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中国房地产市场发生了重大变化：开发商的集中度快速上涨；面积涨幅远比不上交易金额的涨幅，一线城市新房增量远远不能满足真实需求；尽管绝对杠杆率相对仍然较低，杠杆率的增速比较快。 ——杨现领 链家研究院院长  杨现领 经济学博士，现任链家研究院院长，曾任华创证券研究所新产业部总经理。 以下为部分文字实录 今天，从交易上来讲，房地产市场面积和交易额的集中度是不一样的。一线城市交易金额的涨幅是25%，但是面积的涨幅只有4%，这是一个很典型的错配，两者加一起决定了在整个市场的占比。但是，从涨幅上来讲，面积的涨幅是有限的，这意味着在房价上涨的过程里，一线城市通过新房解决需求，是没有被满足的，因为交易量没有明显的增长，涨的都是价格，这就是今天非常被动的一个局面，很明显的一种对比。 第二个维度是杠杆率，2016年中国杠杆率的增幅是比较大的，我们做了一个统计，商贷和公积金贷加在一起，杠杆率在40%左右，绝对量其实并不是很高，但是增速非常快，这就是今天面临的比较大的风险点之一。 从2016年不同城市房价的实际涨幅来看，从杠杆的支撑角度看到的结果是，个别城市的房价涨幅非常明显，背后的逻辑也非常清晰，这一点大家有很多的分析。一线城市核心的问题——土地供给非常缺少弹性，重点城市房价价格和人均土地成交价格之间的相关性是非常清晰的。所以，房价非常高的地方，土地成交面积反而更好，这是非常大的一个问题。 在非常有限的土地成交里面，真正意义的纯商品住宅的成交占比是很低的，大部分土地成交在保障房、自助型的商业住宅，以及自助型商品房。去年北京房屋的成交量大概是12万套，其中大部分都是自住型商品房。真正意义上的商品房，就是市场上可以公开买卖的住宅只有4万多套，这是非常低的水平，也是房价上涨的核心原因。商品供应链少，背后是土地供给少，所以导致刚性需求引发的预期房价的上涨带来真正的上涨。这是一个很痛苦的循环。 （以上摘自2017年3月8日，杨现领先生在北大汇丰金融前沿讲堂上的主题演讲） 2017年3月8日晚，应北京大学汇丰商学院巴曙松教授邀请，链家研究院院长杨现领博士做客“北大汇丰金融前沿讲堂”，发表了题为《新中介的崛起与房地产价值链的重构》的演讲。 为什么房地产会成为“北大汇丰金融前沿讲堂”的主题之一？巴曙松教授在致辞中指出三个方面的原因： 第一，房地产行业与投融资活动密切相关，一方面房地产公司需要从金融市场融资，另一方面中国的经济波动主要由投资所致，而投资主要涵盖基础设施、制造业和房地产。随着房地产市场规模越来越大，对经济波动的影响也变得非常直接。 第二，房地产是目前中国居民持有财富总量占比最高的领域，其波动将直接影响居民财富总量和结构。 第三，随着市场由新房市场转向二手房市场，整个行业的价值链正在重构，同时也改变着金融行业的游戏规则。 在演讲中，杨现领博士首先概述了中国房地产市场的重大变化：开发商的集中度快速上涨；面积涨幅远比不上交易金额的涨幅，一线城市新房增量远远不能满足真实需求；尽管绝对杠杆率相对仍然较低，杠杆率的增速比较快。 他用一系列数据解释了房价上涨的三点原因。首先，在土地成交十分有限的情况下，刚性需求造成房价预期的上涨，预期带动房价上涨；其次，从国际经验来看，在多数国家的城市化的大部分时间房价都处于上涨阶段；最后，今天的市场以换房需求为主体，改善性需求成为了新刚需。 “中国房地产正在进入存量房时代”。这是杨现领博士对房地产价值链重构的核心判断。在什么条件下，一个城市的房地产市场会从新房市场转向二手房市场？杨现领指出：第一，人均GDP达到8000美金；第二，住房自有率超过60%；第三，房子的产权以私有化为主。他认为，这个趋势目前已经有所表现。就目前的市场而言，总体上二手房市场的涨幅更大，集中度也更高，比如北京和上海二手房交易额都过万亿。以上海为例，二手房交易量是36万套，新房是10.92万套，总体比例是3.3倍。 杨现领博士强调，进入存量房时代的重要标志首先是流通率。以美国为例，今天美国的流通率很高，每年房屋交易量达500万套，流通率的历史平均值大约在5%左右，峰值曾达到6.5%。今年中国存量住宅超过2亿套，但是全国层面的房屋流通率只有美国的一半，还有很大的增长空间。 其次是中介机构的崛起。2016年北京、上海、深圳排名前三的中介公司的市场集中度都超过50%，总体是一个集中度很高的市场。目前国内一线城市中介公司的渗透率都在80%左右。但与美国成熟规范的委托代理关系不同，中国的房地产经纪业务是“居间关系”，这是中国经纪业务混乱的主要原因。此外，国内的中介过多地承担了与交易相关的风险。 最后，杨现领博士指出，租房市场的崛起是房地产领域的一个新的课题。租房市场是反映真实需求的市场。目前，中国房地产租赁市场的三个特点：首先，租赁市场的空间很大。因为房价越高的地方，租赁人口的占比就高。在国家层面，日本为42%，美国是35%，而中国只有不到12%，因此中国房地产租赁市场的空间是很大的。其次，当前中国的租金收入比还很低，这也是很多机构进入房屋租赁市场的核心原因。第三，中国房地产的机构化占比还比较低，但有品牌和信誉的机构已经开始崛起，越来越多的新房开发用于租赁，并且在房地产政策整体趋向于调控时，唯独租赁得到了政策的支持。当然，租赁市场仍然有很多问题需要研究和解决，包括房屋质量差，服务水平低等。 在提问环节中，听众们就“房价合理的标准”、“在租金回报率很低的情况下如何保证租房市场的发展”、“二手房交易应如何进行市场的专业分工”等问题与杨现领博士、巴曙松教授展开了讨论和交流。 演讲结束后，巴曙松教授做了精彩点评： 首先，杨现领博士的演讲基于大量的数据和市场运行的实际状况，近年来房地产市场非常缺乏这样的研究。 其次，房地产市场迅速发展和加速分化的现实要求我们在房地产的研究上要有新的角度、新的思路和新的视野，应注重把城镇化的新模式、新阶段，人口结构，货币化的进程以及房地产调控政策进程结合起来。 第三，在目前的人口结构下，未来房地产的目标参照非常重要。“如何设定未来房地产市场的参照体系？”、“如何确定新房、二手房和租赁的比例？”、“这个比例在全国层面和一线城市层面有何不同？”如何引导行业达到这个水平等，这些都是非常值得研究的课题。 最后，在存量房时代，房地产金融的商业模式出现了巨大的变化，与房屋交易有关的金融服务、围绕业主和房屋资产管理的金融服务、围绕租房的金融服务等众多课题都值得去思考和探索。 北京大学汇丰商学院副院长任颋教授，世纪证券总裁徐建明先生，金鹰基金总裁助理姚文强先生，北大深圳金融校友会会长陈虹霈先生以及北京大学汇丰商学院公关媒体办公室主任本力老师等也出席了本次讲座。 目前，“北大汇丰金融前沿讲堂”已举办十六期。“金融前沿讲堂”将持续邀请业界权威人士讲授金融前沿领域的理论知识与实践经验，为北大学子打造聚焦金融市场最新趋势与动态的优质平台。 相关图书： 书名：新中介的崛起与房地产价值链的重构 作者: 巴曙松 、杨现领 |
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