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4.19日晚，对于济南市房地产市场来说注定是不平凡的夜晚，因为济南又出政策了（政策第三波），而且此次政策力度更大。我们也发现了，每每政策出台不是赶在假期就是在夜晚，总之不能让我们安稳休息，这依然成为了套路。好了言归正传，小编也是加班加点，第一时间对政策进行了深刻解读。 4.18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。在15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比指数中，9个城市新建商品住宅价格环比上涨，分别为北京、天津、无锡、杭州、合肥、厦门、济南、郑州、广州。 济南新房价格环比上涨0.6%，二手房环比上涨1.3%。新房在15个热点城市中房价环比涨幅排名第三。
同时伴随3月份全国新一轮限购或升级政策的铺开，15个热点城市中已有9个城市升级加码，而济南迟迟未出台升级，依然处于随时加码的边缘，3月份的价格环比指数上涨直接加速了济南政策加码的出台。（也验证了我们之前发布的季报，详情可翻阅查看）
一、优化居住用地供应，本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。 解读： 1、近期住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。18-36个月的，要减少供地。6-12个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。济南目前库存消化周期在6个月以下，为响应住建部通知要求和实现房地产市场的健康发展，因此需加快供地节奏。 2、同时，城市土地供应方向逐渐向非热点区域发展，尤其远离主城区的外围区。非热点区域土地价值相对较低，既能有效缓解楼面价高涨，防止地王的出现，又能带动城市非热点区域的均衡发展，最终达到供求平衡状态。 二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含），项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含），项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。 解读： 1、通过土拍溢价率高低来提高预售门槛，并对居住用地限价，旨在降低土地市场的风险，避免土地遭热拍，防止地王的出现，从而控制房价的继续攀升。 2、对溢价率达标的房企将加大延迟取得预售证的时间，预示开发企业前期投入成本将会更大，销售时间延长，严重影响回款。土地资源渐向资金管控能力强健的房企倾斜，同时，房企间合作拿地开发将成主流趋势。
三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过两次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。 解读： 简单粗暴，此条政策将会强制性的限制购房需求。首先，本地居民二套首付比例由原来的40%提高至60%，是此条政策中的第一个爆点，简单来看，是对改善性需求客户限制较大。但不仅如此！！！我们深入的分析第一句话，“已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款”，也就是说，即使你贷款还清了，即使之前的房子卖掉了，再买都不能算首套了！首付都需要提高至6成！当然，抑制炒房投资人群，极大的打击限制投机性客户，维护市场的良好秩序才是此条政策的意义和目的。其次，贷款年限缩短至25年将会提高资金的杠杆难度，也是在另一方面限制热钱入市。最后，非本市户籍家庭购房贷款首付比例提高至60%。 60%！？60%！？60%！？ 小编心中只好默念三遍……要知道，之前的限购政策已经只允许外地人购买一套住房了，两条政策相加，目前外地人要在济南买房首付必须要6成，这对于在济南这个城市打拼并想要定居的刚需人群来说，无疑太过于残酷。有一些人，可能刚刚凑齐了30%的首付定了房，未办理网签贷款，现在只能想办法去追加30%首付，对于刚需来说谈何容易。这座城市如同在下达一条残忍的“逐客令”。
四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。 解读： 在上面3月份70个大中城市二手房住宅销售价格变动情况中，虽然大环境下，全国70个城市二手房价格上涨的并不在少数，但济南之前仍未进行加码举措，这样来看这条限购政策出台符合情理。同此前青岛出台的限购政策相同，二手房在取证后两年内不得进入市场流通，这主要起到抑制那些进行短期投资、投机的炒房行为，延长投资客的投资周期，增大投资成本。契合中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”重要指示。但同样的，取证2年内的房源不得上市交易也会造成目前市场上的流通量减少，供给不足的局面将会加重。
五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。 解读： 在同一天，省住建厅也发布了“专项行动”的通知，并且近期主流媒体也在对各大热门楼盘进行暗访曝光。此条政策的出台无疑是双管齐下，在政策以及行动上持续对市场进行高压管理，表现出了势必要维护好地产市场交易秩序的决心，规范管理，严格把控，确保房地产市场平稳健康发展。
六、将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。 解读：
在之前发布的政策中，长清、章丘一直不在限制范围内，这也致使客户及热钱转移到这两个区域中。根据前几天小编去长清调盘情况来看，目前长清区也面临着“一房难求”的局面。例如中建长清湖、恒大绿洲、汇侨城等楼盘基本无房可卖。这也不难解释此次为何要将这两区划入政策范围。如此一来，济南市7区均要执行所有调控政策，目前仍然不在此范围内的，只剩济阳、商河、平阴三县，加之济阳撤县划区已提上政府工作日程。同时，济阳还有投资600亿的华夏幸福基业项目，投资150亿的绿城济阳理想小镇项目，投资3500万美元的新加坡普洛斯物流项目，以及北跨“携河发展”等各种光环加持，这会不会造成对济阳市场新一轮的冲击，我们也不好妄下定论~
综合来看，本地刚需没有加码，限制了本地改善及外地刚需。从历史来看，4.19政策将会是有史以来最严调控政策，对于整个住宅市场将会产生极大的冲击。预测在短期内，住宅市场的交易量将会大幅下跌。但不能忽视的是，商办市场并不在政策调控范围内，尤其是可以分摊部分住宅功能的公寓产品，会不会迎来一波交易高潮？目前我们还无法预见，但可以预见的是，公寓等商办项目明天将会启动新一轮的宣传推广，借住宅调控之势扬帆启航。
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