心平气和地聊聊rent control

最近san jose 通过了一项不太起眼的法案，叫just cause eviction. 这个法案是说，今后房东如果想请租客出去，理由必须是在那十几个just causes之一。要说这个法案，大家先请看看什么是just causes。 just causes总体说来总结了一些租客的过错 (https://www./justcauses/)，比如不交房租，毁坏房屋，邻里意见过大等等。也就是说，如果租客没有过错，房东没办法单方面解除租约。这个听上去好像算是合理，那为什么这么多人反对呢？

因为just cause eviction预示着一系列comprehensive的rent control的开端。历史证明，just cause eviction从来都不是单独存在的，因为它单独存在没有办法对租客构成保护。和它一起共存的往往是房东不能涨rent，要涨也只能涨CPI( 大概每年1% ～ 2%）。 想想看，如果一个人在一个rent control unit里住了10年，假设他开始房租是1000元，虽然今天房租的市场价涨到了3000，但他今天还是只付1100元左右。这个时候如果没有just cause房东不能赶他走，只能乖乖地让他住着。

可能有人要说了，你是房东少挣点就少挣点，人家给你交着房租就行了。问题是，即使人家不交房租，房东要赶人也是极其困难，有非常严格的法律程序制约。很多步骤都是必须等n天的，所以即使最终能把人赶走，也得花个一年半载。法律还规定，如果房客能找到房东的失误（比如哪个线头开了，水池滑了，墙上长霉了等等），或者在evict的过程中有小的纰漏，那他可以恶人先告状，继续白住甚至让房东赔偿精神健康损失费。所以虽然理论上房客如果有just causes的过失在花费了极大精力后是可以被evict的，但事实上精明的房客完全可以钻法律的空子反咬一口白住甚至用这个挣钱。

有些房东胆子小，怕被烂租客缠上了祸害终身，惹不起还躲不起了，卖房还不行吗？不太行。纽约因为有了rent control, 很多房东干脆把apartment building改成condo一户一户地卖出去。租客协会彻底生气了，千方百计阻挠房东卖房。卖房evict要给租客赔偿大笔的费用，而且如果有老人残障人士的话在任何情况下都不能赶人走。

所以说，现在的rent control可以说各个环节都考虑周到，各个环节都扣死房东，一旦入套没法脱身。那么rent control是不是真的如期望的那样，能帮助租金下调，帮助房客呢？我们站在房客的角度来聊聊rent control的问题。

1. 其实法律很多时候是个平衡得失的过程，而rent control单方面从各个环节都把房东置于死地，最终的结局就是没人敢把房子拿到market上来出租。其实房租过高并不是因为landlord太坏，而是因为供求关系不对等。吓怕了的房东可能会让供求关系变的更差。

2. 事实证明，rent control从来就没有成功过， 越是rent control 严格的地方，rent 就越离谱，纽约三番都是如此。

3. rent control unit里住的并不都是穷人。 google 内部的房源信息里经常有rent control的房源。不是说好的给穷人的吗？怎么又给了这些比蝗虫还烦人的高薪工程师？这些人年收入可是美国的top 5%. 这是不是最大的讽刺？

4. 很多在rent control住了多年的人一边享受着比市场价低几倍的租金，一边不停地sublease/转租／分租。在纽约，经常有人把rent control unit sublease出去，自己只交1000块的租金却能sublet 2800块，从中谋取暴利。

5. rent control不准房东涨房租，房东就完全没有动力和金钱好好打理property。rent control的unit一般都破破烂烂年久失修，周围即使没有rent control的property也会一起堕落，形成整个街道整个小区都破败的局面。

6. 要解决rent 问题，还是大型的公寓最靠谱。但大型公寓的market value是income stream 决定的，大型公寓价格的计算方法是capitalization (就是租金乘以一个系数）。租金少了公寓的价值就低。builder算了算觉得造房子卖不出价格不划算就干脆不建了。这个会更导致供求关系恶化。

7. rent control对老人小孩单亲妈妈退伍军人等有特别的优待，哪怕他们上天都没可能赶走。现在很多受伤的房东都奔走相告，看到这些人千万不能租。真是讽刺，本来是保护这些人的法案，因为房东的恐惧反而无形中变成了逆向歧视。

那么对于投资者来说，rent control对房价有什么影响呢？

首先，需要了解rent control针对的是apartment building还是sfh, 这两个区别很大。我们刚才提到，apartment的appraisal的方法一般是capitalization, 而不是和附近相似的房子比价（因为apartment附近一般没有完全相同的房子比价）。所以两个的价格走向虽然有联系但不完全相同。如果rent control针对的只是apartment building （比如mtv），那对sfh的影响不大。不过san jose这次通过的法案是针对所有的房屋，包括sfh。

最后，rent control的失败就在于它把经济发展人口增加造成的社会供需关系的问题简单地理解为房东的问题，把所有的仇恨都转嫁到房东身上。房东和房客本来不需要站在对立面，但因为rent control可能变得水火不容。也希望大家不要忘记，prop 13也是个跟rent control差不多的怪胎，当年也是为了保护弱者的。今天不少当年的弱者手握十几套房屋不肯出售，从而直接导致湾区的low inventory。