最新最全的养老机构盈利模式分析

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昱言 养老 

 

张坤昱

北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任

中原集团首席咨询顾问

中国房地产业协会经济组专家

课题组一直关注养老产业盈利模式的探索，通过多年的市场跟踪，小编跟大家分享主流盈利模式下的热点养老项目的收费情况。

从供给侧看，养老项目常见的盈利模式有三种，分别为重资产模式、轻资产模式、轻重资产结合的模式，目前多数良性运营的项目均为轻重资产结合的模式。

根据以上三类盈利模式，小编从项目的角度展开分析：

一、重资产模式：

产权销售——乌镇雅园

盈利模式评价：一般适用于郊区养生养老大盘，需要有多元化的驱动力，政府倡导养老产业去地产化，此类项目市区很难获批。

二、轻资产模式——寸草春晖及汇晨养老公寓

1、收取服务费——寸草春晖

盈利模式评价：常规收费模式。

2、养老消费信托模式——汇晨老年公寓

盈利模式评价：采用“养老消费信托”金融创新模式，可通过客户资产安全化投资，增加客群数量，降低客户费用负担，提高项目入住率。

三、轻重资产结合模式

1、会员卡模式——亲和源及鸿泰乐璟会

（1）亲和源：

盈利模式：采用销售会员卡的模式，有A卡、B卡两种形式，截止到2016年年底，售价如下：

盈利模式评价：亲和源是国内会员卡销售模式的鼻祖，用会员卡将项目包装成投资产品，通过自由转让实现卡的增值，同时亦有完善的退出机制，但该盈利模式需要强大的运营团队，成功运营才有价值。

（2）鸿泰乐璟会

盈利模式评价：从软硬件打造方面，项目均具有国际化高度，但售价较高，导致客户面窄，属于小众产品。

2、使用权销售模式——随园嘉树

盈利模式评价：房价高企的新常态下，客户对于无法分割产权的物业有一定的抗性，开发商强势的品牌效应及通过运营实现资产增值是项目成功操作的关键所在。

3、共有产权销售模式——恭和家园

盈利模式评价：恭和家园是朝阳区落实居家养老条例，打造的医养结合适老化社区，是北京共有产权模式的试点项目；但此模式目前尚不成熟，需要有政府背书才能取得突破，可复制性较弱。

4、高押金模式——九华山庄

备注：目前九华山庄售罄，此数据为2015年销售期调研数据

盈利模式评价：九华山庄的成功运营在于其低租金及原有的温泉设施带来的附加权益，对新建项目的借鉴意义不大，同时高押金低租金形式及完善的退出机制对安全投资客有较强吸引力。

5、金融+模式——泰康之家燕园

盈利模式评价：购买保险产品即可有资格入住养老社区，居住费用由保险（“幸福有约”养老保险计划 ）提供，提前锁定了入住成本。

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