房屋租赁合同解除后，承租人的经营损失如何计算？

清清泉源 2020-07-01

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在司法实践中，存在着众多房屋租赁合同解除后，承租人要求出租人赔偿其经营损失。往往在这种司法案件中，承租人很难举证出实际的经营损失，在这种情况下，承租人的经营损失如何计算，就成了一大难题。

一、经营损失的计算规则

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《当前形势指导意见》）第9条规定：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”

因此，承租人的经营损失就是其可得利益损失的一种主要表现形式。

《当前形势指导意见》第11条规定：“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

可以看出，对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。这就说明对于可以预见的损失，是由守约方承担举证责任的。

同时《当前形势指导意见》第10条也明确规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”

这就表明，守约方的可得利益损失的计算，应当符合可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。

二、主张经营损失的方式

（一）租赁合同中对于可得利益损失有约定的

在司法实践中，承租人因为合同被解除蒙受了巨大的损失，但往往由于无法举证、举证困难等原因，其合理的经营损失主张无法得到法院的支持。因此，如果双方当事人在签署租赁合同时，能够协商约定可得利益的计算方法，不仅可以优先适用此方法来计算可得利益损失，还将大大减轻当事人诉累，也有利于提供司法裁判效率。

当然相关的约定应当在合理的范围内，过高的话在司法实践中法院往往会认定为违约金的计算方式从而进行调整。同时，在司法实践中，对于经营损失，也就是经营利润损失，这里的利润是指“纯利润”，也就是要在其营业收入的基础上，扣除各类税费、人员工资、装修费用摊销等营业成本。在湖南高院审理的长沙麓山医药公司与马莉房屋租赁合同纠纷再审案件（[2002]湘法民再终字第91号）中就是采用此种裁判方式。同时，在最高院审理的湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（[2018] 最高法民终107号）中，也是采用的近三年的公司净利润进行计算的。

（二）无约定时，可按照收益对比的方法主张可得利益损失。

司法实践中存在两种收益对比的方法，一种是按照承租人上一年或上一月的利润作为参照标准，此种方法好处在于参照物明确，难度在于如果承租人的财务不清晰，与关联企业混同的情况下，这种方法承租人难以举证自身的利润。第二种是参照同时同条件下其他同类主体的经营利润，那么这种一般法院是会委托有资质的鉴定机构予以鉴定。但这种鉴定的结论会有很大的偏差，法院不会直接作为定案依据，法院会综合考虑经营者持续经营能力、市场风险、宏观政策等因素，酌定支持当事人按照对比收益法主张的可得利益损失。

（三）参照房屋征收停产停业补偿标准，计算可得利益损失。

此种方法是在合同无约定，利润难以得出，当事人又不愿意进行鉴定的情况下，会考虑采用此种方式进行主张。此种主张虽然有一定的合理性，但是由于各地补偿标准不一，且客观上补偿方法的科学性、合理性有待查证，故该等补偿标准只具有参考价值，对于法院而言没有约束力，能否被采纳存在较大风险。

三、承租人主张经营损失，出租人如何抗辩

（一）出租人可以主张扣除违约方不可预见的损失

承租人的经营利润损失受到多种多样的因素影响，比如市场环境、宏观政策、经营管理、房屋周边环境的变化、房屋装修折损等。即便租赁合同能够继续履行，承租人的经营利润也没有办法完全予以预测，从这个角度而言，承租人主张的可得利益损失，需要受到“可预见性”规则的限制，因此，通常情况下，承租人主张的可得利益损失仅能获得一部分支持。

江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2008年实施）第二十七条规定：“因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及有关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。”该规定也可理解为是可预见性规则在司法中的体现。

（二）出租人可以主张扣除非违约方不当扩大的损失

在出租人违约解除的情况下，承租人仍然不及时止损，如解除后还继续进行大型装修，或者解除后迟迟不寻找替代性房屋开展经营活动导致损失扩大，这种情况下，出租人可以主张对于超出合理期限和合理范围的经营利润损失不予赔偿。

（三）出租人可以主张扣除非违约方因违约获得的利益

此种情况一般是指随着房屋租赁市场的价格变化，承租人能够在同位置同条件租赁到价格更低的房屋时，由于合同的解除给承租人带来了利益，那么这部分的利益也是可以主张扣除的。但往往此点，在司法实践中很难主张，出租人存在着一定的举证困难。

（四）出租人可以主张扣除非违约方亦有过失所造成的损失

此种情形在司法实践中最为常见，当两方都存在一定的违约行为时，法院一般会依照过失相抵规则，酌定双方的赔偿责任。

四、总结

在司法实践中，计算经营损失一般是会综合考虑多方面因素，因此，在举证过程中，如果要主张经营损失，要从多方面进行举证，而不能仅依靠估计得出。损失确实难以举证无法确定的，建议采用申请司法鉴定的方式进行确定。同时，对于经营损失的判决，大量的判决都是以1-6个月的租金作为经营损失的数额，因此在起诉时，也要进行预估，避免徒增诉讼成本。