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收入确认的正确与否对土地增值税的清算工作至关重要。这篇文章梳理一下土地增值税收入相关的风险与关注点，帮助做好土地增值税清算时收入的工作。 目录： 一、土地增值税收入确认相关法律法规； （一）财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知 财法字[1995]6号： （二）财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知 财税[2016]43号： （三）国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号： （四）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号： （五）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号 （六）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 二、土地增值税收入确认常见问题： （一）一般纳税人和小规模纳税人收入确认； （二）与收入相关的面积如何确认； （三）有关经济利益如何是否可以确认收入？ （四）视同销售问题； （五）代收费用问题。 正文： 一、土地增值税收入确认相关法律法规； （一）财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知 财法字[1995]6号： 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （二）财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知 财税[2016]43号： 二、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 （三）国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： 土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （四）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号： 三、非直接销售和自用房地产的收入确定：(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （五）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （六）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 第二章 一般纳税人征收管理 第一节 销售额 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 二、土地增值税收入确认常见问题： （一）一般纳税人和小规模纳税人收入确认： 小规模纳税人简易计税下：土地增值税应税收入不含增值税应纳税额土地增值税应税收入（不含增值税应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%） 一般纳税人一般计税下：土地增值税应税收入不含增值税销项税额土地增值税应税收入（不含增值税销项税额）=全部价款和价外费用-增值税销项税额；销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） 小规模纳税人很好理解，但是，一般纳税人由于土地价款的影响，会造成土地增值税计税收入小于实际应税收入。需要对收入进行调整，详见穂地税函[2016]188号： 广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知 穂地税函[2016]188号: 一、 营改增后土地增值税相关问题处理 (一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中： 1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税[2016]36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。 综上，土地增值税收入的确认： 土地增值税应收收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入： 小规模纳税人=含税销售收入/ (1+5%) 一般纳税人=不含税开票金额+土地价款/1.1*10% （二）与收入相关的面积如何确认： 需要区分不同房产类型进行处理： 1、有产权的住宅（普通住宅和非普通住宅）和商铺：有产权住宅和商品因为可以办理产权证，所以面积一般对预售面积和实测面积进行比较，以实测面积为准； 2、无产权的车位和储藏室：对无产权的车位和储藏室面积的确认，首先要取得规划征和实测报告，比较其是否一致，如果存在差异；然后，取得企业的设计图和建筑合同，比较设计图面积和建筑施工面积。找到面积的差异，根据实际情况，并结合当地税局政策，对其进行处理。 3、公共配套设施面积的处理。对于公共配套面积的确认:取得人防验收的资料（如果存在人防车位出售的情况，需要结合当地税收政策进行处理）；物业移交的文件等。并结合现场查看，如果发现有公共配套设施未做为公配，则需要做为可售面积处理。 4、对于与收入确认相关的面积问题，需要取得企业的五证，并结合设计图纸、施工合同，并现场查看等措施进行确认。只有面积确认了，才能正确计算收入！ （三）有关经济利益如何是否可以确认收入？ 有关经济利益的前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易行为完成，与购房者订立合同。如果房地产交易未发生或未完成，即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的经济利益，不应该确认为转让房地产所取得的收入。 （四）视同销售问题： （1）开发产品视同销售 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[条款修订]国税发[2006]187号第三条： 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 (2)用开发产品安置回迁户视同销售 国税函[2010]220号 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条： 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 (二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 注意：房地产企业的买房送车位、买房送储藏室等行为，土地增值税相关发规中，并未对收入如何确认做出明确的规定。但是，国税函【2008】875号 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。因此，买房送车位，不应视为视同销售行为。 （五）代收费用问题 营业税中，根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。笔者认为营业税时对于已经开票的价外费用，应该计入销售房款收入中。 企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票。如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。代收费用在企业所得税上属于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额。 土地增值税上代收费用是否计入房价内，要区分代收费用是否为县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 |
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