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国内法院对该类案件的判案思路和实操流程总结 首先需要明确的一点，法院在《房屋租赁合同》无效后果的处理上，对于信赖利益的保护程度并不高。出租人是否在足以导致《房屋租赁合同》无效的重要事由上欺骗承租人，仅仅作为一个酌定的情节来考量。即便损失完全是因为信赖出租人而造成，出租人也不会因为他的欺骗行为而承担全部责任（最多是多承担一部分损失）。综上总结出如下规则：
上海一中院曾对此明确表明其态度【1】：“如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。”但是目前暂未检索到完全依该意见判决的文书，要么认定承租人知情，要么认定承租人“没履行审慎注意义务”、“疏于注意”、“未履行一般性注意义务”等理由判定承租人需要承担合同无效的损失。 此外，合同双方在订立合同前便约定《房屋租赁合同》无效后果的条款无效。同时该约定也在侧面表明了双方对于标的房屋属于违法建筑的性质已有预判，因突破诚实信用原则而不被信赖利益保护。其无效原因在于：该约定不属于《民法典》第五百零七条【2】规定的“合同争议解决条款”，也不属于《民法典》第五百六十七条【3】规定的“结算和清算条款”。若法院确认当事人事前对合同无效的后果进行约定，则会与基于法律否定性评价的合同无效后果产生逻辑冲突。 应当返还，实务中对于房屋应当返还并无异议。 房屋返还的时间涉及房屋占有使用费数额的确定，是原被告双方常见的争议焦点。 实务中对于承租人需要支付房屋占有使用费并无异议。因法律否定违法建筑的物权收益，不涉及“房租”一词。但是毕竟实际占有使用了房屋，故法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条【4】，参照合同内约定的房租来支付房屋占有使用费。 合同无效情形下房屋占有使用费的认定并无绝对标准，会考虑到承租人经营或添附等行为与房屋增值或贬值之间的关联性。 免租期内房屋占有使用费如何认定在实务中有较大差异。 观点一（上海一中院【1】）：无效房屋租赁合同案件中约定的免租期条款应同时无效。理由如下： 承租人应返还免租期内占有房屋所获取的利益，即出租人有权基于不当得利向承租人主张该期间的房屋占有使用费。一般情况下，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。因此，基于公平原则，法院应在参照合同约定租金标准的情况下，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行状况，公平、合理地确定免租期内的房屋占有使用费。 观点二（扬州市中级人民法院【5】）：违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费。理由如下： 我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不应予以支持。 实务中支持退还保证金或押金，数额是全额退还，但是返还的前提是要能够提供相关的交付凭证作为证据。 1.装饰装修物是否形成附合?未形成附合的部分应当如何处理？ 根据实务判决可知，基本上除地面、墙面、天花板和水电走线以外的一切都会被视为未形成附合，可参考案例（2021）粤0111民初30024号。至于拆除法院所认定为未形成附合的部分所形成的人工成本酌定支持，至于该部分因拆除导致价值大额减损的差额在所不问。 2.形成附合的部分如何处理？ 形成附合的部分根据出租人是否同意装饰装修而区别对待。1）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持；2）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 3. 装饰装修损失的计算方法常见类型如下： 1）部分法院依照当事人提供的《价格鉴证评估报告》来定义装饰装修损失，可参照案例（2022）京0108民初14号。2）部分法院支持当事人提交的装修款交付凭证（如《装饰工程施工合同》、工程竣工验收报告、竣工图、结算书及结算书清单、微信支付凭证、银行转账凭证），但法院并非会将之全部认定为装饰装修损失，很可能会在认定金额上大打折扣。可参考案例（2021）粤0111民初30024号。 4. 装饰装修应如何折旧？ 少有当事人提出这一问题，更少有法院在判决书中处理一问题。根据目前检索到的案例如（2021）粤0111民初20024号可知部分法院主张如下：装饰装修物现值不考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人退出涉案商铺经营时，对该装饰装修的实际使用时间（即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不应考虑按照租赁期限进行分摊）。 5. 原被告双方对于装饰装修损失应如何承担？ 出租人通常承担50%-70%，承租人通常承担30%-50%，以各承担一半的情形居多。 合同无效时，在承租人未经出租人同意扩建的情况下，产生的损失由承租人自行承担。在承租人经出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分担。可参照案例（2020）粤0113民初10767号的判决部分。 部分案例中，如（2021）京0115民初21071号提到这一费用，支持与否与支持数额基本由法院酌定，无可总结标准。 原被告双方承担的具体数额由法院酌定，无可总结标准。 部分案例（2021）粤0111民初30024号中提到这一费用，支持与否与支持数额基本由法院酌定，无可总结标准。 【1】《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》 ——上海市第一中级人民法院 https://www./platformData/infoplat/pub/no1court_2802/docs/202004/d_3597057.html 【2】《民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 【3】《民法典》第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 【4】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 【5】《人民司法·案例》（最高人民法院机关刊）2018年11月，案号：（2016）苏10民终2821号 【6】（2016）苏10民终2821号 【7】（2021）粤0111民初30024号 【8】（2022）京0108民初14号 【9】（2020）粤0113民初10767号 【10】（2021）京0115民初21071号 本文仅代表作者个人观点。如欲交流，欢迎在评论区留言或者向本公众号发送消息。  徐恺律师毕业于吉林农业大学，擅长股权及税务相关商事案件及刑事案件处理。致力于公司股权（含设立、增资、减持、投融资、股权架构；离岸公司辅导、境内外投资风险管控）；公司内控流程管理、公司上市辅导、税务服务等；税企争议解决（行政纠纷、刑事辩护）。 供稿|徐 恺 审稿|陈 琦 排版|姚少芳 |
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来自： 仲才1 > 《张爱萍世和酒店承包案》
