房屋租赁合同中承租人的可得利益

       在房屋租赁合同纠纷中，承租人的可得利益损失的要求会比较容易得到支持，法院会判决出租人赔偿承租人在未履行完合同期间内的可得利益损失。这是因为租赁物的位置一般都是特定的，可替代性不强，一旦出租人违约中止租赁合同，承租人的利益受损就成了确定性的事情，不容易以替代的方式减损。出租人的可得利益是否应得到支持呢？该问题值得探讨。

    在下面的案例中，法院支持了承租人因出租人未履行合同而导致的可得利益的请求，但是承租人因为租赁房屋而投入的财物损失被算作了成本，没有得到支持。

湖　南　省　高　级　人　民　法　院

民　事　判　决　书

(2002)湘法民再终字第91号

　　再审申请人(原一审被告，二审上诉人)：长沙麓山医药公司。

　　法定代表人：戴根源，该公司总经理。

　　委托代理人：蒋笑非，该公司法律顾问。

　　委托代理人：全黎明，该公司法律顾问。

　　再审被申请人(原一审原告，二审被上诉人)：马莉，女，1962年出生，住长沙市蒋家垅28栋402室，原系长沙市岳麓区麦克汉姆连锁店业主。

　　原审第三人：湖南省新闻图片社。

　　法定代表人：吴智勇，社长。

　　再审申请人长沙麓山医药公司(以下简称医药公司)与被申请人马莉、原审第三人湖南省新闻图片社房屋租赁合同纠纷一案，长沙市中级人民法院于2001年7月4日作出(2001)长中民二初字第15号民事判决，本院于2001年11月8日作出(2001)湘民终字第83号民事判决。长沙市麓山医药公司不服，向本院申请再审。本院于2002年7月3日作出(2002)湘法民监字第91号民事裁定书，决定对本案进行再审，并依法另行组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　麓山医药公司、马莉在原审中对下列事实无争议，原一、二审判决已予认定：1999年3月30日医药公司与湖南省新闻图片社签订了一份《房地产租赁协议》，约定，医药公司租赁图片社在岳麓区麓山南路新民个体市场旁房产一至三层，租赁期自1999年4月1日至2004年4月底，年租金为12万元。同年11月12日，医药公司与马莉签订《长沙市麓山路154号门面和地下室租赁合同》，约定，医药公司将其从图片社所租的房产中的一楼门面及地下室部分转租给马莉，年租金15万元，分二次缴付，每半年缴付7.5万元，租赁期自1999年12月8日至2004年4月30日止。在此期间医药公司不得擅自提前解除合同，否则赔偿全部经济损失。此转租合同事前未得到新闻图片社同意，但事后图片社予以认可。马莉于1999年11月16日和24日共向医药公司缴付租金9.5万元。此后，马莉对租赁门面进行装修，开办麦克汉姆连锁店经营西式快餐。2000年6月21日，马莉向医药公司交纳租金7.5万元。2000年11月，医药公司向图片社提出并签订协议终止租赁合同，但未对与马莉的转租合同作出处理。11月13日，图片社通知马莉于同月16日搬迁。马莉经营的麦克汉姆快餐店于11月16日停业。停业时，马莉申请公证部门对其前11个月的电脑营业小票等经营资料及存留物品进行公证。对以上事实，双方当事人在再审中也未提出异议，本院再审也予确认。

　　马莉快餐店停业后与医药公司就租赁合同终止导致的停业损失赔偿问题发生争议，并起诉至法院。马莉主张医药公司应赔偿其装修店面、购置设备和停业时报废的食品及原材料等直接损失736388.7元，并以其前11个月经营的月均利润23562元为标准要求医药公司赔偿正式停业之日至租赁合同期满之日期间42个月的经营麦克汉姆连锁店的可得利益损失989604元。医药公司则辩解马莉的直接损失过高，也无可得利益，且马莉主张了42个月租赁期间的可得利益，其投入装修及购置设备等固定资产就应在经营期满时折旧完毕，不应重复赔偿。

　　对双方争议的装修、设备、食品原材料等直接损失问题，原一、二审判决均认定：麦克汉姆店装饰工程经鉴定，完全重置成本为211908.67元，成新率为94％，现值199200元，其中电气给排水工程、儿童乐园、玻璃钢餐桌椅、人造大理石等项目的费用为62890元；麦克汉姆店停业时经公证的存留物品，马莉提供相关票据证明其价值为206875.76元(其中含鉴定结论协商项目中的儿童乐园、玻璃钢餐桌椅26440元和已作处理的食品差价损失33459.76元)；

　　对双方争议的可得利益问题，原一审认定：据马莉提供其前11个月销售情况及营业小票统计，月均营业额为82934元，月均利润为23562元，以剩余3年半时间计算，麦克汉姆店可得利润为989604元。原二审判决则对马莉的前11个月月均经营额82934元，月均利润23562元等经营状况以证据不足为由未作认定。

　　原一、二审判决均认为，医药公司与马莉签订的房屋转租协议经新闻图片社事后认可，合法有效，医药公司与新闻图片社解除租赁关系，导致新闻图片社要求马莉停业，应赔偿马莉的全部损失，马莉主张可得利益符合合同法规定，新闻图片社在本案中没有过错，不应承担民事责任。

　　原一审判决认为马莉开办的店系C类店，在剩余时间内可能获得300余万元的可得利益，马莉要求赔偿989604元符合客观事实。据此判决：一、房屋租赁合同终止履行；二、医药公司赔偿马莉装修损失199200元；三、医药公司赔偿马莉物品损失243125.76元，除低值易耗品及原告在诉讼前已作处理的食品外，其余财产由原告交付给被告；四、医药公司赔偿马莉可得利益989604元。

　　原二审判决认为，医药公司上诉提出马莉未向税务机关纳税即没有可得利润的主张不具有客观性；医药公司上诉提出马莉擅自装修不应赔偿，以及装修实行来修去丢原则，应根据合同的承租期和已使用年限折旧计算的主张，因医药公司明知马莉装修房屋而未提出异议，且双方在租赁合同中亦未对房屋装修有禁止性和来修去丢的约定，故一审按房屋成新率判决医药公司承担赔偿房屋装修损失并无不当，医药公司上诉提出赔偿物品损失不合法的主张，不予支持。但原审仅凭马莉提供的销售清单认可可得利益989604元，亦缺乏充分的依据。可由医药公司酌情赔偿因合同提前终止履行的间接营业损失70万元。据此判决：一、维持原判第一、二、三项即租赁合同终止履行，医药公司赔偿马莉装修损失199200元，赔偿物品损失243125.76元；二、变更原审判决第四项即医药公司赔偿马莉可得利益989604元，为赔偿马莉间接经营损失70万元。一审诉讼费18660元由医药公司承担，二审诉讼费18660元，由医药公司承担16000元，马莉承担2660元。

　　原审判决发生法律效力后，医药公司不服，向本院申请再审，其理由是：原审判决赔偿间接损失70万元证据不足，可得利益应是扣除经营成本和国家税收后的纯利润；原审同时判决赔偿间接损失和装修、设备等直接损失，属重复赔偿，装修、设备等固定资产投资应在经营期满后折旧完毕，且原审按票面原价赔偿设备及其它物品等直接损失，没有按已使用年限折旧赔偿也是错误的。马莉对此进行了答辩，认为原审正确，应予维持。

　　医药公司申请再审所提出的可得利益计算和直接损失与可得利益可否并行赔偿等问题一直是本案双方当事人争议的焦点，对此，本院再审作如下分析认定：

　　(一)马莉主张的可得利益计算问题。首先应当肯定，马莉主张医药公司赔偿其可得利益，符合法律规定。其次，马莉主张的可得利益是指租赁合同不终止，其经营至租赁合同期满时可以获得的经营利润。显然，马莉可以获得的经营利润应是税后纯利润，而不是税前利润。再次，马莉以其前11个月的月均经营利润额为参照依据确定其剩余经营期间的可得利润是符合本案实际的。因此本案可得利润的计算，关键是马莉前11个月经营月均税后纯利润的确定。马莉起诉时主张其前11个月的月均营业额为82934元，其经营成本为69371.87元(其中房租12500元，水电费5698.27元，人员工资6000元，其它2000元，原材料费占营业额的40％为33173.60元)，月均利润23562.13元。其营业额82934元有经公证部门公证保存的每月电脑营业小票证实，其房租12500元有租赁合同证实，其水电费5698.27元有交费凭证证实，其人员工资6000元、其它2000元、原材料费33173.60元三项均基本符合其加盟的北京麦克汉姆快餐管理有限公司关于开办C类连锁店的预算标准，也可采信。但马莉在计算其月均利润23562.13元时并没有扣除其应交纳的有关税费。马莉经营的连锁店属个人独资企业，依法应当交纳营业税、城市建设税、教育费附加和企业所得税等，根据相应的税率计算，马莉快餐店平均每月应纳税额具体为营业税4146.07元，城市建设税290.3元，教育费附加207.3元，企业所得税3866.88元，合计税费8510.55元。扣除应纳税费后，马莉前11个月经营的月均税后纯利润应为23562.13元—8510.55元=15051.55元。参照这一利润率，马莉经营快餐店至租赁合同期满的剩余41个半月时间里税后纯利润约为624640.57元。原一审判决没有扣除马莉经营快餐店应缴税费认定本案可得利益为989604元，显然不当。原二审判决认定仅凭马莉提供的销售清单认可可得利益989604元缺乏充分依据，也不恰当，因为马莉经营快餐店的销售清单是其每天营业时电脑打印的，在停业时已经公证部门公证，属客观存在的，没有证据否定其真实性，应可作为本案确定可得利益的参照依据。而且，原二审判决“酌情赔偿70万元”，本身也缺乏充分依据。

　　(二)关于本案的直接损失与可得利益是否可并行赔偿问题。本案马莉投入的装修、设备等固定资产投资是否应与可得利益一并赔偿，与可得利益的确定紧密相关。首先，马莉主张应按租赁合同正常履行状态下其经营快餐店可以获得的经营利润赔偿其可得利益损失，对此主张，原审及本院再审均认为应予支持。那么在双方租赁合同正常履行至租约期满的情况下，马莉投入的装修及设备等固定资产投资，就应是其获取经营利润必须支出的经营成本，并随着经营的延续而自然消耗，至租约期满时，对马莉来说已不存在固定资产的直接损失问题，而是其固定资产的残值处理问题。其次，马莉在主张以其前11个月的月均利润标准确定其可得利益时，其固定资产投资并没有摊人到必要经营成本中列支，本院再审在确定其可得利益时也是如此，这样，马莉所主张的可得利益和本院所确定的可得利益中实际就包含了固定资产投资的收回。因此，医药公司在赔偿马莉的可得利益后，马莉投入的固定资产投资实际已收回，并未发生实际的直接损失，只有在可得利润得不到赔偿，其装修、设备等固定资产投资没有得到实际利益回报时，才能作为直接损失予以赔偿，原审在支持马莉的可得利益同时，判决医药公司赔偿装修设备等固定资产损失，显然属重复赔偿。但马莉快餐店在停业时报废的食品及其原材料等直接损失已实际发生，医药公司仍应予赔偿，具体赔偿额可根据公证部门公证的存留物品数量，参照马莉提供的相关票据，确定为53205元。此外，原审判决赔偿设备等损失时是按原值予以确定的，不是按判决时的现值予以赔偿，这也是不恰当的。而且原审判决赔偿装修损失199200元中已包含了儿童乐园、玻璃钢餐桌椅计26640元，而在判决赔偿物品损失243125.76元时又包含了儿童乐园、玻璃钢餐桌椅，两项存在重复计算。

　　根据本案双方当事人无争议的事实和本院再审对双方争议事实的确认，本院认为，医药公司与马莉之间的转租合同经原出租人图片社认可，合法有效。医药公司因主动终止与图片社的租赁合同而对与马莉的转租合同未作妥善处理，导致马莉快餐店停业，医药公司构成违约。图片社与马莉均无过错，医药公司应对本案负全部责任，应赔偿违约给马莉造成的全部经济损失，包括可得利益，但可得利益应是指扣除必要经营成本和应交税费后的纯利润。由于马莉经营的麦克汉姆连锁店属全国加盟店形式，在长沙仅此一家C类店，马莉根据其前11个月的经营状况来确定其可得利益符合本案实际。但马莉主张的月均利润23562.13元没有扣除其应交税费不符合法律规定，马莉经营的快餐店依法纳税后月均实际纯利润应为15051.55元。马莉经营的快餐店自2000年11月16日正式停业，至租赁合同期满的2004年4月30日，尚有经营期限41个半月，按前11个月的月均税的利润15051.55元计算，此期间马莉可以获得的经营利润为624640.57元。由于马莉主张按租赁合同正常履行至租约期满状况下赔偿其可得利益，且在确定其可得利益数额时没有将其实际投入的装修、设备等固定资产投资摊人经营成本，在合同正常履行状态下，马莉投人的装修、设备等固定资产投资随着经营的延续而自然损耗，并随着经营利润的获得而逐步收回，至合同期满时，这些固定资产投资不存在直接损失问题，仅存在残值处理问题。而双方租赁合同没有明确约定合约期满后，装修及设备等固定资产的残值由转租方医药公司折价承受，根据门面出租的行业惯例，装修及设备等固定资产的残值应由承租人即投资人自行处理。因此，马莉在主张可得利益和赔偿固定资产投资损失二者之间，只能选择其一。在本案中，由医药公司赔偿马莉的可得利益更有利于保护无过错的承租方，因此本院支持马莉的可得利益诉求，而不再支持其赔偿固定资产投资损失的诉求。但马莉快餐店停业时报废的食品及其原材料等物品损失已实际发生，且计算可得利益时原材料已作成本列支。因此，医药公司对食品及其材料等直接损失应予赔偿，具体赔偿数额根据经公证的存留物品数量和马莉提供的相关票据可确定为53205元。综上所述，原一、二审在计算可得利益额时确有不当，在判决赔偿可得利益后，仍将马莉投入的固定资产作为直接损失予以赔偿不符合本案实际，且在判决赔偿设备等物品损失时按票面原值，而没有按已使用年限予以折旧赔偿，也显属不当，应予纠正。申请再审人医药公司提出“原审判决赔偿可得利益70万元证据不足”、“原审判决既赔偿可得利益，又赔偿装修、设备等直接损失属重复赔偿”、“按票面原值赔偿物品损失不当”的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第201条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百零七条、第一百一十三条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　一、撤销本院2001年11月8日作出的(2001)湘民终字第83号和长沙市中级人民法院2001年7月4日作出的(2001)长民二初字第15号民事判决；

　　二、医药公司赔偿马莉自终止租赁合同之日起至合同约定期满之日上的可得利益损失624640.57元；

　　三、医药公司赔偿马莉停业时的食品、原材料等物品损失53205元；

　　四、马莉停业时其店内存留物品由马莉自行处理；

　　五、驳回马莉其他诉讼请求。

　　本案原一审诉讼费18660元由医药公司承担，二审诉讼费18660元由医药公司负担10000元，马莉负担8660元。

　　本判决为终审判决。

                                                                                                  审　判　长　谭智崇   　 

                                                                                                  代理审判员　陈玉林   　 

                                                                                                  代理审判员　吴爱莲  

                                                                                                  二○○三年五月十三日

                                                                                                   书　记　员　吴　正