府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：(1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使......

问答题 案例分析题

府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000㎡，截止2010年8月底销售面积为40500㎡，取得收入40500万元;尚余4500㎡房屋未销售。
(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2011年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%;②城市维护建设税税率为7%;③教育费附加征收率为3%;④其他开发费用扣除比例为5%)
要求：
根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
(3)计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
(6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
(7)计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。
(8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。
(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
(10)计算2011年2月公司打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用。
(11)计算2011年2月公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税。

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试题答案

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 
府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平米的建筑面积，占全部可销售面积45000平米的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。 
(2)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。 
(3)可以扣除的土地成本金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元) 
(4)可以扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90%=5040(万元) 
(5)超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税税前可以扣除。所以金融机构利息费用，在土地增税税前可以扣除450万，在企业所得税税前可以扣除600万。 
(6)可以扣除的开发费用=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=1460.25(万元) 
(7)可以扣除的税金=40500×5%×(1+7%+3%)=2227.5(万元) 
(8)扣除项目金额=16065+5040+1460.25+2227.5+(16065+5040)×20%=29013.75(万元) 
增值额=40500-29013.75=11486.25(万元) 
(9)增值率=11486.25÷29013.75×100%=39.59% 
应纳土地增值税=11486.25×30%=3445.88(万元) 
(10)单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72(万元) 
(11)扣除项目=0.72×4500=3240(万元) 
增值额=4320-3240=1080(万元) 
增值率=1080÷3240×100%=33.33% 
应纳土地增值税=1080×30%=324(万元)

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