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眼看着房企们在这一轮大牛市中分了三杯羹，但在“竞自持”的土地新政面前，开发商们看起来还是饿极了。 政府一脸坏笑地问，“还能吃（持）吗？”宁可被自持土地噎死，也不想因为拿不到地饿死的开发商们，也笑得一脸殷勤，“能吃（持），能吃（持）。” 自持地块陆陆续续落槌，万科、中粮、保利、首开、龙湖这些一线和国资房企，都前赴后继地跳进了这个喂不饱的坑。但是，吃下这么多入不敷出的自持地块，借用一句广告语，“胃（喂），你还好吗？” 头啖汤 先解释一下，什么叫“竞自持”。 “竞自持”，就是在地块设置最高限价的基础上，如果房企报价达到最高限价，就转为竞报自持面积。自持的房子不能上市销售，只能对外租赁。也就是说，卖房的变成了房东。 这波“竞自持”最早发自北京。9·30之后，北京要求强化“控地价，限房价”，对土拍进行销售价格限定，鼓励开发商们自持部分房屋租赁出去。 万科就是在这时和众多房企一起进入了这个玩法独特的市场。去年11月，万科拿下了北京海淀永丰的两个限价自持地块。到了今年，天津、广州、杭州也加入了自持政策大军。 起初，一些房企还想钻点空子。土地自持可以，但我可以用“以租代售”的方式变相销售，跟买家签下几十年的租约，一次性收取所谓的租金，表面上看是出租，实际上类似于销售。 但开发商能想到的，政府当然也能想到。为了防止企业打“以租代售”的擦边球，今年4月，北京又下发文件，规定企业自持商品住房要全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。 来敲黑板划下重点！ 企业自持年限与土地出让年限一致，即70年。也就是说，这块地在开发商手里多少年，自持的房子就必须租赁多少年。 再次，租赁合同期限不超10年。设定了最多租赁10年的关卡，把“以租代售”的路一招堵死。 还记得一两个月前“万科小米合作建房仅市场价一半”的新闻吗？万科在北京海淀的两块自持土地上盖低价房，打包“租”给小米员工，后者花上几百万，付给万科70年的房租。 当时，财经第一声就写过，此举有打政策擦边球的嫌疑。这几天的最新消息是，万科和小米双双否认存在合作建房的事。政策既出，态一定要表，既然当事人说没有那就没有。但如果政策没有细化到否定房企自持住宅“以租代售”，小米和万科的合作也不是不可能。 “持”久战 这场“持”久战，地产商们打得不亦乐乎。 从去年底至今，北京累计出让了8块自持地块。算上其他几个有自持限制的城市，出现过好几宗自持比例达到70%甚至是100%的情况。虽然大型地产商不差钱，但不惜代价也要抢下只能租不能卖的土地，图什么？ 开发商抢地，跟刚需客抢房，其实是同样的逻辑：先上车再说。 以前，房地产开发讲究高周转，地产商轻易不会把钱套牢在房子里，所以现房销售是一条开发红线。但玩法已经彻底变了，现在的游戏规则是：能上车就上车，还玩得动就一定要玩。过去几年，多少中小房企无声无息地退场了，地产商最怕“没得玩”。 房企也并不太确定未来的盈利模式。但是有地在手，怎么着也比没地被迫退出市场要好。拿了地未来还可能有机会，但是不拿地，就无事可做。 按这轮调控歇斯底里的程度，一线城市限房价、竞地价、自持面积的土地新政很可能要持续一年以上，为了填补粮仓，地产商其实并没有太多选择。 更重要的一点，我们大多数人还是相信，中国经济对房地产依然存在路径依赖。 过去这些年，地产商们赢惯了。任何法条规范，总能见招拆招。大家都在赌，虽然短期想赚钱基本没希望，但押注未来还是存在赚钱的各种变量。随着时间推移，这次仍然会有破解之道，三年后说不定就等来了下一波大行情呢？先把地拿到手，以时间换空间，再加上合理运作，还是有空间的。 新思维 做房东，也是要技巧的。 目前来看，地产商们最大的技巧，就是没技巧，自持地块基本没出路。 最普遍的商业模式和操作路径，就是长租公寓。但是，万科、龙湖、招商、金地这些地产商探索长租公寓自持，更多是因为房地产白银时代转型、创新需要，非当务之急，试水而已。暂且不论政策和市场风险，一线城市的租售比多高，大家都知道。 从2010年起，北京的房屋租金投资回报率在一路下滑。根据我爱我家的数据，2010年到2012年的三年间，做北京房东还能获得2%以上的年投资回报率，2013年到2015年期间降到了1.7%以下。2016年各月租金收益率都没超过1.6%，10月份甚至降到1.16%。 习惯了回款挣大钱的开发商，不可能习惯突然来挣收租金的小钱。一点几个百分点的年租金投资回报率，意味着至少要七八十年才能收回前期开发建设成本。 八十年后，土地使用年限都过期了。 除非租金暴涨，否则自持土地就是给自己挖坑。从短期来看，租金收益率大涨基本没有可能。 地产商必须寻求新的盈利模式，比如，当前业内聚焦的REITs模式（房地产信托投资基金）。 跟基金的操作方式一样，地产商把自持地块的资产打包上市，引进中小投资者，快速回笼资金。此后，开发商再对投资人进行分红。 但在国内低迷的租金收益率下，RIETs经济模型无法成立。国外RIETs的基础是，融资成本低到2%，租金回报率高达5%到6%。而国内是租金投资回报率不到2%，资金成本却在5%甚至更高，谁会买？只有租金上涨两到三倍，自持商品住房才能基本达到资产证券化的成本线。 如果政府考虑给地产商自持运营环节减税，降低耗损，收益率上升，土地获取成本下降， RIETs这种盈利模型或许还能论证成立。 自持时代的到来，更大的意义或许在于，地产商通过拿自持地块，为未来租赁市场的商业模式作尝试和探索，开发出更加专业、规范的租赁产品。 在房价连年上涨过程中，政府和开发商是最大受益者。在现有政策条件下，政府和开发商也应该拿出一部分利润支持发展租赁市场，同时也为行业转型探路。地产商已经进入赛道，但是究竟以哪种姿势开跑，显然还需要更多的思考。 |
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