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一、最高法司法解释将承租人优先购买权债权化 最高人民法院为了解决司法审判中出现的种种问题，于2009年颁布了法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该司法解释于第21条、22条、23条、24条对承租人优先购买权做出了细化规定。该四条规定中，第21条主要明确了承租人优先购买权的债权性保护方式，即承租人有赔偿请求权；第22条为出租人将租赁房屋抵押变卖时承租人优先购买权的行使，本条规定实质上只是阐述了在房屋作为抵押物时承租人可以享有承租人优先购买权，而非特殊规定；第23条为拍卖时承租人优先购买权的行使；第24条为承租人优先购买权的排除情形。 承租人优先购买权不再具有对第三方买房人的对抗效力，且对承租人优先购买权的救济方式已经从“请求法院否认出租方与第三人房屋买卖合同的物权式救济”转化成“请求出租人赔偿因其侵害承租人优先购买权给承租人带来的损失或违约责任的债权式救济”。依据09年的司法解释承租人优先购买权的实现受到了诸多条款的限制，且承租人可与出租人通过约定的方式或承租人单方声明的方式排除承租人优先购买权的适用。从1988年的《民通意见》到2009年的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一个鲜明的趋势就是：房屋承租人优先购买权效力被极大地弱化了。 二、法院对承租人损失认定的种类 2009年房屋租赁司法解释仅规定了承租人可以请求赔偿优先购买权的损失，却没有规定赔偿的具体项目和数额。由于我国法律没有任何条款具体规定在承租人优先购买权受到侵害时应当赔偿的事项，故笔者对全国法院审判文书中的认定予以总结，并将以上两种承租人损失类型作为主要赔偿项目种类。为了客观全面的认识全国不同法院在审判实践中对该问题的不同见解，笔者仔细查阅并整理了从2010年1月1日至2015年1月1日全国各级法院有关“承租人优先购买权”的案件裁判文书，共计645份，其中判决书计618份，裁定书计27份。通过对大量裁判文书的整理和分析，笔者发现尽管在理论界上述损失的合理性得到部分学者的支持，但是在具体案件中可看出一些法官对此抱有异议。尽管有关承租人优先购买权的裁判文书有645份，但是在近4年的裁判文书中承租人优先购买权受到确认且在判决中予以具体赔偿的判决文书仅有24份。笔者将在文中列举出具体案号及其判决书的节选予以说明。 承租人请求赔偿的内容则主要包括因为出租人侵权而造成承租人的一系列损失，给承租人造成的实际损失是迫使其另行购买或租赁房屋，停止经营，支出不必要的交易成本和营造环境的费用；而期待利益损失，也就是间接损失是房屋差价机会成本损失，其是未来利益，但它在违约行为发生时并没有为合同当事人实际享有，必须通过合同的实际履行才能实现，故期待利益也具有一定的现实性。 （1）实际损失 承租人优先购买权的权利是以租赁合同为基础，因为出租人违反了法定的事先通知义务而侵犯优先购买权的，出租人应当承担的是违约性的赔偿责任。该赔偿应当包括因为违约行为给承租人带来的实际损失。这种实际损失的后果具有现实性，直接因为出租人的侵害行为而产生，而且承租人也有义务及时防止损失的扩大。事后，这种实际损失的发生还需要承租人一方的充分举证，如果承租人不能充分证明自身提出的实际损失额所对应的证据，法院将不予支持。从整类案件总体上来看，实际损失的又是可以归纳总结的，它是现实财物的损毁、灭失以及相关费用的支出。根据对司法裁判文书中的实际损失项目的归类具体有包括：经营损失类费用、房屋的装修装饰类费用、误工类费用、搬迁安置类费用、商铺转让费用、其他维权费用（如：诉讼律师代理费用、差旅支出费用）等。上述归类及其具体对应的案例可见于下表。 表：2010年—2014年全国裁判文书中对有关“承租人优先购买权”案件中承租人“实际损失”事项认定统计表
在司法审判中，法院认定的承租人实际损失的种类有很多，但是具体到个案中，承租人的实际损失赔偿请求是否能得到法院的认可关键是其能否提供可靠的证据来证明该损失与出租人侵权有因果关系。当然这涉及到具体案件案情的证明分析，这就需要承租人在提起相关诉讼时提供能够证明损失发生和损失大小的证据。 （2）期待利益损失 承租人优先购买权的赔偿责任不仅包括对承租人实际损失予以赔偿，还包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿。所谓期待利益损失就是当事人预期可以得到的利益因为违约行为的发生而使得未违约的当事人未能实际得到该利益。因为优先权是一种机会权益，而这种机会权益所代表的是未来可预测的获取利益机会。违约者破坏的不仅仅是守约当事人行使优先权的条件，而且也使得守约人通过行使优先权获得相关利益的希望消失。在承租人优先购买权的语境下即是，出租人的违约行为使得承租人在以同于第三方的条件优先获取承租物的机会丧失。在学术界，不少学者同意以房屋转让价格与市场价格之差作为对承租人期待利益损失的赔偿。王泽鉴先生也认为此种依前买约之价额与通常交易价格之差额以定所失利益之范围，以此作为优先权具体损害的计算。在司法实践领域，该种观点也被一部分法官所推崇。在笔者对2010年至2014年的全国法院裁判案例中筛选出的19个有相关赔偿认定的判决书中，超过一半的判决支持将房屋转让价格与市场价格之差认定为承租人的损失。在其他的判决中河南省息县人民法院、浙江省金华市中级人民法院、四川省绵阳市中级人民法院倾向于将房屋价格上涨因素认定为承租人可得利益的内容。还有河北省承德市中级人民法院则通过参照承租人在承租房屋时所交租金来确定原告所受到的间接损失。除此之外，笔者还发现重庆市第五中级人民法院与河南省信阳市中级人民法院直接以“将房屋转让价格与市场价格之差认定为承租人的损失”的做法没有法律依据为由，只支持承租人可以证明的实际损失，不认定其请求的期待利益损失赔偿。由此可见，在对承租人的期待利益损失认定方面，尽管有过半的判决以“房屋转让价格与市场价格之差”为认定标准，但是持有不同认定标准的判决也不在少数。 表：2010年—2014年全国裁判文书中对有关“承租人优先购买权”的19例案件中法院对承租人“期待利益损失”内容认定统计表
从全国的判决来看，不同的法院对承租人损失赔偿计算中一些细节的认定也是不一样的，甚至有不同地区、不同层级法院之间的观点是针锋相对的。例如在“是否将房屋上涨价格作为承租人的间接损失”，上海市一中院认为在“夏都公司与康邦公司房屋租赁合同纠纷上诉案”（(2011)沪一中民二(民)终字第835号）中房价的涨跌起伏具有不确定性，即使承租人行使了优先购买权，也并不必然会产生系争商铺房价上涨的情况，房价的上涨利益也非是承租人当时会预期取得的必然经济利益；而四川省绵阳市中院认为在“中国人民财产保险股份有限公司梓潼支公司与龚绍琴等优先购买权纠纷上诉案”（(2013)绵民终字第1483号）中间接损失的计算应当为被告与他人签订转让合同时起，参照原告评估报告金额确定时间段房屋实际上涨差额。又例如在“计算损失发生的基准日方面”，江苏省东台市人民法院认为在“吕巧安诉东台市园林房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案”（(2013)东民初字第1238号）中以承租人知晓系争房屋已被出卖的时间为基准日；而江苏省无锡市惠山区人民法院在“孙俊杰诉无锡鑫马冶金设备有限公司等房屋租赁合同纠纷案”（(2013)惠洛商初字第0149号）中是以房屋转让时为基准日计算差价。其实有关法院对承租人损失计算的细节认定冲突远远不止上面所举的两个方面，这也是承租人优先购买权赔偿规定的缺位直接带来的后果。由于司法解释的留白，在个案中法官必然需要使用自由裁量权来解决具体问题。长此以往，不同的法院形成各种各样的认定标准也就不足为怪了。 三、法院酌定赔偿数额的标准 承租人在诉讼中可能仅仅请求实际损失赔偿或期待利益损失赔偿，也有可能都会请求，但是法院也会因为种种原因而不会完全支持承租人的请求。在承租人优先购买权的案例中，法院常常因为如下原因不支持承租人赔偿请求的全部数额：“请求依据不足”，“当事人双方已订立和解协议”，“出租人履行了部分通知义务”，以及“数额过高”等。法院决定不完全支持承租人的诉讼请求赔偿额后，法院在判决中最终认定的损失赔偿额占请求额的比例大相径庭，案例中比例较高的可能占百分之七八十（张满国等与殷东房屋租赁合同纠纷上诉案），而最低的甚至只有百分之十左右（广州市祥港房地产开发有限公司与广州惠柏贸易有限公司财产损害赔偿纠纷上诉案）。那么法院对赔偿数额的酌定是否有详细的标准，还是仅仅依靠法官在个案中的自由心证。笔者在查阅案例时发现，几乎所有的法院判决文书中仅仅只是简单的列明了法院酌定情节，然后就直接给出相应的赔偿数额或比例，并不能依据判决明确知道各项酌定情节对具体赔偿数额计算方式的影响。与上述的绝大多数判决相异的是，笔者发现了一份由浙江省金华市中级人民法院做出的判决，在该份判决中法院不但列明了所有影响赔偿数额酌定因素，而且将各项酌定因素在计算损失赔偿额中所占的比例也完全列明，最后根据上述精确标准准确计算出被告应当承担的赔偿额。为了直观的表现这种判决的严谨，笔者将简述浙江丽水便民药店连锁有限公司诉永康市东风建筑工程有限公司租赁合同纠纷案的判决内容中酌定考量部分。“法院确定该案件赔偿责任的考量要素有以下几点：第一、承租商户是否实际租赁至届满期限。案中商事经营承租人已经使用租赁房屋直至租赁期限届满，因此承租人不能将停业损失作为其赔偿请求范围。第二、案件涉及的房屋中有未能登记产权的违法建筑，对该部分房屋面积实际价值的计算。由于出租人在将房屋卖于第三方时并未有对该房屋予以专门定价，且未有提出专门的市场价格鉴定的申请，故在该部分房屋的交易价格3500000元中不予考虑违法房屋的实际价值。第三、侵权行为的具体类别。承租人优先购买权的行使需要出租人履行多次通知义务，其几次通知义务分别为：通知出售意向、告知同等条件、复次告知等，出租人的侵权包括对上述几次积极的告知义务的违反，在不同的时间段，不同的行为可能造成不同的侵权过错程度。这项考量因素对酌定承租人的损失的影响比例是50%。案件中出租人公司始终没有履行通知义务，在契约中承租双方也规定了承租人优先购买的权利，因而该项考量要素在酌定承租人的损失时所占影响比例为满计50%。第四、租赁时间长短。本项考量要素在酌定损失时占比例为40%。因法律规定的最长租赁期限为20年，故可根据每满五年为一档，共分四档，每档增计10%。本案中的承租人与出租人之间的租赁合同期限为五年零四个月。其应当被规划为五年以上的档位，因而按照上述的计量方式，比例应当为20%。第五、租赁物现有用途。商业经营类租赁物的使用，在产权变更以后，沿袭原承租人的用途，可增计承担损害赔偿比例10%。本案例中的涉诉房屋原来是被承租人用来作为药店经营的，第三方买受人在取得房屋之后，将房屋依旧作为药店经营场所。这就属于同业经营了，根据上述计量标准酌定考虑比例应当为10%。根据上述的所有推定比率，计算承租人的损失额为：（3710000-3500000）×80%＝168000元。”（浙江省金华市中级人民法院，(2012)浙金民重字第1号判决，） 尽管绝大多数的判决文书中对酌定考量因素在赔偿额计算的方法和比例并没有阐明，但是笔者认为明确各项酌定情节对赔偿数额计算的具体影响对承租人来说极为重要。在现有的、弱化的承租人优先购买权制度下，承租人无法再通过行使该权利对抗第三方，其只能请求出租人做出相应的赔偿，因而赔偿额的多寡成为了承租人优先购买权保护的重要内容。在考虑到法院裁判案例中过半的判决中法院支持承租人赔偿请求的数额比例不满50%，笔者认为在判决书中明示法院认定赔偿额的考量过程对承租人来说就异常重要，而浙江省金华中院的判决就尤为有指导性和开创性。解决酌定标准不一的问题就可以通过将类似上述判决设立为典型性案例，以指导全国司法判决的方式予以解决。
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