小的还款压力。 2.对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。 3.对于年轻人来说，收入的增长是可以预期的。按照目前的趋势来看，收入七八年翻一番是可以预期的。因此把更多的还款放在将来，它占据收入的比例会越来越小，总额多付5万看起来挺多，但这是8-10年以后多出来的，以发展的眼光看，将来这些钱实在不算什么，没必要给现在增加压力。 买房不仅是一项体力活，更是一项技术活，在打算置业之前，阿呆建议各位要做足功课，不管是踩盘、跟中介打交道还是办贷款，这里面的“门道”都要了解清楚。 特别是涉及到合同跟钱的事，千万不能掉以轻心，不要以为签完字就万事大吉了，俗话说：小心使得万年船，连泰坦尼克号都能翻船，万一发生了什么纠纷，那可没有后悔药吃，大家说对不对？ 想要了解更多深圳房产资讯，请关注阿呆在鹏城微信公众号：SZ_Fangdichan |
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