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买房子已经成为人生的最重要的事情，有的人说，如今买房子比找对象还难。由于房价高企，买房中很多人都会贷款购房，毕竟要全款购房并不容易。 房贷购房中的贷款动辄几十万，多者几百万元，因此，如果在购房贷款中如果不知道一些秘密招数，就可能会多花很多冤枉钱。一般银行人不会告诉。 首先，公积金贷款能申请尽量申请，公积金贷款比一般商业银行利率低很多，办理公积金贷款同样的金额会少花很多利息。 购房时只要一说到贷款，很多人想到的都是商业银行贷款。银行住房按揭贷款是购房贷款中最常用的贷款方式。但是，大家不要忘记，还有比银行住房贷款利率更低的贷款，即住房公积金贷款。 公积金贷款是目前我国购房贷款中利率最低的贷款，没有之一，而且公积金贷款利率要比商业贷款利率低很多。 目前，首套房公积金利率3.25%，二套房公积金才3.58%。对比目前房贷利率平均水平，一家研究院此前发布的数据显示，2020年5月份64个城市首套房贷利率为5.43%，比首套房公积金利率3.25%高出67%，即使按照二套房公积金贷款利率3.58%进行测算，也高于51.68%。 如果以100万公积金贷款、首套房公积金利率3.25%进行计算，20年期总利息仅36万元，简单进行计算比首套房贷利率5.43%节省24万元。是不是会首很多钱。 所以，买房时一定要先看看自己或者家庭的公积金账户能贷款多少。同时要注意的是，办理公积金贷款需要连续六个月缴纳才有资格申请公积金贷款，因此，千万不要中断公积金缴纳。有的人随意中断缴纳公积金，到申请贷款时才知道后果。 其次，住房贷款期限不要太短，否则仍然会多花很多冤枉钱 一般的住房按揭贷款都会选择20年、30年，毕竟购房贷款动用的金额比较大，如果时间过短可能会造成较大的财务压力。 但是有的人不愿意贷款期限过长，觉得期限过长支付的利息太多，各种网络上有许多关于30年的住房按揭贷款，利息与本金一样多，是不是给银行打工的质疑。 因此，有的人会选择时间尽可能短一些，如有的人选择10年期贷款或者5年期贷款，目的自然是少付一点利息。但是压缩了贷款期限后，支付的利息总量确实少了，但是还贷款的压力却加大了。 如100万元的银行购房贷款20年首套房贷利率5.43%，等额本息还款方式每个月还款6839元，还款利息合计64.15万元。如果改为贷款期限10年期限，等额本息还款方式月还款金额10817.98元，还款利息合计29.8万元。看起来少支付利息34万元多。 但是，如果在10年期限后你的资金仍然紧张，再贷款就需要办理商业贷款，而商业银行的平均利率却比住房按揭贷款高很多。以某国有大银行个人消费贷款利率为例，一年至五年贷款利率为5.75%;五年以上贷款利率为5.9%，这还是比较低的消费贷款利率，其他银行的消费贷款利率更高，有的要到7%甚至10%。如果购房贷款偿还以后，再通过住房抵押办理个人消费贷款，贷款利息是不是要高出很多。 其三，等额本息和等额本金两种还款方式支付的利息差异很大；如果提前偿还住房按揭贷款，在选择贷款还款方式时，一定要选择等额本金而不要选择等额本息方式 我们都知道，住房按揭贷款还款有两种方式：等额本金和等额本息。同样是100万贷款期限20年，用等额本金能少支付银行利息8万，是不是赚到了？ 当然，如果要提前还款，那么就更不一样了。 等额本息还款方式就是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，主要是还款压力比较平均。特点是每月的还款额相等，每个月还款中本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。 等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。等额本金的特点 ：每个月要还款的本金是一样的，但是利息不同。这种还款方式每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 如果有提前还款的需要或者可能，一定要采用等额本金的还款方式，虽然前面还款压力大但是你提前还款时会少受损失；如果前面的还款来源不是非常紧张的话，要求银行采用等额本金的还款方式，因为这样的还款方式整体利息支付比较少，贷款成本比较低。但是银行不会告诉你这些，银行一般会给你推荐等额本息的还款方式。 其四，在整个购房贷款偿还期限内，既不要逾期，也不要断供，否则你会损失惨重。 由于住房贷款金额大、期限长，还款过程中可能会遇到各种各样的情况，有的人甚至忘记还款而导致逾期，有的人由于临时性资金紧张而造成断供。实际上。这都是不可取的。 我们都知道，银行贷款逾期除了上个人征信而影响个人信用外，还有罚息和滞纳金，最高逾期惩罚性罚息和滞纳金会达到24%，同时还可能不再享受贷款利率优惠。 如果连续逾期6个月以上形成断供，那么你购买的房子还可能会被银行拍卖，从而你失去你对住房的所有权。最近关于法拍房激增128倍、千万豪宅亦难逃断供的消息越来越引起重视，最新的数据来自于某拍房平台的数据，2017年该平台的拍卖房只有9000套，2018年是2万套，2019年飙升至50万套，今年7月初已累计超过118万套。多家机构预测大批法拍房入市将发生在10月，预计2020年仅某平台法拍房数量就有可能突破200万套。也从一定的侧面说明确实有一些人在形成连续6个月以上的逾期而形成断供。 因此，如果出现临时性资金紧张时，最好与银行进行协商还款计划，不要形成6个月以上的逾期，从而不失去住房所有权，也可以通过销售的方式回笼资金。 购房贷款由于金额大、期限长，所以，微小的差异可能会导致成本和支出很大的差异，因此一定要重视并提前做好准备。否则你会多花很多钱。 如果你对于住房贷款有什么样的经验和教训，欢迎说出你的想法，可能会对很多人提供更大的帮助，可以让很多朋友少花一些钱。（麒鉴） |
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